资产评估练习试题和参考题答案 下载本文

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(2)进行交易时间修正。

交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07 交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05 交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04

(注: 由于地价每月上涨1%,故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7%;交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5%;交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4%。) (3)进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区,无需做区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163 交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075

(注:式中86由表2中加总获得,同理93也由表2纵向加总获得。) (4)进行个别因素修正。

关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块,就商业用地而言,面积较大便于充分利用,待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A与C均需作使用年限因素修正,修正系数计算如下(假定折现率为8%):

交易实例A及C使用年限修正系数=[1—1/(1+8%)30]÷[1—1/(1+8%)35]=0.9659 交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995 交易实例B的个别修正系数=1.03

交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995 (5)计算待估土地初步价格。

A=1500×1×1.07×1×0.995=1597(元/平方米)

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B=1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元/平方米) C=1400×1×1.04×1.075×0.995=1613(元/平方米) (6)采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值=(1597+1761+1613)/3=1657(元/平方米) 待估地块总价评估值=1657×600=994200(元) 因此,这一地块的评估值为994200元。

4.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为2000平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为3000元/平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售,预计售价为9000元/平方米,销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

4.解:(1)现已知楼价的预测和各项开发成本及费用,可用假设开发法评估,计算公式为: 地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 (2)计算楼价:

楼价=2000×2.5×9000=45,000,000(元) (3)计算建筑费和专业费

建筑费=3000×2000×2.5=15,000,000(元)

专业费=建筑费×10%=15,000,000×10%=1,500,000(元) (4)计算销售费用和税费

销售费用=45,000,000×2.5%=1,125,000(元) 销售税费=45,000,000×6.5%=2,925,000(元) (5)计算利润

利润=(地价+建筑费+专业费)×10%=(地价+16,500,000)×10%

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(注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.) (6)计算利息

利息=地价×[(1+6%)2-1]+(15,000,000+1,500,000)×[(1+6%)1-1] =0.1236×地价+990,000

(注:地价是在两年前就投入的,故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的,故只用1次方.) (7)求取地价

地价=45,000,000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-(0.1×地价 +1,650,000)-(0.1236×地价+9,900,000) 地价=21,810,000/1.2236=17,824,452(元) (8)评估结果

单位地价=17,824,452/2000=8912(元/平方米) 楼面价格=8912/2.5=3565(元/平方米) 5.

某城市某用途土地容积率修正系数如下表

0.4 0.6 0.7 0.8 1.0 1.0 1.1 1.1 1.3 1.2 1.7 1.6 2.0 1.8 2.1 1.9 2.5 2.1 容积率 0.1 修正系数 0.5 如果确定可比案例宗地地价每平方米为1000元,容积率为1.3,被评估宗地规划容积率为2.0,试对被评估宗地的价格根据容积率因素作出修正。

5.解:经容积率修正后可比实例价格=1000×1.8÷1.2=1500(元/平方米)

第九章 机器设备评估

一、单项选择题

1.成本法主要适用于评估()。D

A.可连续计量预期收益的设备 B.可正常变现的设备

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C.可获得非正常变现价格的设备 D.续用,但无法预测未来收益的设备 2.计算重置成本时,不应计入的费用是()。B

A.购建费用 B.维修费用 C.安装费用 D.调试费用 3.用物价指数法估算的资产成本是资产的()。 B A.更新重置成本 B.复原重置成本 C.既可以是更新重置成本,也可以是复原重置成本 D.既不是更新重置成本。也不是复原重置成本 4.进口设备的到岸价格是指()。C A.设备的离岸价+进口关税

B.设备的离岸价+海外运杂费+进口关税 C.设备的离岸价+海外运杂费+境外保险费 D.设备的离岸价+境外保险费

5.当设备出现()时,评估时需要考虑其经济性贬值。 C

A.磨损加剧 B.竞争加剧 C.使用效益下降 D.技术水平相对落后 6.持续使用假设前提下的机器设备评估最适用()。A

A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.统计分析法 7.决定设备成新率的关键因素是()。C A.设备的技术水平 B.设备的功能 C.设备的使用程度 D.设备购置的时间

8.由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难,从而导致生产该产品的设备开工不足,并由此引起设备贬值,这种贬值成为()C

A.功能性贬值 B.实体性贬值 C.经济性贬值 D.无形损耗贬值

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