重庆豪德财富商业城
商 业 计 划 书
目 录
一、合作模式 ......................................................................................... 4
（一）交易架构 ............................................ 错误！未定义书签。 （二）担保措施 ............................................................................. 4 （三）项目监控措施 ..................................................................... 4 二、项目所在地宏观环境 ..................................................................... 5
（一）项目背景 ............................................................................. 5 （二）家电批发市场搬迁的必要性 .............................................. 6 （三）与家电行业协会开展密切合作 .......................................... 7 （四）与火锅产业集团开展密切合作 .......................................... 7 三、融资公司介绍 ................................................................................. 8
（一）项目公司简介 ..................................................................... 8 （二）股东架构 ............................................................................. 9 （三）内部组织架构 ............................................................... - 11 - （四）主要管理人员介绍 ....................................................... - 11 - 四、重庆豪德财富商业城项目介绍 ................................................ - 13 -
（一）项目位置 ....................................................................... - 13 - （二）项目建设内容、规模及定位 ........................................ - 16 - （三）项目的经济技术指标 .................................................... - 17 - （四）项目的效果图 ............................................................... - 18 - （五）项目经济效益分析 ....................................................... - 20 - （六） 项目的进展情况 ......................................................... - 21 - （七）项目总投分析 ............................................................... - 24 - （八）项目销售收入分析 ....................................................... - 24 -
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（九）项目现金流分析 ........................................................... - 24 - （十）融资期内现金流压力测试 ............................................ - 26 - 五、项目保证方—豪德豪德财富集团 ............................................ - 35 -
（一）基本情况 ....................................................................... - 35 - （二）股东及其股权变化情况 ................................................ - 36 - （三）组织架构及内控情况 .................................................... - 36 - 六、项目保证方—豪德明珠 ........................................................... - 38 -
（一）基本情况 ....................................................................... - 38 - （二）股权结构 ....................................................................... - 39 - 六、项目建设总包方介绍 ............................................................... - 39 - 七、项目投资价值分析 ................................................................... - 39 - 八、项目风险分析及应对策略 ....................................................... - 40 - 九、结论 .......................................................................................... - 40 -
