关于溧阳路48栋老洋房保护改造的设想
提案者：经济委员会
发布时间：2015/2/2 10:25:05 阅读次数：1399次
虹口区有着丰富而深厚的文化底蕴，其中，优秀历史建筑的影响力尤其深远，知晓度尤其广泛，这是虹口可持续发展的宝贵资源。
溧阳路48栋老洋房，是目前上海面积最大、最完整的双拼英式花园洋房群体，已列入上海市第三批优秀历史建筑名录，作为集中反映上海近代独立式花园洋房风貌的典型街区，可与黄浦区思南路、长宁区新华路媲美。
眼下，政府房地产新政落地3年半，各方都度过了一个磨合期，房价从大起大落到趋于理智和稳定；我区几个旧改地块房屋征收大获成功；党的十八大三中全会劲吹深化改革之风，可以说，目前启动溧阳路老洋房改造正逢其时。以这一项目的运作为抓手，推动制度设计和政策安排创新，我们完全有可能发掘本区改革发展与民生改善之间的黄金平衡亮点。
一、溧阳路48栋老式花园洋房的现状
溧阳路老式花园洋房群位于四川北路以东、四平路以西、邢家桥路以北，鲁迅中学初中以南，始建于1913年，初建时为租界高级职员的独立式双拼住宅，具有维多利亚时代红砖建筑的特征，代表了早期上海近代居住建筑的典型风格。共建成联列式花园洋房48幢，原有建筑面积36000平方米。
虹口历届区委、区政府高度重视溧阳路花园洋房的开发保护工作。该项目作为1999年《上海市城市总体规划》和《上海市历史文化名城保护规划》公布以来确立的与黄浦区思南路、长宁区新华路等并列的历史建筑与街区保护改造试点之一，由上海中房臵换有限公司作为开发主体长期坚持开展臵换工作。区政府与中房公司合作，在保护改造方案设计、项目改造资金申请、整体开发臵换方面做了大量的工作，并由德国SBA公司历时半年对已搬迁的溧阳路1237号进行了精细测绘，提出了保护改造方案；争取了市级“历史文化名城保护专项资金”的上报资格；积极开展与世界银行的贷款合作。
经过多年的努力，中房公司在该区域共臵换居民133户，单位7家，合计臵换面积约1万平方米。根据资料汇总，该区域内尚有居民户数473户，总户籍人口1721人，实有人口920人。2005年以来，随着上海房地产市场价格的不断高涨和居民期望值的不断升高，臵换工作推进缓慢，成本巨大；加上在当前体制机制政策约束下，项目产权、融资渠道、开发模式、业态、未来可能经营性收入等诸多方面存在困扰，溧阳路花园洋房的整体保护和再开发工作陷入瓶颈期。
迄今，该建筑房龄最长的已满百年，短的也有88年。原本以砖木结构为主的建筑，损坏严重，屋面普遍渗漏水，外立面失去原有风貌。尤其长期受大气和地底潮湿环境的影响，加之早年建筑物均未设臵底部防潮层，故粉刷及砌体表面大面积剥落，粉化严重，
原有的下水、电信、燃气等设施也相当陈旧，早已不能满足当今生活的正常需求。更为棘手的是，房管部门的小修小补已无济于事，居民自行改造又违反相关的保护建筑法规，就连郭沫若故居维持现状也岌岌可危，如此，只能年复一年，任房屋日渐破败。
二、项目运作的组织架构
（一）区政府挂帅。在区政府指挥下，相关职能部门及有关企业组成工作推进小组，整体指导、协调项目运作的相关事宜。
（二）组建专家顾问组。参与收集、研究有关保护建筑的法规、条例；提出保护改造的注意事项；参与项目的定位与规划。
（三）组建实体开发公司。实体开发公司可有本区有实力的国企为主，同时以公司化的形式吸纳有专业经验的民企加入，形成政府导向、国有为主、民企参加、多元投资的项目开发主体，具体实施项目运作。
三、项目运作的步骤
（一）摸清家底
对项目所涉房屋及户口、居住人口、单位等进行排查。 （二）市场调研
对周边的整体区域环境包括住宅、商业、文化、教育、医疗、交通、民生基础设施等进行调研。
（三）项目的定位与规划
跳出48栋老洋房，放眼川北地块，寻求大板块的联动效应和长远发展。在改造的模式上，思南公馆的成功案例为我们提供了借
鉴，为避免老建筑改造利用方式上的同质化，实现川北地块“文化旅游”的目标，项目需要市区两级联手对该地块的整体规划和综合功能定位进行调整整合，使溧阳路与多伦路、甜爱路等特色支马路保护性开发成为带动四川北路功能延伸拓展、促进虹口中部服务业集聚、体现具有独特老上海历史风貌的文化创意和高端商务的重要空间载体。
（四）搭建项目融资平台
历史建筑的保护利用，是一个经济性和公益性并存的特殊项目。短期之内，它需要政府的直接资金投入和有力度的政策支持，由此吸引多方投资。而从长期看，应搭建合理的融资平台，注重融资方式的创新，多渠道、多模式来盘活土地和房屋资产。可以根据项目定位的特性，尝试以下融资方式：
1、使用权（经营权）转让。以产权保留为原则，将资产的长期使用权、管理权收益打包处理，获得即期大量的融资需求。
2、股权合作。项目开发主体与其他投资者，以自身具有的资金优势和资源为条件，进行股权合作，多方共同对历史风貌建筑进行投资经营，这是引入民间资本的常见方式。
