活居住品质为主，需求面积逐渐增大；经济能力一般的购房者则在满足基本居住需要的前提下，着重考虑控制总面积以便达到很好控制总价的目的。因此开发企业开发产品时，在单体设计、套型设计方面应充分考虑潜在购房者面积需求上的新变化，对三房套型的设计，应在面积配比上提高100㎡左右及以内的比例，适当减少110－120㎡三房的比例，以便能够更好地适应市场的需要。需要注意的是大面积的物业需求比例占很小，一旦市场供应大将造成空置率增加，销售周期加长。 2、需求户型分析
同2003年相比，对于户型，潜在购房者仍然主要需求二室一厅一卫 ～ 三室二厅二卫这五种户型，并且彼此之间的需求差距不大。其中，需求比例最高的是二室一厅一卫，占21.6%，其次是三室二厅二卫，为20.5%。潜在购买比例较高的五种主要户型中，两室两厅一卫的需求最小，为16.6%。
通过对比发现，2004年三房两厅一卫、三房两厅两卫和两室一厅一卫的需求比例均超过2003年，尤其是三房类型的户型，合计需求比例上升了 3.2个百分点。所以本项目应多开发三房两厅的户型，对于小的户型也可以考虑适当开发。
六、购房习性特点分析
根据南京市场目前住宅类型及其特征，将商品住宅分为以下几类：
（一） 城中区高档住宅 城中区指（古城墙以内）
（二） 近城区高档住宅 近城区指（城东南地区、河西地区、下关地区等）
（三） 近城区中档住宅
（四） 近郊高档住宅 近郊指（江宁、江北地区） （五） 近郊中档住宅
住宅类型 基本生活条件 物业品质 购买承受能力 购买偏好 购买意向 购买方式
城中区高档住宅（古城墙以内） 不愿远离城区，配套要求非常齐全，交通要求便利，对小区居住环境有比较高的要求，对学区比较看重，对景观要求较高，对地域有偏好 注重好的物业品牌和品质 总价在200万以内 高层或小高层 面积60—180M2 按揭或一次性付款
近城区高档住宅（河西地区、下关地区） 能够接受离城区市中心5—8公里的范围，对配套要求比较齐全，要求非常便利的交通，对小区居住环境有比较高的要求，景观要求很高，对地域有偏好 物业要求高注重好的品牌和品质 总价在100-200万 多层或小高层 面积100-200M2 一次性付款居多
近城区中档住宅（河西地区、下关地区） 能够接受离城区市中心5—8公里甚至更远的范围，对配套要求基本具备，要求有比较便利的交通，景观要求一般，对楼盘的价格考虑比较多 对物业品牌没有过多要求，但对物业品质比较看重 总价在50-150万 高层或小高层 面积80-150M2 按揭居多
近郊高档住宅 因与本项目距离较远，差别较大，故在此不做研究。 近郊中档住宅 因与本项目距离较远，差别较大，故在此不做研究。
七、房地产市场综合评述
综上所述，南京房地产市场近年来呈现“量增价平，涨幅趋缓”的平稳态势，南京房地产市场呈现的主要特点如下： 1、供给量增大，结构性矛盾仍然存在
近年的供应量有大的增长，总体供需矛盾得到进一步缓解。供需比仍将有一定程度的增大，商品住宅销售也有正常的销售期，这是房地产市场成熟的标志。
区域结构、价格结构矛盾仍然存在。城中板块一直供不应求，但由于土地资源稀缺，上市量增长不会太快。而江宁、江北板块上市速度很快，上市量比较大，但销售增长却比较平稳，因此这两个板块的供需形势比较复杂。河西地区由于开发量增大，政府政策的扶持造成该板块供应量
增长迅速，需求量的增加使该板块价格处于迅速攀升态势，造成价格的不稳定。
2、需求保持旺盛势头
房地产市场需求稳定上升。随着南京市经济的快速稳定发展，经济收入的增长居民改善居住的需求量相应不断增加。而且拆迁量增加，伴随城市建设的加速南京市将加速拆迁的进度，需求将有较快的增长。城市化水平在稳步提高，城市规模稳定的扩张，由此带来需求会稳定小幅增长。投资性购房需求也一直保持着相当的程度。综上所述，维持需求的因素均有利于需求的增长。 3、价格保持稳定
商品住宅的价格一直比较平稳并有小幅上升，没有出现太大的波动。市场总体供略大于求，政府宏观调控措施成效明显都抑制了价格的大幅上升。供求没有失衡，仍然在合理的正常区间，此外开发商拿地成本以及商品住宅品质的提升维持了商品住宅价格的稳定。因此，总体商品住宅的价格仍保持着一定程度的稳定，仅有少数板块供需比例较大，存在一定程度的供过于求。
第二章 项目所在区域重点竞争楼盘分析
一、在售物业