第一章 绪论

典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。 抵押是指债务人或者第三人不转移对《担保法》第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。

抵押是借款合同的一个重要特征，是存在抵押品时，银行的放款的安全性将提高，但同时借款者的成本也会增加，正因为这样，借款者愿意向银行支付的利息也会较低，对银行来说其收益未必增加。

地役权：为增加自己土地（需役地）的利用价值，而在他人土地（供役地）上设置的某种权利。地役权对地役权人来说是其权利的扩大，而对地役人来说是一种义务或对自己权利的限制。

所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有，使用，收益和处分的权利。 套内建筑面积

商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。 套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

（一）作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率

（二）容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；

(三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。

楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

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期房：

指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

一、单项选择题

C.1、一种资产具备了（ ）等条件，才真正需要专业估价。

A、独一无二性和易受限制性 B、独一无二性和难以变现性 C、独一无二性和价值量较大 D、难以变现性和价值量较大 三、简答题

1、房地产为什么需要估价？

理论上，一种资产具备了独一无二性、价值量较大、处于不完全市场，估价就有必要性。 现实中，（1）交易（2）典当、抵押（3）保险、损害赔偿（4）税收（5）征用拆迁补偿（6）纠纷、涉案（7）企业合资、合作、合并、上市、破产清算……（8）复核或鉴定（9）管理 等各项活动中需要进行房地产估价

2、现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？ （1）交易（2）典当、抵押

（3）保险、损害赔偿（4）税收（5）征用拆迁补偿（6）纠纷、涉案

（7）企业合资、合作、合并、上市、破产清算……（8）复核或鉴定（9）管理

第二章 房地产与房地产价格

一、单项选择题 B1、（ ）不属于他物权。

A、抵押权 B、所有权 C、地役权 D、使用权 D2、房地产价格实质上是房地产（ ）的价格。

A、开发成本 B、权益 C、物质实体 D、B和C C3、临时搭建的舞台（ ）。

A、属于土地的组成部分 B、属于建筑物的组成部分 C、属于定着物的组成部分 D、不属于房地产的组成部分

D4、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。

A、建筑技术 B、土地权利设置 C、相邻关系 D、土地使用管制 B5、生地价是指（ ）。

A、城市中待拆迁土地之地价 B、未开发农地、荒地之地价 C、可供直接用于建设的土地之地价 D、没有建筑物的土地之地价 D6、毛地的概念是（ ）。

A、已做三通一平的土地 B、已征用补偿但未做三通一平的土地

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C、城市空地 D、未拆迁的城市土地 C7、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（ ）。

A、农地 B、毛地 C、生地 D、熟地

A8、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该

两宗房地产的价值相比有（ ）。

A、甲大于乙 B、甲等于乙 C、甲小于乙 D、不可比

A9、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上

有一建筑物，但估价结构显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。

A、该建筑物的价值低于拆除费用 B、该估价结果肯定有误 C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况

D10、有一幢8层的住宅楼，每层建筑面积相同，该建筑物建筑容积率为6，试问该建筑的建筑覆盖率为（ ）。

A、0.50 B、1.00 C、0.64 D、0.75

C11、某项目土地总面积5万平方米，建筑总面积8万平方米，其地上建筑物的基底总面积2万平方米，则建筑密度为（ ）。

A、1.6 B、2.5 C、40% D、25% A12、房地产的（ ），是经济学上所讲的外部性。

A、相互影响性 B、保值增值性 C、数量有限性 D、寿命长久性 B13、土地价格主要受（ ）的影响。

A、供给量变化 B、需求量变化 C、供求双方等同 D、需求不变 D14、楼面地价=土地单价÷（ ）。

A、建筑层数 B、建筑覆盖率 C、绿地率 D、建筑容积率 B15、房地产估价中的价值，一般是指（ ）。

A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、帐面价值

C16、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（ ）。 A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、难以判断

C17、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/

平方米，则其土地单价为（ ）元/平方米。

A、500 B、200 C、250 D、100

D18、甲土地的单价2100元/㎡，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/㎡，建筑容积率

为5，该两块土地的总价相比有（ ）。

A、甲的等于乙的 B、甲的高于乙的 C、甲的等于乙的 D、难以判断

19、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内

按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（ ）元/平方米。 A、3000 B、2700 C、2914 D、2500

20、某套建筑面积100㎡，每平方米建筑面积4500元的住房，总价45万元，如果实际单价

为4363元/㎡，年折现率为5.85%，则实际交易中的付款方式为（ ）。 A、在成交日期一次付清，给予3%的优惠

B、从成交日期起分期付清，首付30%，余款隔半年支付30%，一年付清 C、一年后付清

D、以抵押方式支付首付30%，余款在10年内等额支付

21、某人购买某套住宅，签定合同时首付房价的30%为18万元，余款向银行抵押贷款，10

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年期贷款的月还款额为4122元。该套住宅的实际价格为（ ）。

A、67万元 B、60万元 C、65万元 D、无法确定 D22、现房价格与期房价格的不同点是（ ）。

A、估价时点不同 B、交易日期不同 C、估价目的不同 D、估价对象的状况不同 B23、其他条件相同，期房价格一般（ ）现房价格。

A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比

C24、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/㎡。现按规划拟改

为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/㎡，理论上应补的土地单价为（ ）元/㎡。

A、552 B、3519 C、4293 D、4845 A25、因增加容积率需补地价的数额为（ ）。

A、（增加后的容积率—原容积率）×原容积率下的地价 B、（增加后的容积率—原容积率）×增加后容积率下的地价 C、（增加后的容积率—原容积率）÷原容积率×原容积率下的地价 D、（增加后的容积率—原容积率）÷增加后容积率×增加后容积率下的地价

C26、有一宗物业占地1000㎡，原规划建筑面积为5000㎡，当时的地价为500元/㎡，现建

筑面积改成7000㎡，需补地价（ ）万元。

A、15 B、100 C、20 D、140 27、若房地产供给的价格弹性大于1，房地产价格变化为1%，则房地产供给量的变化（ ）。

A、大于1% B、小于1% C、等于1% D、不能确定 D28、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（ ）供求状况。 A、本地区房地产的 B、全国房地产的 C、本地区本类房地产的 D、本类房地产的

B29、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（ ）。

A、上升 B、下降 C、不变 D、升降难定 B30、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ）。

A、上升 B、下降 C、不变 D、升降难定 C31、影响房地产价格水平的最终因素是（ ）。

A、行政因素 B、自身条件 C、供求状况 D、环境因素 A32、甲土地的地质条件优于乙土地，在其上建造同样的建筑物，则（ ）。

A、甲土地的价格高于乙土地 B、乙项目的造价高于甲项目 C、乙项目的卖价高与甲项目 D、甲项目的造价高于乙项目

A33、开发周期较短的房地产与开发周期较长的房地产相比较，供给弹性前者（ ）后者。

A、大于 B、小于 C、等于 D、不等于 34、（ ）因素对房地产价格的影响关系通常是一向性的。

A、绿化 B、交通条件 C、沿街情况 D、人流 三、 简答题

1.房地产的特性有哪些？

1、不可移动性2、独一无二性 3、寿命长久性（居住70年；商业40年；其它50年） 4、 数量有限性5、用途多样性6、相互影响性 7、易受限制性 8、价值高大性 9.难以变现性10、增值保值性 2.引起房地产价格上涨的原因有哪些？ 实物、权益、区位

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