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基业豪庭 国泰嘉园 四期5栋多层剩余均价7550元/平方米 房源40余套 剩余房源100余套 起价6000元/㎡；全款优惠50元/㎡。 图2-3-3-3 雁滩板块在售楼盘一览表
在售户型90-136平米 户型区间85-133.1㎡ 且在同片区因新供应量的持续从紧，二手换置率较高，投资供需旺盛，从成交价格依旧看涨，本区域开发潜力依然巨大。
雁滩二手房房源集高档社区、单位家属院、普通住宅社区为一体；高档社区如鸿运润园、莱茵小镇等。而鸿运润园毛坯房大概在7500左右，精装房在8000左右，临街房和一楼、顶楼的房源相对会便宜500元左右；莱茵小镇的精装房在8000—8500左右，毛坯房大概在7200—7800之间；
楼盘名称 天庆嘉园 天庆丽舍 良志嘉年华 物业状况 现房，从简装到精装 现房，从简装到精装 现房，从毛房、简装到精装 雁滩区委家属院 早期小区 新港城 雁滩安居小区 价格 8000—10000元/㎡ 8100—11000元/㎡ 7100—9000元/㎡ 6000—6500元/㎡ 7000—8800元/㎡ 6000—7000元/㎡ 根据楼层和户型、装修程度不一样价位不同 备注 图2-3-3-3 雁滩板块及附近区域二手房情况一览表
小结：
从现状来看，兰州市场目前房价仍处于高位，但是，120平方米以下的商品房需求依然旺盛，可以看出，刚性需求和改善性需求仍然是市场主流，在限购令提出后，投资性的商业经营性用房受到热捧，投资比率增大。
兰州万达广场项目将立足于兰州市区本地客群，并直接全省高端消费人群，提供投资宜居的产品为主，以高端定位、绝版的地段优势加之优势的经营实体支撑，必将成为区域内又一投资热点。
3．公寓式住宅市场分析
公寓式住宅是住宅类产品的高级阶段产物，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来
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的中外客商及其家眷中短期租用。
兰州公寓式住宅产品也是在近年来，在产品品质提升的阶段才逐步产生的，位置一般都非常好，占据相对好的资源条件，如原和平饭店改造后的“和平人家”住宅项目，占据了交通优势；原南湖大酒店改造而成的森地国际项目占据了绝佳的自然资源。作为品质提升的重要途径，公寓式住宅产品在兰州市场的占有率将不断提高，因为它非常适合兰州土地稀缺的现状。而且此产品也逐步被兰州市民所接受。目前和平人家所剩房源有限销售价格也在8000元/㎡以上、森地国际项目销售单价已经突破万元。
选项 地段 环境 公寓 类型 物业 服务 面积 价格 去化 状况 森地国际 雁滩区域 周边环境较好，可观赏到多面水景 酒店式公寓 知名物业戴德梁行品质服务 54—236㎡ 整体起价10000元/㎡ 10套左右 安宁庭院 18号楼 黄河市场 周边环境较好，有河景优势 公寓式住宅（精装） 小区式 普通物业服务 100㎡左右 无 无房源 天庆·丽舍情园 伊真·东城丽珠 友信·和平新区 雁滩区域 周边环境较好，可以观赏到一定河景 公寓式住宅 小区式 普通物业服务 30—80㎡ 无 无房源 段家滩 老城区中心，无景观，交通、生活配套较完善 公寓式住宅 普通物业服务 37—123㎡ 无 无房源 原和平饭店 城市中心，无景观，交通、生活配套条件优越 酒店式公寓 酒店式定制式物业服务 45—110㎡ 3800元/㎡起售到目前8500元/㎡。 无房源 图2-2-8-1 兰州市在售公寓式住宅情况汇总表
兰州房地产市场中的公寓项目除了友信·和平新区、森地国际属于真正意义上的酒店公寓，其他项目的公寓概念更多是对小户型产品的炒作性宣传；在公寓产品的物业服务方面，大多数项目没有提供面向公寓的特色性服务，只有友信·和平新区提出了借助和平饭店酒店服务的酒店式物业服务项目，同时随着城市发展人居服务理念的觉醒，森地国际项目邀请专业酒店物业公司强强联手，而大多数项目仍停留在普通公寓层面的原因；公寓产品在兰州市场还是以毛坯房的装修标准为主，除了安宁庭院18号楼提出了精装修外，其他的公寓产品都做不到沿海城市所提倡的“拎包即可入住”的效果，市场尚不成熟，发展空间大，而真正意义上的品质公寓住宅也是市场或缺的。
