受人偿还贷款或就抵押的房屋优先受偿的，人民法院不应追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外，而常常银行是以开发商提供保证为前提条件的。所以开发商在买受人失信时必将卷入官司之中。

开发商在防范担保法律风险时可采取以下法律手段：一是开发商在与买受人签订《商品房买卖合同》时，将其与银行签订的《合作协议》的相关内容约定在《商品房买卖合同》中，如具体买受人应当与银行签订借款合同，借款的期限，借款的金额等。二是在《商品房买卖合同》中约定买受人办完房屋所有权登记并取得所有权证的时间。因为现有的《商品房买卖合同》示范文本，只规定了开发商将办证资料报房产管理机关备案的时间，而没有规定买受人应于何时办完登记手续并取得房屋所有权证的时间，对这个漏洞可通过补充协议的方式进行避免。三是在《商品房买卖合同》中约定在买受人取得房屋所有权证的同时与银行签订抵押合同。四是在上述合同中通过约定违约金、合同解除条件等具体内容约束买受人来防范开发商的风险。五是以反担保的方式来保护开发商可能的利益损失，可以由第三人提供保证或质押、抵押担保作为反担保，约定在签订保证合同至办完抵押物登记前，如开发商承担了民事责任，则由第三人与买受人承担连带清偿责任、或由开发商处分质押物、质押权利凭证或抵押物以行使优先受偿权；或者其承担了民事赔偿责任后，可向买受人追偿，并要求有过错的第三人承担连带赔偿责任。也可以约定由买受人或者第三人提供质押担保，约定在签订保证合同后至办完抵押物登记前，如开发商承担了保证责任，则；或者承担了民事赔偿责任后，向买受人追偿，并要求有过错的第三人承担赔偿责任。

7、假按揭而涉嫌贷款诈骗的刑事责任风险。在个人住房贷款按揭实践中，存在一些不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售(购买)方式，来套取银行贷款作为开发资金来源的“假按揭”行为。它实质上是一种开发商涉嫌将积压的房产套取银行信用，诈骗银行信贷资金而构成贷款诈骗罪的刑事犯罪行为。根据《中华人民共和国刑法》第193条的规定贷款诈骗罪是指以非法占有为目的，行为人采用虚构贷款理由、虚假证明文件等手段，骗取银行或者其他金融机构的贷款数额较大，占为己有的行为。它造成了房地产业的虚假繁荣表象，引诱社会上大量的资金涌入房地产市场，严重危害住房金融业务的健康发展，已经引起银行业、房地产界、司法界的关注。 8、不能按时交房的“退房”法律风险。2001年曾被称作房地产市场的“入住纠纷年”。开发商在商品房交付过程中的4大义务：①将符合交付使用条件（包括法定的和合同约定交付使用条件）的商品房按期交付给购房人；违反的法律风险是应根据合同约定承担违约责任；在超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人还有权解除合同。②向购房人出示商品房竣工验收合格的文件（可以是《竣工验收报告》也可以是《建设工程竣工验收备

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案表》）及房屋实测面积数据；违反的法律风险是购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责任，或者因面积差异承担惩罚性赔偿责任。③向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；违反的法律风险也是购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。④通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋；违反的法律风险是交房期间发生的物业管理费等费用以及商品房毁损、灭失的风险责任根据《合同法》第一百四十二条和该《解释》第十一条第二款规定由开发商自行承担。 一般认为，在法律法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用以交付房屋所有权证书为准时，出卖人对房屋的转移占有，即为合同约定的房屋交付使用，即“交钥匙”就已履行了合同约定的交付房屋的义务。该《解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。开发商应尽量利用这一但书条款规定的契约自由原则与买受人约定以交钥匙为分为交付成就的条件，以回避自己的风险。另外，开发商发出《入住通知书》最好以挂号信或特快专递的形式，而不要以在当地报纸上刊登房屋交付通知这一有违《商品房买卖合同》约定义务的作法，以使“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担”这一对开发商有利的规定得以明确和利用。

同时，还要注意该解释对开发商迟延交付房屋的违约责任的规定：经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，除当事人另有约定的以外，购房人有权请求解除合同。对于法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

9、不能及时办理产权证的“索赔”法律风险。房地产实践中常常出现购房人入住后长期拿不到产权证而又投诉无门的问题，为此该解释规定，由于开发商的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商作为出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖人应当支付的违约金；在上述期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人还有权请求解除合同和赔偿损失。与我们日常生活中讲的不一样，法律上一说到例外，这个例外往往是重要的，首先要适用这个例外的规则，所以开发商应尽量利用“除当事人有特殊约定外”这一规则来通过约定减轻或免除自己因各种不