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一、合作模式
（一）债权模式
1、由合作方出资人民币5亿元，以借款形式给项目公司。 2、借款按年化收益15-20%，由项目公司支付利息。重庆豪德地产控股股东为项目公司归还借款本息提供连带责任保证。
3、项目期限：2-5年。
（二）股权模式
1、由合作方出资人民币5-10亿元，占项目公司股份10%-49%。 2、除资本金外资金以借款方式给项目公司，按年化收益15-20%。
（三）出让模式
项目整体出让，价格面议。
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二、项目所在地宏观环境
（一）项目背景
在国家十二五计划发展纲要中，成渝经济圈为中国第四增长极，重庆为西部的经济中心，2014年重庆市实现地区生产总值14265.40亿元，同比增长10.9%，较全国高3.5个百分点。分产业看，第一产业增加值1061.03亿元，增长4.4%；第二产业增加值6531.86亿元，增长12.7%；第三产业增加值6672.51亿元，增长10.0%。全市非公经济实现增加值8750.14亿元，增长11.1%。重庆已经成为中国最大的笔记本生产基地、内地物流中心正在形成，而相应的配套专业市场却相对缓慢。2013年2月16日，重庆市政府发布《重庆市人民政府关于加快建设长江上游商贸物流中心的意见》，《意见》提出到2020年基本建成有影响力的全国重要商贸物流中心。本项目在此大环境下立项，欲建设成为西部地区最大的家电数码商贸物流基地，选址处于重庆“一圈两翼”发展带上。
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（二）家电批发市场搬迁的必要性
目前重庆市从事家电专业批发的企业有4000多家，主要的2300多家集中在渝中区新华路。由于政府战略调整，新华路将要打造金融一条街，成为重庆市金融中心。家电批发行业中心市场面临集体搬迁的迫切需要。
新华路于80年代初由小商品、服装演变成以售卖五金、家电为主。现人流量大，市场较凌乱、商铺以租赁为主，经营面积较小。以雅兰商场为例，总面积只有2.4万，且2009年因顶楼冷却塔着火，安全存在隐患。同时重庆的批发和零售业度处于快速增长发展期，家电批发零售业快速增长的需求和现状发展相矛盾，家电数码行业从规模、业态、模式都急需升级。
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（三）与家电行业协会开展密切合作
重庆市家电协会目前旗下有近2300家会员单位。整个新华路从事家用电器批发业务的企业去年销售额突破140亿元人民币，上交税收5亿元人民币。家电协会将协调、组织原家电市场商户对新市场的预购、预租及搬迁。经过协商，重庆市家电行业协会同意支付一定数量的诚意金以获得不低于1.8万平方米的成本价的商铺。重庆市家电行业协会的加入为该市场的今后销售垫打下了扎实的基础。
（四）与火锅产业集团开展密切合作
重庆火锅知名企业抱着共同把重庆火锅品牌做大做强做向全国乃至世界的愿景，抱团成立了重庆火锅产业投资集团股份有限公司（以下简称火锅产业集团）。主要发起企业有刘一手餐饮公司、德庄实业公司、五斗米餐饮公司、大队长火锅、大牛场火锅、过江龙火锅、咏熹老鸭汤、平易粮油等企业。各个股东企业实力雄厚，在国内外拥
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有酒楼饭店、餐饮连锁店近2000家，年销售总额达100亿元。
火锅产业集团已和项目公司签订了合作框架协议，有意在重庆豪德财富商业城打造一个8-10万方的“重庆火锅美食文化旅游城”，其中三分之一面积以成本价销售，三分之二以在市场价基础上进行一定优惠后出租或者销售。该项目以产业集群导向为发展思路，发展火锅主体产业、火锅配套及衍生产业、旅游综合产业等火锅全产业链，形成火锅食材从田园到餐桌的全产业链的安全监控追溯体系，再造和提升重庆火锅名片，实现重庆火锅全产业链的核聚变。
三、融资公司介绍
（一）项目公司简介
申请企业全称 营业执照号码 成立时间 法人代码证号 注册资本 法定代表人 所有制类别 法定住所 办公地址 重庆豪德财富商业地产开发有限公司 500000000012574 2013年5月24日 06826593-7 伍仟万元整 汪荣贵 民营 最近年检时间 员工人数 贷款证号码 经营资质 实际控制人 客户组织类别 2014 50 暂定贰级 王长利 重庆市南岸区南坪街道金紫街10号 重庆市南岸区南坪街道金紫街10号 房地产开发（取得相关行政许可后方可经营），从事投资业务（不得从事银行、证券、保险等需要取得许可或审批的金融业务），市场经营管理，房屋租赁，物业管理（凭资质证书执业），广告策划，仓储服务（不含危险品储存），销售家用电器、数码产品、五金、机电产品、日用百货。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 主营业务 8
（二）股东架构
股东 深圳豪德明珠投资有限公司 重庆华天泽企业管理咨询有限公司 合计 投资金额（万元） 出资方式 出资占比% 3500 1500 5000 货币100% 货币100% 货币100% 70% 30% 100% 根据重庆鑫凯源会计师事务有限公司所出具《验资报告》（重鑫验字[2013]0502号），截至2013年5月23日，全体股东已经实缴注册资本5,000万元。
截至 2015年6月14日，深圳豪德明珠投资有限公司持有重庆豪德财富商业地产开发有限公司（以下称“项目融资方”“借款人”）70%的股权，是公司的控股股东，王长利为实际控制人。
王长利所控制公司的股权结构图如下：