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小结：
公寓住宅市场是与经济有着密不可分的关系，兰州房地产市场中的公寓产品还是更多的停留在概念阶段，真正意义上的酒店式服务、精装修标准、高投资回报、显示居住者尊贵身份的高端公寓产品为数不多，但以此概念推出的楼盘销量极好，售价高于其他住宅产品，可以预见，随着兰州经济的发展，公寓市场空间较大，发展前景较为广阔。
本项目公寓式住宅部分，革新于兰州目前市场供应产品格局，依托集团成熟开发经验，在已然成熟的市场环境中竞争优势较大。
4．商业经营性用房市场状况
兰州市主城区内商业经营性用房主要以二手换置和租赁为主，从张掖路、建兰路步行街调研数据基本可得目前市场价格较高，尤其是在核心商业区价格租赁与售价情况较好。
商铺形态 临街商铺 位置 张掖路 建兰路 麦积山路 商场档位 张掖路 建兰路 永昌路 租赁价格 预计置换价 备注 300~400元/㎡月 5万-7万元/㎡ 90~150元/㎡月 90~150元/㎡月 1.5万-3万元/㎡ 1.5万-3万元/㎡ 150~200元/㎡月 25万-30万元/个 60~80元/㎡月 8万-13万元/个 130~180元/㎡月 15万-23万元/个 雁滩板块区域除目前经营面积达10万平方米的华孚泰商场外，即是区域主业雁滩家具市场、万家国际家具及三森美居广场、旧货市场、西部丝绸商贸城、兰州雁滩布料批发市场等专业化市场，目前，雁滩板块新放量商业体较小。
近年商业主要放量为雁滩中高档住宅底商组合的分散商业体；新开业天庆莱茵小镇商业街为欧式风情，目前仅余一间718平米商铺，去化率较高；良志嘉年华二期将供应商业体约为2万平米左右；除此之外，并无大的新商业放量。
雁滩板块主要商业状况一览表（除专业市场外）
商业街 业态/配套 综合购物、大润发大型超市 总面积 10万㎡ 价格 50~100元/㎡左右 房间出售/租率 90%以上 华孚泰 19
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天庆莱茵小镇商业街 餐饮、购物、服装、休闲 28、29元左右/㎡ 仅余一套718㎡商铺。 （只租不售） 500-1000㎡，剩余个别 待定 音乐喷泉、大型运动会所、以及幼儿园，幼儿园、临天水北 路的沿街铺面将作为良志集团良志嘉年华 另一支柱产业--车的展厅。 二期商业体
20740㎡ 100元/㎡ 待定 图2-3-3-2雁滩板块主要商业状况一览表（除专业市场外）
小结：
从经营性用房供应情况看，此类产品市场供应紧缺，但是投资市场依旧旺盛，尤其表现在雁滩板块长期以住宅裙楼商业为主，区域内二手换置的频率较高，积蓄了较多的投资市场需求，在此基础上，本项目的立项开发，必然引起投资市场的空前爆发，销售前景良好。
5．写字楼市场
写字楼市场的主力客群是中小型企业办公的需求，对交通非常依赖。而且位置也十分重要，目前兰州的写字楼主要还是集中在城关区，位于兰州主要交通干道上，如武都路、天水路、广场区域。写字楼市场红火与否直接反映到兰州中小企业的发展势头，影响到兰州人才就业的情况。
在调研中，伴随兰州市商业经济的发展，目前市场在售写字楼项目是历年来较多的一年，价格指向高服务、高附加价值、高投资价值。尤其是规划发展核心区，潜力商业区；如目前高档商务写字楼东瓯商务大厦，在兰州城市东扩步骤中成为区域发展的必然产物，并为城市发展升级的标杆办公写字楼建筑；中海国际，作为区域性核心发展区，其诞生为区域性发展标志；此外，安宁板块的科技孵化大厦也成为兰州市国家级经济技术开发区的又一经济发展标志。
据不完全估计，未来2年内，兰州在三滩新城区、西站区域、庙滩子、中心滩、雁滩、城市核心区、东部等还将有大面积写字楼供应，其商务氛围逐渐浓厚，伴随经济及商业发展，商务办公写字楼市场日趋向品质化、专业化、市场化迈进。
楼盘名称 位置 销售面积（㎡） 销售单价（元/㎡） 20