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通过专业的市调人员对项目及项目各项情况进行的深入细致的调查，以及我们整合各方面因素结合对市场调查的研究和分析，在符合市场规律的前提下，我公司本着满足消费者需要并保证贵公司最大利益的宗旨，特拟定出以下适合AA商贸城的营销计划。 一、项目优劣势分析 1、优势 （1）优良地段

AA商贸城所处地段与某目前的最中心地段仅百米之遥，位于十字路口旁，是某进入高速公路的必经之处。更为重要的是，新建的某工业区与商贸城隔江相望，众多从L搬迁而至的大厂及庞大人流对于商贸城日后的经营、运作将是一有力支撑。 （2）正确项目定位

项目定位于以卖宅基地为主，此点非常切合目前的某市场，在某当地，经济发展水平普遍不是很高，居民思想仍保存着旧时的观念，有买地发家、防老、传宗接代的精神需求，本项目的推出即迎合了消费者的此种意愿。 （3）项目前景看好

某正面临着一个全新的发展机遇，众多企业、单位的迁入，大量人流的涌入，对于商业地产来说无疑是一个巨大的机遇，所面临的将是一个更为巨大的市场。 （4）市场竞争小

某镇目前仅有一个地产项目——BB小区，相对当地消费者来说，选择面相对较小，因而我项目所面临的 （5）项目整体规模大

AA商贸城总占地面积100多亩，整体规模相对较大，对于整体商业氛围及旺盛人气

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的营造均具有较大的优势，同时，因为规模大，所以内部设施配套方面会更为全面。 （6）内部设置优势

AA商贸城内部中心位置修建一座2层综合楼，一层为农贸市场，二层为L工贸大厦强力进驻，以农贸市场及工贸大厦的鼎盛人气，更利于带旺区域内商业。

2、劣势

（1）商业地产氛围不成熟

某镇之前只有一家房地产开发项目，整体地产商业氛围不浓，区域市场并不成熟，对于本项目的推广、展开及诉求上会产生一定的阻碍。 （2）目标客户较为分散

本项目的目标客户较为分散，主要集中于某镇、周边乡镇、鹿寨县城及L市，分散的客户，不利于住处的传播。 （3）可选择传媒受限制

当地可选择媒体仅限于电视、户外广告等少量机构，地产界最常用的报版广告在当地难以起到有效作用，这些在媒体选择上的限制，对于项目的推广是较大的不利因素。 （4）消费者观望心理

因当地房地产业发展刚刚起步，未形成地产购买的习惯，所以项目运作初期预计会出现相应的消费者观望状况。

二、营销目标

1、通过周密的市场分析并结合项目情况及经济走势，制定如下营销目标：

时段 推出计划 单价（均价） 14

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2004年1月 2004年3月 2004年4月 2004年5月 合计

10% 30% 20% 40% 100% 1050.00元/㎡ 1150.00元/㎡ 1250.00元/㎡ 1300.00元/㎡ 1220.00元/㎡ 2、在保证地产公司最大利益和符合市场消费者的消费要求的前提下，适时提高销售单价，争取最大的利润空间。

3、项目前期销售规划，努力使项目销售开门红，从而树立项目名牌、企业品牌，提高企业知名度、美誉度。

三、对项目价格的建议

通过我们对市场的深入调查、分析，并结合AA商贸城自身的各种情况，为规避市场风险，同时争取最大利润，并获得整个项目的成功，我们建议采用低开高走的策略，开盘时经积极造势，以均价元/平方米推出，在销售行情看涨之后，可争取将均价提到元/平方米。

四、对项目内部设置的建议 1、主题商业街区打造

AA商贸城共分两期打造，将小区内6条主干道依不同的建筑风格进行专业打造，将之规划为6条主题商业街： （1）伦敦商业街 （2）纽约商业街

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（3）香港商业街 （4）巴黎商业街 （5）东京商业街 （6）曼哈顿商业街。

同时，依小区地形特征，分为五个主题商业区： （1）五金家电区 （2）服装 （3）饰品区 （4）休闲娱乐区 （5）日用百货区

以上6条商业街及5个主题商业区分别以五金家电、服装、饰品、精品、休闲、娱乐、餐饮、日用百货等为主营项目，以专业化的经营打造项目商业氛围。

2、内部配套设施营建

小区内部依规划将建造一栋2层的综合楼，一、二层分别经营农贸市场及工贸商场，同时我们建议开发商在小区内注重停车场所及路灯等公共设施的建设，以一个更为优良的经营环境来吸引商业业户及购物人流。

3、内部环境营建

因小区定位为商业性质，总体绿化率不高，所以在建造时应尽量利用好每一处绿地，做出特色，并可适当地考虑假山、喷泉等景观，给选择在此居住的人一个选择此处的理由。 五、营销策略

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