深圳百仕达商业管理有限公司Sinolink(Shenzhen)CommercialManagementCo.,Ltd.
百仕达大厦写字楼招租方案
作为公司在罗湖百仕达花园地块的收官之作，百仕达大厦写字楼不仅具有独特的景观资源，同时硬件设施齐全，功能配套完善，将于2011年12月31日竣工验收，投入使用。为了落实公司对百仕达大厦写字楼租赁策略，指导招租工作的顺利进行，达到长期收益与短期回报的平衡，营运部与市场部在对深圳写字楼市场尤其是罗湖区市场的调研基础之上，结合项目自身特点，经过充分讨论，现制定以下招租方案。 1. 市场调查 1.1
罗湖区重点写字楼市场调查
目前罗湖区甲级写字楼资源稀缺（共9座，含京基100），平均租金约为130元/平米；乙级写字楼普遍楼龄较长，配套落后，平均租金在70-80元/平米之间，与甲级写字楼间的差距较大。
百仕达大厦周边5公里范围内，大部分为旧楼，且商住楼居多，楼宇陈旧，配套不完善，定位档次较低，平均租金约为65元/平方米。其中，在建设时间、规模和功能定位方面较为接近的项目是宝琳珠宝大厦，该大厦位于罗湖中轴田贝四路与文锦路交汇处，建筑面积33800平米，是一个集商铺、酒店和写字楼的综合项目，于2010年10月30日交付，平均租金为80元/平方米。
见附件1：罗湖区写字楼市场情况分析 1.2
百仕达花园业主调查
为了更准确了解百仕达花园业主对写字楼的租赁需求，2011年2月15日至2011年2月28日，营运部与市场部策划了一次百仕达业主调查活动。通过在百仕达1-5期电梯厅内张贴百大厦写字楼的宣传海报，以电话与现场咨询的方式，共收集了95位业主对写字楼面积需求、公司类型、从事行业、现租赁面积、现办公区域、现租期、更换办公场地原因、租赁用途、计划租赁面积的相关信息。其中业主来电93人，来访2人。
经过对上述95位业主的需求分析，主力的户型需求在100-500平米，需求行业业态大多为珠宝、贸易、电子、信息咨询，对租金的接受范围普遍在80-90元之间。
见附件2：业主调查分析
深圳百仕达商业管理有限公司Sinolink(Shenzhen)CommercialManagementCo.,Ltd. 1.3 市场调查小结
根据上述罗湖区主要写字楼的市场调查以及对百仕达花园业主的调查分析，结合百仕达大
厦自身特质，可以得知：
1.3.1. 罗湖区CBD甲级写字楼资源有限，这为百仕达大厦的招租提供了契机。一批愿意扎
根罗湖、重视企业办公形象、硬件设施及配套资源但却对行业区域要求不高的公司便能脱颖而出，可以争取这部分客户从罗湖CBD商务区迁出而成为百仕达大厦的主要目标客户群。
1.3.2. 项目周边产业链清晰。项目周边聚集了一批初具规模的珠宝、金融、科技和贸易公
司。其中部分既不能承受CBD甲级写字楼的租金又不愿意降低写字楼档次的公司，也会成为百仕达大厦的目标客户群。
1.3.3. 除罗湖区甲级写字楼外，其它区域办公场所以商住楼居多，档次较低、环境较差，
集聚了贸易、物流、广告、珠宝、设计、信息咨询等公司，这类客户租赁面积需求相对较小，对租金的承受能力也有限。
1.3.4. 百仕达花园业主（中）开办的企业的大部分为珠宝（公司）、贸易类公司，这类企业
大部分对租赁面积需求较小，对租金的承受能力有限，但不乏有部分企业有较大的面积需求和租金承受能力。
2. 写字楼定位 2.1
目标客户定位
2.1.1 愿意扎根罗湖、重视企业办公形象、硬件设施及配套资源但却对行业区域要求不高
的企业。
2.1.2 既不能承受CBD甲级写字楼的租金又不愿意降低写字楼档次、品质的企业。 2.1.3 正在寻求自身升级突破的行业龙头型企业和因业务发展需要较大规模的办公场所的
企业。
2.1.4 项目周边初具规模、经营状况和形象中高端水平的珠宝、金融、科技和贸易类企业，
如：金大福。
2.1.5 在自身行业领域具有较高品牌号召力且业绩优良、有持续竞争力、能够承受较高租
金的中小型企业。
2.2
目标客户特质
为营造良好的办公空间，保证优质的客户结构，结合百仕达大厦写字楼品牌定位，须对客
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深圳百仕达商业管理有限公司Sinolink(Shenzhen)CommercialManagementCo.,Ltd. 户进行严格筛选。只有经过精细的客户筛选，才能进一步提升入驻企业的品牌形象，与百仕达大厦品牌形象保持一致。百仕达大厦的客户选择主要为非劳动密集型、非营业性质且访客数量少、人均办公面积大的行业企业。
以下为大厦首选客户：
2.2.1 国内外500强企业总部、分公司、分支机构（非劳动密集型）；
2.2.2 行业500强企业或广东省500强企业总部、分公司、分支机构（非劳动密集型）； 2.2.3 人均办公面积15平米以上的研发、设计、技术服务、电子商务、电子科技等企业（无
污染、振动、噪音）；
2.2.4 人均办公面积15平米以上非营业性质的金融投资、贸易、物流、信息咨询、高端服
务、珠宝企业；
2.3
品牌定位
百仕达·H2O邻里办公主义新纪元
一个助力新生代领袖自我超越的平台
品牌理念H2O邻里办公主义新纪元罗湖之上·复合式生态智能办公社区H----home 一个面向未来的可持续企业模式示范地
O----office一个渗透社区人文情怀的企业公民群落
H2O----Home to Office 邻里化的住区办公模式 理念解读：
H----home
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深圳百仕达商业管理有限公司Sinolink(Shenzhen)CommercialManagementCo.,Ltd. O----office
H2O----Home to Office 邻里化的住区办公模式
理念1：
复合社区，把社区看作一个经济、生态、社会的有机体，资源混合使用，通过社区功能多样性，实现城市特色和活力。反对过分注重城市的功能分区。
“Home to Office, 一路上应有尽有， 早忘记了CBD呆板的表情， 就在家门口，我们活得更有质量。”
理念2：
提高交通效率，减少长距离出行带来的能源浪费和空气污染，低尺度和网格化的街道，限制交通工具的使用，尽量实现低碳社区目标。
“Home to Office，告别尾气和塞车，只需5分钟。
我们不只节约了燃油， 更是提高了人生的效率。”
理念3：
不必膜拜CBD，我们更珍视环境。无论个人还是团体，每一个社区成员都应将个体的经济行为、生活行为保持与绿色生态理念的匹配，实践和传播这一理念。
“O＝Oxygen氧气
我们的事业不以牺牲这片绿色为代价， 不止基于企业公民的责任和道德，
还因为这片绿色， 令我们的事业永续、健康， 成功，不止因为财富。”
理念4：
以人为本，注重企业与社区的融合，强调社区认同感和归属感的培养，入驻社区的企业、个人、机构都在社区气质的培养中发挥作用。
“H＝Happy,
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