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（三）内部组织架构
（四）主要管理人员介绍
1、法定代表人、总经理
姓 名 出生年月 出生地 家庭住址 联系方式 汪荣贵 性 别 1960-1 广东省深圳市 男 身份证号 户口所在地 文化程度 本科 362101196001130636 广东省深圳市 广东省深圳市南山区香山中街2号天鹅堡G栋1单元10B 13753998908 历任抚州豪德贸易广场开发有限公司总经理，运城豪德光彩贸易广场开学习工作简历及主要业绩 发有限公司总经理、渠县长德商贸物流开发有限公司董事长、香港豪德集团董事局执行董事。现任香港豪德集团董事局执行董事、重庆豪德财富商业地产开发有限公司董事长、总经理。 - 11 -
2、副总经理
姓 名 出生年月 出生地 家庭住址 联系方式 学习工作简历及主要业绩 陈云 1979-9 河南省正阳县 性 别 男 身份证号 户口所在地 文化程度 博士 12010419790906631X 广东省深圳市 广东省深圳市福田区侨香路香雅园C14D 18926510167 2010年至2012年任豪德集团项目拓展部经理，2013年至现在任重庆豪德财富商业地产开发有限公司副总经理。 3、监事/实际控制人
姓 名 出生年月 出生地 家庭住址 联系方式 王长利 1956-6 江西省赣州市 性 别 男 身份证号 户口所在地 文化程度 376970220448 香港 初中 深圳市龙岗区李朗国际珠宝产业园A2-15 13670017777 香港豪德集团有限公司任董事长兼董事局副主席，豪德集团有限公司任董事长。政治协商河南省委员会委员，河南省侨联名誉主席，福建省侨学习工作简历联顾问，广东省侨联顾问，广东省揭阳市侨联名誉主席，广东省揭西县慈及主要业绩 善总会名誉副会长，泰国华人青年商会顾问，香港九龙揭阳同乡总会副主席，深圳市潮汕会名誉会长，内蒙古广东商会创会会长，新疆乌鲁木齐潮汕商会名誉会长，中华炎黄文化产业促进会执行会长等。 4、财务总监
姓 名 出生年月 出生地 家庭住址 许连生 1970-9 江西省赣州市章贡区 性 别 男 身份证号 户口所在地 文化程度 本科 362101197009100735 江西省赣州市章贡区 江西省赣州市章贡区西郊路12号2栋3单元351室 - 12 - 联系方式 13935930800 郑州轻工业学院管理工程系财务会计专业毕业，大学学历，会计师职称。1991-2002年任赣州皮革工业公司主办会计，2003-2005年任赣州特学习工作简历精钨钼业有限公司财务部长，2005-2009任赣州海盛钨钼集团公司财务经及主要业绩 理，2010-2013年任运城豪德贸易广场开发有限公司财务总监，2014-今任重庆豪德财富商业地产开发有限公司财务总监。 5、销售总监
姓 名 出生年月 出生地 家庭住址 联系方式 周围 1964-2 重庆市 性 别 男 身份证号 户口所在地 文化程度 本科 510202196402186233 重庆市 重庆市南岸区学府大道69号山宅6-3-4-4 13983191720 1999年-2010年广西嘉运房地产有限公司任常务副总；2010年-2013学习工作简历年任山东莱芜豪德商贸城销售总监；2013年至今重庆豪德财富商业地产开及主要业绩 发有限公司销售总监。 四、重庆豪德财富商业城项目介绍
（一）项目位置
南岸区是重庆的主城区，地处长江南边，北面是渝中区，西面是九龙坡区，南面是巴南区，东面是涪陵区。本项目位于南岸区四公里中村片区，处于内环路以内，内环路引路的路旁。这里紧邻重庆工商大学、重庆教育学院、交通运输研究所、江南国际新城、拉斐皇廷酒店。周边有重庆旧车市场、重庆家居家具市场、重庆朝天门服装日用百货批发市
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场等大中型批发零售市场。
1、交通条件
项目位置紧靠学府大道、地铁三号线、广黔路、内环快速路。离重庆火车站5公里，朝天门码头5公里，重庆机场20公里。项目对内向北通达长江大桥与渝中区江北区连接、向西通海峡路与九龙坡及南坪连接、向南渝南大道通向巴南，另在西侧有轻轨3号线。对外毗邻内环高速路、210国道，在15分钟内可以到达重庆市政府所在地渝中区、重庆菜园坝火车站和重庆朝天门港口, 到重庆江北国际机场只需30分钟车程；项目连接东西、通达南北的地理优势，使项目具备了发展现代化、全球化商贸的必要条件。
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2、商业环境
该项目地处南岸区商业行政中心要道四公里，位于南坪商圈的边缘。与解放碑商圈（原家电市场所在的新华路也属于解放碑商圈）距离较近。
项目北侧是以红星美凯龙代表的家居零售商圈，南侧是以凯恩国际
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家居名都为代表的家居建材商圈。所在地是重庆市政府规划中的家具、家电、建材装饰、汽车展示销售中心的综合商务区，周边将陆续建成装饰材料、家具配件、汽车展销及服装销售等大型专业化市场。
（二）项目建设内容、规模及定位
1、项目板块 豪德〃家电数码体验区 豪德〃餐饮文化旅游区 2、项目定位
以重庆市家电协会、火锅产业集团及关联企业总部为依托，以体
验式购物及火锅文化为核心，集网上交易、线下体验、O2O融合、总部基地、金融商务、科教文化、休闲旅游为一体的新型商业文化旅游活动区。营造出“长江边休闲、森林里办公、公园里购物”的高品质生态环境，实现购物、餐饮、工作、休闲与生态的有机融合。
3、建设规模
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总规划面积约943亩（毛地），净地约490亩。总建筑面积地上约46万平方，地下16.5万平方。第一期毛地约537亩，净地约257亩。第二期毛地约406亩，净地约233亩。第二期由于需要将林地与建设用地进行调整，故挂牌时间可能要推迟一年左右。以下只就第一期用地项目进行分析。
4、项目载体
商品交易中心：以家电数码为主的展示、体验、交易中心； 餐饮美食中心：以火锅文化为主的餐饮美食中心；
总部基地：重庆市家电协会、家电数码产业关联企业总部基地；重庆火锅产业集团、火锅产业关联企业总部基地；
