2013年房地产估价师《案例与分析》真题及答案

一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

(一)某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注 册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。

针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。

(二)某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。

请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?

(三)张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。 某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是( 5000×12) 11000000= 6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000= 7%，所以选择购买酒店式公寓。 请问：

1.张某的选择是否正确?

2.针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?

组织被征收入投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定 5.关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是( )。 A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估

B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估

C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估

D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估 6.张某对评估结果有异议，首先应当( )。

A.委托其他评估机构另行评估 B.向原估价机构申请复核评估 C.向当地评估专家委员会申请鉴定 D.向当地人民法院提起诉讼 7.张某就征收补偿提出的下列要求中b不合理的是( )。 A张某选择房屋产权调换 B.张某要求先补偿、后搬迁

C.张某要求按照搬迁之日类似房地产市场价格补偿 D.张某要求和房屋征收部门订立书面补偿协议 (三)

某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。 8.针对上述情况，在估价时最恰当的做法是( )。

A.因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告 B.因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告 C.因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告 D.因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告 9.评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是( )。 A.成本法 B.收益法

C.假设开发法 D.基准地价修正法

10.评估乙厂区土地市场价值时，最适宜的估价思路是( )。 A.采用市场法按照出让土地使用权评估其公开市场价值 B.采用假设开发法按照出让土地使用权评估其公开市场价值

C.按照出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金 D.采用成本法评估乙厂区房地产市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金 三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明l处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分) 房地产抵押评估报告

估价项目名称：××市开发区××路××号房地产抵押价值评估 估价委托人：××有限公司 估价机构：××房地产估价有限公司 注册房地产估价师：×××(注册号：×××) ×××(注册号：×××)

估价作业日期：2012年10月1日至2012年10月8日 估价报告编号：××估字[ 2012]第××号 目录(略)

致估价委托人函(略) 注册房地产估价师声明(略) 估价假设和限制条件(略)

估价结果报告

一、估价委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象

估价对象为××市开发区××路××号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为××有限公司，房地产权证号为：××号，房屋用途为工业，建筑面积为15000mz;土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2052年10月13日，土地使用权面积为25000㎡。

估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”(通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整)，公共配套齐全。(土地其他情况略) 估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：

一号车间：单层，钢结构，建筑面积1 0000㎡，建成于2002年，2011年进行了电力改造，尚有11万元工程尾款未结清，层高16. 5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。

二号车间：单层、钢结构，建筑面积5000rri2，建成于2002年，层高8m，目前出租给其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。(建筑物其他情况略) 四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、价值时点

本次估价的价值时点为2012年10月13日。 六、价值定义

本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。(价值内涵略) 七、估价依据(略)