录、跟踪和关闭

4.3.3 前期介入工作过程中向开发者提交的正式意见和建议，与开发公司对接的重要事项要形成书面文件，开发回复和决策的各项文件，前期介入小组应予以妥善保存，直到将来移交给项目物业服务中心。

4.3.4 对提交开发公司的正式意见和建议，前期介入小组要积极及时跟进，对于没有采纳的意见，应积极与相关管理人员进行讨论，记录没有采纳的原因，对项目产生重要影响的意见和建议，开发公司没有采纳的，前期介入小组应及时将意见转交物业公司，由物业公司组织相关人员讨论。认为有必要坚持提请开发公司改善的，以物业公司名义提交开发公司。开发公司仍然不采纳的，需要有明确理由，并予以记录

4.3.5 在项目交付前和交付不就的各个阶段，前介小组应对前期每一个阶段的意见建议和决策的落实情况予以复核，对没有及时落实的，提请开发公司积极落实。 4.3.6 物业公司相关职能部门需要每月或每季度对前期介入小组的工作进行评估。评估前期介入工作小组工作计划的落实情况和前期介入工作的有效性，实施相关的奖惩。对于确因成本控制或其他客观因素，经过努力仍不能达成的建议事项，应予以特别说明和备案。 4.3.7 前期介入质量的追溯

对于通过跟前期介入明显能予以规避或经过开发沟通能够予以解决的重大问题，或者项目交付后客户群体性不满意的问题，前期介入小组应总结经验教训，避免后期开发中或其他新项目出现同类问题。 5.0 各阶段前期介入的工作要求 5.1 规划设计阶段

5.1.1 项目立项后的物业服务策划

5.1.1.1 项目立项后，前介人员应配合开发对该项目的定位、营销、开发的初步设想，结合物业管理的序曲提出物业管理初步策划方案及概念包装。根据开发营销包装的进度，需求以及潜在客户的需求，制定详细的物业管理方案，物业管理方案的内容应包括关系设想、人员配置、服务标准、费用预测等，根据项目特色进行物业管理模式策划。

5.1.1.2 为保证及时有序的开展前期介入共组，前介人员应获取开发的项目开发计划书或工作进度表。

5.1.2 项目整体及分项规划设计介入

5.1.2.1 开发公司关于项目的整体规划设计要求（主要经济技术指标）、分项规划设计方案，应首先征求物业公司意见，并根据物业公司意见进行合理修订后向规划主管部门报建。

5.1.2.2 在项目整体规划设计方案中，前介人员应根据国家和地方法律法规以及物业管理需要进行图纸会审，对物业管理用房及配套用房、学校、幼儿园、公共活动场所、交通流向及布局等重要设计指标提出意见，对合理的需求和建议，开发公司应予以修订补充和重新设计。

5.1.2.3 前期介入小组应关注因开发后期设计变更可能带来的物业关注要点的变化，并及时跟进。

5.1.2.4 前介人员在开发规划设计方案向政府主管部门报建前，向开发公司提交《项目规划设计物业管理建议报告》（含市场调研报告），并跟踪落实。 5.1.3 规划设计操作流程见《规划设计阶段前介入流程图》。 5.1.4 物业招投标详见《前期物业招投标流程图》。

5.2 营销策划阶段 5.2.1 物业服务费确定

5.2.1.1 根据授权手册，责任部门应在项目招投标前一周根据集团物业服务费定价指引，组织实施对该楼盘所处的市场进行调研，编制《市场调研报告》。 5.2.1.2 责任部门根据开发公司产品定位及《物业费测算模板》、结合市场调研报告，初步确定该项目物业服务费。

5.2.1.3 初步确定物业服务费定价后，编制《物业服务费定价报告》报物业及开发公司领导进行审批。 5.2.2 物业管理招投标

根据国家和地方法规的规定，物业公司应配合开发公司开展物业招投标工作，取得物业项目的管理权。

5.2.3 前期物业管理合同及临时管理规约

中标后，应参照集团要求、国家和地方法律法规的要求、公司合同模板进行合同编制、评审报批，合同签署后及时到政府主管部门备案。 5.2.4 营销服务，具体参考《营销服务中心作业指导书》。 5.3 工程施工阶段 5.3.1 巡视要求

5.3.1.1 前介人员每周查看施工现场、了解，与工程人员、客服人员沟通，了解已经入住的项目中业主与物业的实际使用状况，监督指导相关工程共组，并及时运用到新项目。

5.3.1.2 前介人员在工地巡查时，必须正确佩戴安全帽，遵守工地相关规定、告示，注意自身人身安全。

5.3.1.3 不准接受施工单位的言情、礼物、贿赂，不私自同意相关单位的更改。 5.3.1.4 每天填写工作日志，工作日志的内容结合相关工作记录。现场巡查填写《巡查日志》。

5.3.1.5 严格按照以上规定做好质量记录，便于工作梳理及考核。 5.3.1.6 对规划设计阶段建议事项的跟进建立。

5.3.1.7 前期介入小组应现场跟进前期建议或已经决策事项的落实情况，深入现场发现问题并跟踪落实。

5.3.1．8 前期介入小组应及时参加项目经理会、开发各项专题、决策会议，便于沟通配合和反馈。

5.3.2 设备选型、安装及问题跟进

设备安装调试期间，新项目客户中心工程技术人员按照《前介产品标准》的要求，对设备安装进行有效的管控，安装标准详细要求见《前介产品标准》。设备工程师应全程介入主要设备系统的选型、安装和验收，关注水电等主要设备后期管理的便利性和经济性，熟悉隐蔽工程及地下管网走向。 5.3.3竣工验收介入

前期介入小组应参与开发分项目竣工验收及综合竣工验收，熟悉竣工验收图纸，比较竣工图与设计图的差异并记录备案，掌握开发取得竣工验收备案回执等相关文件的情况。

5.3.4 物业管理用房及配套用房落实

5.3.4.1 开发取得竣工验收备案会之后，物业服务总新筹备组或前期介入小组应提前装修物业管理用房，落实好管理用房的水电、网络等事项，尽早为入住后开展工作创造条件。同时，应跟进开发落实社区配套用房如居民委员会和社区工作