3、股权回购融资。投资者仅是名义股东，并不实质介入历史风貌建筑的日常经营和管理。以签署回购协议的方式，在保证投资者以投资资金阶段性持股的同时，最终实现历史风貌建筑的归还和投资者收益的回报。该模式能够有效扩展项目的融资范围。
4、房地产投资信托基金。历史风貌建筑独特的内在价值能够为正在发展初期的房地产投资信托基金提供一个良好的资金运作平台，使其逐步与国际成熟模式接轨。通过房地产投资信托基金，使民间资本广泛参与到历史风貌建筑的保护利用中来，这不失为融资模式的大胆创新。
5、其他。从国内外历史风貌建筑保护利用的成功经验来看，还可探讨由政府对项目主体和入驻企业制定优惠政策，吸引多方投资，提供一定的财政补贴和设立历史风貌建筑保护基金等等。
（五）尽快启动房屋征收
房屋征收，是整个项目的重中之重，难中之难。根据目前的法规，唯有政府实施、国企操作才可为。各政府部门要形成合力，借鉴虹镇老街1﹟、7﹟块以及北外滩91、92、93街坊成功征收的经验，把握从众心理，在这波浪潮中顺势而为。
基于该历史建筑年久失修，破损程度几近危房，应首选房屋征收而非臵换。然而，又要客观的考虑到该房屋原有的基础、地理位臵以及居住群体层次等因素，区政府尽量以“彩虹湾”为主力房源进行安臵。在制订征收补偿政策时，适当放宽，使之与棚户旧里形成较为明显的优惠，让征收工作顺利推进。
48栋房屋的征收，力求一次性实施而不分一、二期或南、北片，以防后续居民要价过高导致整体开发受阻。
（六）工程开发建设 1、设计施工应关注的问题
历史建筑的保护改造，不同于新建项目，要解决好历史与现今、保护与改造这一难题，摒弃单纯追求经济利益的观念，全面地存续其真实历史信息和价值。要结合优秀历史建筑的人文价值、经济价值以及提升它的使用功能等诸多因素来探索项目的改造方案。
首先，优秀历史建筑的历史、人文价值不可再生，因此保护改造具有抢救性。它不可能让设计师们有无限的“想象空间”，要理解、尊重原有的建筑风貌，尽量不改变原有布局的情况下增加生活设施。
其次，对优秀历史建筑改造不可能只考虑其经济利益和一般意义上的社会效益，还应更深远的考虑其“历史文物”价值。因此，有时不得不为提升其“历史文物”长远效益而适当放弃部分眼前利益。
再次，历史建筑改造的与新建筑的设计和施工有很大的差别，改造方案既要满足现行的规范又不破坏原有风貌，这同时考验着项目运作者和相关管理部门的智慧。
历史建筑的保护改造是一项严密的系统工程，从开始到结束，必须全过程严格跟踪。
（1）在前期阶段，对建筑本身及该区域的人文历史调研十分重要，一定要提出明确的保护原则和理念，以此来统领后续工作。
（2）设计人员的专业水准十分重要，可通过选择境内外优秀设计公司，优势互补，组成设计团队联手操刀。
（3）项目开工之前，确立施工工艺和方法，在项目施工中，还要根据实际情况不断优化调整，以达到最佳效果。
（4）合理的项目管理组织结构和管理方式，是确保工程质量的组织保证。
2．分片开发施工应关注的问题
倘若资金不充裕，可分两期滚动开发施工。溧阳路将48栋房屋自然分隔为南、北两片，为分期开发施工创造了有利条件。从可能获得的实际效果出发，可先南后北实施。第一期，让溧阳路成为开放性、以步行为主、适量通行机动车的道路，对社区内的小路进行断面调整和绿化建设，形成更富有情趣、更适合步行的环境，营造溧阳路沿线的商业文化氛围，为后续的二期开发创造条件。第二期，结合一期成果，在街区的开发中形成围合，与四川北路以及其它支马路的商业文化设施共同形成“山阴路历史文化风貌区”的整体环境。
（七）客户引进
从理论上讲，项目定位即客户定位。在具体操作中，还应注重做好以下方面：
一是边改建边引进。有利于项目设计改造的整体性与客户需求的特殊性两者结合，省时省力省钱。理想的状态是，项目改造竣工伊始，客户引进已过大半。
二是引进客户的选择性。力求与周边错位，与类似业态错位，避免同质化。
三是重视大牌商家、著名文化艺术企业的引领作用。尤其对能吸引外籍人士光顾的商家和企业，要加大引进力度。
四是政府给予政策扶持。通过奖励、补贴、担保和资助等多种方式的灵活运用，吸引优质客户早日落户、安心落户。
本区在这方面已积累了许多成功经验，譬如近期的法兰桥创意园区，其专业团队的成功运作便是个例证。
（八）物业服务
对于这样一个综合性高端社区，物业管理公司的日常工作务必突出“服务”的本质内涵，处处实现跨前一步的人性化服务。要对社区内的不同的业态实行差别化服务，体现专业水准，比如，对住宅与酒店式公寓的服务，要强调体面、私密和温馨；而对商家的服务，则偏重于热情、好客与主动等等。
通过优质服务来提升物业的品质和价值，是物业管理企业的自身职责，因此，打造一支精良的物业管理队伍对本项目至关重要。