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可预见的因素造成不能及时办证的赔偿责任。

10、出售停车位带来的“无效”索赔风险。为有效及合理利用城市的有限土地资源，国家鼓励开发商建设各类经营性的停车位。但近年来关于商品房小区停车位的产权归属引发了很多争议，开发商、物业管理公司和业主之间就停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争不断，各执一词。

依据法律的强制性规定，不计算容积率建筑物的权利应归属于商品房住宅小区的全体业主。因为小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。它从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，停车位依法不能取得房地产预售许可证或房地产证书（但小区内或城市区域内独立建设的多层经营性停车位因其建筑面积计算容积率而持有《房地产证》的开发商除外）。

小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位及楼房地下停车位的权属，均应归属于小区内的全体业主，属于小区全体业主共同共有的区分所有权建筑物的共用部分。因为地面停车位的产权在本质上只是土地使用权，并无建筑面积或构筑物，而是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，不可能获得房地产权的初始登记和房地产证；楼房架空层停车位和楼房地下停车位的建筑面积均是不计算容积率的，依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物，不能获得相应的土地使用权面积份额，不可能取得独立的房地产权，所以停车位的房地产权均依附并归属于该小区或该幢设置停车位楼房的全体业主。与此类似的答案还有关于屋顶平台或称晒台、露台的权属问题。

因此，开发商与单个业主签订的买卖小区停车位合同或将小区停车位与房屋单元捆绑销售的合同条款是无效的，开发商可能承担不超过购买停车位的人已付款一倍的惩罚性赔偿责任。

八、选聘前期物业管理企业的法律风险

为了“肥水不流外人田”，开发商原先习惯于自行成立物业管理公司来管理自己建设销售的住宅物业。从2003年9月1日起，开发商的这一习惯做法受到了《物业管理条例》的制约和限制，要求开发商按照房地产开发与物业管理相分离的原则，规定开发商应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；只有投标人少于3个或者住宅规模较小的，才可以经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。而对于开发商未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，将可能受到县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令其限期改正，给予警告，并可以处10万元以下的罚款的行政处罚。这一规定意味着即使开发商拥有自己投资的物业管理子公司，能否为其自己开发建设的住宅小区服

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务，也要凭借其自身的资质与实力接受公开、公平与公正的招标挑选。

目前，一般认为老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题多数是在开发建设阶段由开发商遗留下来的。为了分清投诉责任，开发商一定要与物业管理企业完成严格的物业承接验收手续。

另外，在在前期物业管理阶段，常常发生物业管理费收缴率不高或其他原因造成亏损的情况，开发商也应考量是否由自己的物业管理子公司来承担物业管理的问题。

同时，还要注意前期物业服务合同属于有明确期限的合同，可以约定期限也可以不约定期限，因为《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期为业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。 九、投诉与反投诉

━━开发商防范法律风险的拉据战

随着我国法律体系的不断完善，人们在日常生活中的行为规范绝大都能为法律所调整，公民、法人之间的纠纷几乎都能通过诉讼或仲裁、行政复议、各种组织调解等法定争议解决途径得到处理。但也有一小部分人在处理纷争过程中不是采取以上方法，而是习惯于撇开这些正常的解决渠道，不经过任何的程序、任何约束，一切按自己的主观意愿采取信访的方式无序地和随意地到各级党政机关去上访，出现大量的“群体访”、“越级访”、“缠访”新形势，且大有愈演愈烈之势，已经成为各级党政机关非常头疼的问题。而媒体对通过信访引起领导重视从而得以顺利解决的个案的报道给人们造成一种错觉：上访比打官司快、比打官司好解决、比打官司领导重视。实际上“依法治国，建立法制国家”治国方略的挑战。

近年来，房地产纠纷问题因其标的大、对群众的生活影响大、社会影响大而日益成为社会关注的焦点之一。尤其以拆迁纠纷和房地产买卖纠纷为代表。而当事人又大都习惯于通过建设及房地产行政管理部门进行信访的方式来处理本应当通过诉讼或仲裁解决的房地产纠纷，给建设部门的正常工作造成了一定的影响。

为避免信访对我国现行司法制度的挑战和制度性冲突，建设法治基础上的和谐社会，在国家机关给予信访人充分理解和最大的宽容的同时，要求信访人的行为不能超越法律的界线，从而影响到正常的社会秩序，因此在

2005年5月1日起施行的新的《信访条例》第十四条中明确规定，对依法应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的投诉请求，信访人应当依照有关法律、行政法规规定的程序向有关机关提出。这就意味着今后涉法涉诉案件不属于政府信访工作受理事项，应依法通过其他法定途径解决，给宽容设定了法制的限度，从而有利于疏导通过信访投诉解决包括房地产争议在内的纠纷渠道。

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