1项目总论

1.1 建设项目总论

1.1.1 项目名称： “在水一方家园” 1.1.2 项目坐落位置：

位于湖州市仁皇山新区；西至规划保留河流；北至规划保留河流；东至德清路；南至三环北路见附表2 1.1.3 主要经济指标

总占地面积6.32035公顷 净用地面积3.742公顷 容积率1.46 绿地率37.3 建筑密度32.7% 绿化率60% 总建筑面积:54828.8平方米(其中:住宅建筑面积:52904.3平方米;高层建筑面积:24827.1平方米;多层建筑面积:20333.7平方米;联排建筑面积:8011.9平方米;商业用房建筑面积:1160.0平方米;其他物业建筑面积:317平方米;社区办公活动用房建筑面积:94平方米) 1.1.4 项目概况

“在水一方”项目规划为家园社区，建筑总面积约6万平方米，是个典型的半岛亲水式太阳能智能生态社区。位于仁皇山行政中心区，东至德清路，南与同心路隔水而望，北看弁山南接仁皇山脉，沿同心路往织里方向只需15分钟车程，港湾式公交站台距离社区入口仅30米之遥，抵达市民广场仅需三分钟，步行五分钟即可享受潜山公园的休闲静谧，自然生态融入到社区生态环境当中，小区集6幢多层、17幢排屋、6幢小高层错落有致，日照间距合理优化，470户居民分享各自私密阳光。 1.1.5 建设单位概况

建设单位：浙江东方达多置业有限公司

浙江东方达多置业有限公司系浙江达多集团投资组建浙江达多集团位于太湖南岸

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的浙江省湖州经济技术开发区内，属省级集团公司，湖州市重点骨干企业，2005年度湖州市工业企业销售收入前五十强,纳税前五十强.浙江达多耐火材料集团有限公司是集团的骨干企业，还包括浙江湖州达多塑料制品有限公司,湖州达多皮革有限公司等多家主体企业.集团公司自1980年创建以来，现已成为以制造业为基础，涉足房地产行业等领域的多元化发展的现代化企业集团。

浙江东方达多置业有限公司还承建了东方达多龙庭，该项目是湖州首个中国人居环境金牌建设试点项目——东方达多龙庭，坐落在红旗路上的水景大宅，它由9幢板点结合高层围合而成，得天独厚的地理位置，将成为城市的一道为亮丽的风景线。东方达多龙庭是纯住宅高尚社区，稀缺的老城区繁华地段，428户 尊邸（少量社区服务用房除外）开启社区纯住宅时代。在红旗路上约80000平方米花园式社区，数百米休闲风情水岸，与龙溪港壮阔水面，一起构造庭院四维空间。一万平方米超大中庭，13%的低密度，47%的高绿化地率给你带来全心的景观感受。

1.2 建设项目的必要性

加快湖州市城市周边环境建设，美化湖州市容，为湖州市的城市建设更上一个新台阶做扎实的支持工作。

繁荣市场，促进湖州市的经济发展。开拓新的商业以及投资机会，繁荣湖州市的经济，为湖州市带来新的商业发展机会，为更多的人创造就业机会。

1.3 可行性研究结论及建议

? 本项目最为关键的部分是各计算期即各季度的销售收入能否按照预期的计划实

现。若销售进度能够实现甚至能够加快的话，项目的投资将更加有保障，财务收益状况也将会明显好于评估的结果，反之亦然。因此，项目的开发商对此应当给予足够的重视与关注，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，甚至是请专业的策划公司参与销售的策划，并根据销售情况适时调整工程的进度和建设投资。

? 本项目另一关键的部分是建设投资。同样的能否按照预期的计划实现建设投资也将影响到项目的收益的实现。因此，开发商同样应当给予足够的重视与关注。特别是投资控制，应当在项目建设的全过程尽可能的降低建设成本，聘请相当专业的监理公司进行投资全过程的严格管理将是十分必要的。

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1.4 可行性研究的编制依据

? 湖州市国民经济中长期发展规划和产业政策

? 项目的基础资料

? 项目有关的技术规范、标准、定额等指标 ? 项目有关经济评价基本参数和指标

2 市场分析

2.1 宏观经济形势分析

2.1.1 国际方面

受金融、房地产和就业三大市场的三重打击，世界经济发展进入低迷时期，各国政府和央行正在孤注一掷救助金融市场危机，然而信任和信贷危机并未就此结束。预计未来几年世界经济增长将可望保持在3.0%的水平。其中发达经济体将于2008年和2009年初陷入或接近衰退，2009年的随后时间世界经济复苏将是一个渐进的过程。目前的救助计划无法支撑股市以及金融市场的根本稳定，因此无法解决世界经济的核心问题。世界经济需要在深层次上进行结构调整的同时，找到实现新一轮经济发展的增长点。金融危机和世界经济增长放缓，也将对我国金融市场、外贸出口和物价产生多方面影响。 2.1.2 国内方面 A.2008年经济情况回顾

2008年国内经济情况可以用16字进行总体评价：增长较快、价格回稳、结构优化、民生改善。

? 增长较快。初步核算，2008年GDP比上年增长9%。

? 价格回稳。2月份，物价上涨演绎出一个高峰，CPI当月涨幅达到8.7%。 ? 结构优化。在国民经济实现较快增长的同时，第一产业特别是农业有了很好的发

展。2008 年节能减排也取得了积极进展。

? 民生改善。2008年，全年城镇居民人均可支配收入增长14.5%，实际增长8.4%；

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农村居民人均纯收入名义增长15%，实际增长8%。

虽然中国受到了金融危机的影响，但经济水平仍然基本维持了较高的发展水平。

但是国内经济的发展依然有如下的问题：

? 结构矛盾、体制缺陷和增长方式粗放的综合反映产业结构剧烈变动导致市场供求出现新的失衡；

? 体制缺陷导致盲目投资和低水平扩张（投资体制、财税体制、金融体制、土地管理体制、政府职能等关键领域的改革不到位）； ? 经济增长方式仍然比较粗放。 B.2009 年经济运行预测：

? 三大冲击——中国经济面临的风险。一是“去存货化”成为2008年10月份以来中

国工业急剧下滑的主要动力。二是出口负增长可能是2009年最为确定性的事件。三是房地产部门的衰退成为2009年中国经济最大的不确定性。 ? 房价调整或会加剧。

? 政府刺激经济计划的成效关键在于带动民间需求。 ? 力补民生欠账方能解除制约消费的瓶颈。 ? 比二次分配更重要的是初次分配。

? 提升经济体的效率、释放经济活力我们有很多事情要做。

总之，我们必须加大贯彻落实科学发展观的力度，彻底地告别旧模式，依据可持续发展的轨迹，探索深化体制改革，寻求新的增长方式，才是长远的良方。 三、 对2009年主要指标的预测：

? 下调2009年CPI、PPI增长预测。受食品价格特别是肉禽及其制品价格大幅回落

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