C、租售期D、保修期

2、房地产需要专业估价的理由有（ ）。 A、房地产具有独一无二性B、政府部门要求估价 C、房地产价值较大D、估价人员要求估价 3、下列估价中宜采用假设开发法的有（）。 A、拆迁补偿估价B、在建工程估价 C、出让地块估价D、房改售房估价

4、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。 A、土地取得成本B、开发成本 C、管理费用D、销售费用

5、基本完好房的成新度可以是（）。 A、五成B、六成 C、七成D、八成

6、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（）。 A、所得税B、土地推提费 C、改扩建费用D、房屋火灾保险费

7、应用路线价法制作深度价格修正率的要领有（）。 A、设定标准深度B、将标准深度分为若等份 C、制定容积率修正系数D、制定单独深度价格修正率 8、搜集交易实例时应搜集交易实例的（）等。 A、成交价格B、议价时间 C、成交日期D、付款方式

9、地价区段是将（）地块相连的土地加以圈围而形成的区域。 A、用途相似 B、级别相同 C、房价相近D、地价相近

10、建筑物的重新购建价格是（）的价格。 A、扣除折旧后B、估价时点时 C、客观D、建筑物全新状态下 三、判断题（共15分，每题1分） 1、地价是地租的资本化。（）

2、成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（）

3、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（）

4、即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。（）

5、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元。（）

6、在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。（）

7、在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。（） 8、同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似。（） 9、建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬值。（） 10、估价报告的有效期也是估价的责任期。（）

11、对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。（） 12、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（） 13、房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。（）

14、从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。（） 15、设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米，则卖方出售期房地产实得收入为2350元/平方米，买方购买该房地产实际付出为2575元/平方米。 四、计算题（共4题，40分）

1、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年10月的价格。（5分）

2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年限为8年。经调查测算，现在重新建筑全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建筑成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元。开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零。试计算该建筑物的折旧总额。（8分）

3、某在建工程于2001年3月1日，用地总面积2000平方米，建筑容积率5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2001年9 月已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。（12分）

4、为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期 可比实例A 可比实例B 5800 2001年2月1日 可比实例C 6120 2001年5月1日 成效价格（元/平方米） 6000 成交日期 2001年4月1日 （2）交易情况分析判断 交易情况 可比实例A +3% 可比实例B -1% 可比实例C +2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。

（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 （4）房地产状况分析判断 因素1 因素2 因素3 可比实例A +2% -3% +6% 可比实例B +2% -1% +2% 可比实例C 0 +5% -3% 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3 的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。

试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。（15分）

《房地产估价》习题集（六）

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）

1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（ ）。 A、空间直线距离 B、交通路线距离 C、交通时间距离 D、至市中心距离

2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 3、房地产估价中的价值，一般是指（ ）。

A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、账面价值

4、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。 A、该建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误 C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况

5、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。

A、100 B、300 C、600 D、900

6、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑

物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。 A、35 B、45 C、48 D、50

7、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为（ ）万元。

A、109 B、117 C、124 D、130

8、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。 A、应作为估价资料归档 B、不应作为估价资料归档

C、由估价机构决定是否归档 D、依委托人的意见决定是否归档 9、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（ ）。 A、开发时间结束时的时间 B、购买待开发房地产时的时间 C、房地产的现时价格资料 D、估价人员选取的价格资料 10、直线趋势法公式中的常数a、b是由（ ）决定的。 A、房地产的历史价格资料 B、房地产的未来价格资料 C、房地产的现时价格资料 D、估价人员选取的价格资料

11、采用收益法测算房地产价格时，公式V=a/r－b/r2表示（ ）。

A、房地产净收益按一固定数额逐年递增 B、房地产净收益按一固定数额逐年递减 C、房地产净收益按一固定比率逐年递增 D、房地产净收益按一固定比率逐年递减

12、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ ）。 A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧

13、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/m2。 A、552 B、3519 C、4293 D、4845

14、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。 A、资本化率应较高，价值较低 B、资本化率应较低，价值较高 C、资本化率应较高，价值较高 D、资本化率应较低，价值较低 15、估价时点应与（ ）的日期相一致。

A、签订估价合同 B、开始估价作业 C、完成估价报告 D、估价结果所属

16、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。 A、等于 B、大于 C、小于 D、无法判断

17、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。 A、800万元 B、1000万元 C、1800万元 D、800-1000万元

18、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064

19、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。 A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2

20、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）估价。 A、比较法 B、成本法 C、假设开发法 D、长期趋势法