二、本案所在区域消费群体情况分析：128人 (对怀化街区走访回收有效问卷得出) 房型 比例 四室二厅一卫 三室两厅两卫 两室一厅一卫 一室一厅一卫 17.42% 57.57% 11.74% 1.91% 复式 8.71% 别墅 2.65% 3%2W%9%四室二厅三室二厅两室一厅一室一厅复式别墅 25 从上图可以看出：怀化市的房地产市场已经达到一个新的阶段，人们对住房的追求已经不仅仅局限于居住，而是需要更完善的配套，更大的空间。 面积（㎡） 比例 120—140 35.98% 90—120 37.5% 60—90 12.21% 144以上 10.15% 60以下 4.16% 468?—120㎡120—144㎡60—90144㎡以上60㎡以下 在房价的承受能力上，受访者都表现得比较保守，每平方2700-3500元是大多数中层收入承受能力，在问及价格问题上大多数受访者认为怀化目前的房价水分太大，购房后用于投资的多，可能有降价的空间。 26 1. 投资方向：被访者中有49人已经买了门面房，37人愿意花钱买门面用于投资，有54名经常买体育彩票，其它人对于商品房、股票、债券都没有太大的兴趣。特别是对于商品房，消费者都认为现在怀化市房地产市场，湖天价格最值得，其次是太平桥附近。问及城东时，最有代表性的是：“城东空气很好，就是太远，还不如到中方去买”。 2. 付款方式：被访者中绝大多数人（占2/3）认为最好用一次性付款方式购房，主要考虑到银行住房贷款利息和今后的偿还能力。 3. 交付要求：受访者一致表示要求毛坯房，主要原因是怕装修不附合自己的要求，他们认为买装修好的房子还不如买二手商品房，在他们的心中装修不仅仅是种形式。 4. 了解广告的方式：了解信息广告跟受访人的层次有直接关系，但无论什么层次，朋友介绍始终是了解信息的一个最重要的途径。其次是通过电视了解信息，因为市区都装了闭路电视，开机顶盒时广告最有价值。再其次分别是：路边广告、短信和报纸、车身广告，但是，不是每个人都有看报纸的习惯和条件的，这当中只有部分一些单位和个人经常关注。而司机则是在车上通过电台得知一些信息。还有各个广告。公司上门派报，这对于市民来说也是了解新信息的一种很不错的方式。 27 三、区域内供应产品的集合特征： 一、区域内较好个案状况； 1、商品住宅：我们有选择的对各区域现有放量代表楼盘进行现场调查。 A、 紫园-天鹅堡：河西。高端楼盘定位，地中海风格，18万平米建面，多层联排别墅4958元/平米（290㎡）、小高层3488元/平米（138㎡）； 紫园是怀化城区较为规整的别墅项目之一，首个奥运冠军王义夫在此购买了物业，已进入后期小高层销售阶段，目前销售势头良好。 优点是：风格鲜明，项目高端定位明确；不足之处在于：过于追求经济效益，房间距过近，使得高端定位在实际操作中严重变形。 B、 帝景苑：河西。31层商住，现代风格，5万平米建面，其中：17楼（139㎡）3418元/平米，27楼（138㎡）3568元/平米； 28