中国房地产开发模式可分为两大类型

万科模式

城市选择项目选择代表企业

一二线城市，少量经济发达的三

线城市

中心区项目和郊区大盘中海、保利、顺驰、绿城等不主动捂地，购地后即进入开发环节，购地至开盘约12-18 个月

30%—45%

追求扩张速度，规模扩张主要靠量，年均复合增速30%-40%

长实模式初期只选择一线城市只选择中心区项目和郊区别墅新鸿基、恒基、新世界、汤臣等开

主动捂地，择时开发，从购地到开盘5-6 年

超过70%

不追求扩张速度，规模扩张主要靠价格，年均复合增速10%

开发周期毛利率扩张速度

?万科模式的最主要驱动因素是一二线城市房地产市场的梯次发展与快速的城市扩张

?长实模式代表的是高毛利、慢开发的发展模式，他们依靠相对雄厚的资金实力和政府资源，在初期重

金布局城市的核心地段，以时间换空间，依靠慢开发获取土地升值收益

金海湾咨询17www.ggcnet.com两种模式各有优劣，瓶颈效果开始现象

万科模式

长实模式

??成功因素

?中国近二十年来一二线城市房地产市场的梯次发展与快速的城市扩张，让万科们获得了超额收益

?随后又开始大规模的异地扩张，大部分二线城市商品房市场那时刚刚兴起，初期进入的品牌开发商凭借其一线城市的项目开发经验快速获得市场定价权

?城市扩张使得万科们在城市近郊开发的大盘项目迅速成为了市场需求的主流，其初期低廉的土地价格也保证了项目进入成熟期后较丰厚的毛利水平

??成功因素

?长实模式主要成功因素是近十年来一线城市地价的快速上涨以及地方政府对囤地行为的默许

?地方政府对长实们的慢开发（囤地）行为一直采取了纵容的态度，使得囤地在操作层面成为可能

??发展瓶颈

?一线城市地价快速上涨阶段已经结束，通过公开市场方式获取的一线城市土地已经较为充分地兑现了未来的房价上涨空间

?其次，囤地行为面临越来越大的政策风险，严格执行开竣工时间要求成为必然

?再次，土地增值税必然会先在一线城市严格征缴，以时间换取的利润空间将被大幅压缩

??发展瓶颈

?国内一线城市的市场规模的高点已过，总规模开始逐渐缩小

?二线城市的规模爆发期也已经过去，逐渐进入平稳增长期

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万科集团

万科是目前国内最大的专业住宅开发企业

1984年1988年1991年

万科企业股份有限公司成立，初期业务主要为代理索

尼产品

万科正式进入房地产行业

万科年成为深圳证券交易所第二家上市公司，上市以来万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为

36.2%

万科将大众住宅开发确定为公司核心业务万科连续第三次在国务院发展研究中心、清华大

学房地产研究所和中国指数研究院发布的“中国

房地产综合实力TOP10”中名列榜首

入选《华尔街日报》“中国十大最受尊敬企业”， “中国地产500强”，排名第一

1993年2006年

2008年

企业愿景：成为中国房地产行业持续领跑者

金海湾咨询19www.ggcnet.com全国范围大规模扩张，集团管理采用超事业部制混合结构

总经理办公室

总部层面

?公司战略?项目决策?品牌?公关

人力资源

部?员工手册?薪酬福利?招聘、培训

及晋升管理

财务管理

部?资金运作?成本管理

资金中心?对外融资?整合集团资

金，统一管理

规划设计

部?总结经验?设计模式?推广标准化

工程管理

部?建筑行业

的专题研究?工程管理流程

重点城市

战略采购

部?采购协议?对非标准化

原料进行审批

长三角区域管理中心

区域层面

?负责区域内的房地产开发

珠三角区域管理中心环渤海区域管理中心

?对区域内下属公司进行管理，重点在设计层面?可依据区域内特俗情况在集团标准化层面上进行创新南昌公司、无锡公司 等广州公司、东莞公司 等沈阳公司、长春公司 等一线公司层面 ?实现总部层面制定的标准化管理模式，对市场进行开发与定位并报区域公司、总部批准?负责具体的项目运作，注重具体过程，接受区域公司的指导与监督?实现销售，5万元以上的资金需要总部层面批准金海湾咨询20www.ggcnet.com