电商平台：家电数码电商交易结算平台；重庆火锅全球采购、电商交易结算中心；
（三）项目的经济技术指标
总用地面积 净用地面积 总建筑面积 一．按功能性质划分 1.体验交易区 1）家电数码交易体验中心 2）餐饮商业街 2.商业服务配套区 1）总部基地办公 2）电商园区 3）金融、配送、维修等配套 4）庭院式精品酒店 3.地下车库及其他 二．按地上地下性质分 - 17 - M M M M M M M 2222222计量单位 M M M 222数值 357993 171300 281000 备注 537亩 257亩 115000 50000 23000 8000 5000 5000 75000 1）地上建筑面积 2）地下建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 地下停车位 M M 个 22206000 75000 1.2 21.20% 20.02% 2060 （四）项目的效果图
项目规划占地面积为537亩（毛地），原有地面建筑已基本拆迁完毕。山坡地，落差较大，未整治。可建设用地约为257亩。
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项目效果图
（五）项目经济效益分析
均价 指标 （元/平方） 建筑面积 开发成本 开发费用 成本费用总 地上面积（万方） 地下面积（万方） 土地成本 土地契税 配套费用 土地整理 建筑安装 市政设施 销售费用 管理费用 财务费用 不可预见费用 28.10 20.6 7.50 5991 3150 95 550 320 2500 242 1440 431 199 1019 243 7431 总额 （万元） 其中有2.8万方按成本价给协会 备注 面积 （万方） 28.10 20.60 20.60 28.10 28.10 28.10 28.10 28.10 20.60 28.10 20.60 20.60 28.10 - 20 -
168342 均价含地下 64890 地下不摊 1947 地下不摊 15455 含地下 9000 按180万方计算,地下摊 70250 地下摊 6800 地下摊 40473 均价含地下 8873 5600 21000 5000 按销售收入2.5%，地下不摊 地下计提 地下不摊。按拿地7亿、年息15%、2年期 地下不摊 208815 均价含地下 计 销售收入 销售税金及附加 土地增值税 利润总额 成本费用利润率 销售利润率 地上建筑总计 地下建筑总计 交易区商铺 交易区商铺（协会） 商业配套办公 配套办公（协会） 酒店 车库 8749 3812 17229 20000 8851 9000 8851 9000 2197 20.60 7.50 20.60 14.70 1.80 2.60 1.00 0.50 3.75 180228 28587 354923 地下不摊 294000 16.5万方减去协会1.8万方 15932 协会1.8万方 23400 3.6万方减去协会1万方 8851 4500 8240 协会1万方 5000平方 按8万一个车位，1030个车位可以销售 956 1512 20.60 20.60 19698 按销售额的约5.5% 31139 95271 未计算政府的优惠政策收益（如规费减免等）。 45.62% 26.84% 关于盈亏平衡点计算：土地、建安、配套、管理及财务费盈亏平衡点 12.62 用均与销售量无关，视为固定成本。销售费用及税金与销售量成正比，视为变动成本。 企业所得税 税后利润 23818 利润总额的25%缴纳 71453 （六） 项目的进展情况
2013年5月，豪德集团已与重庆市南岸区政府签订了该地块的框架性开发协议，同时豪德集团与重庆市家电协会签订了联合投资协议。2015年5月招拍挂已经结束，重庆豪德项目公司取得土地，成交总价65959万元，其中2015年6月10日已支付20%，即13194万元；2015年7月
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10日支付30%，即19791万元；剩余50%土地款32984万元，2016年6月10日缴纳完毕。土地款支付进度如下：
日期 20150610 20150710 20160610 名目 竞拍保证金（后转为土地成交价款） 土地成交价款分期第二次付款 土地成交价款余款 金额 13194万元 19791万元 32984万元 付款情况 已支付 未支付 未支付
整个项目计划安排见下表:
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项目进度计划表 实施计划 项目进度 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 立项报批 项目设计 基础设施建设 土建施工 竣工验收 装修施工 销售招商 开业 ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━ ━
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（七）项目总投分析
本项目预计总投资208815万元，其中土地款、其他配套费用、整理费用和税费等合计91292万元，建筑安装费70250万元。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目 土地成本 土地契税 配套费用 土地整理 建筑安装 市政设施 销售费用 管理费用 财务费用 不可预见费用 合计 金额（万元） 64,890 1,947 15,455 9,000 70,250 6,800 8,873 5,600 21,000 5,000 208,815 （八）项目销售收入分析
面积 （万平米） 147,000 18,000 26,000 10,000 5,000 75,000 281,000 单价 （元/平米） 20,000 8,851 9,000 8,851 9,000 80000/个 金额 （万元） 294,000 15,932 23,400 8,851 4,500 8,240 354,923 序号 1 2 3 4 5 6 项目 交易区商铺 交易区商铺（协会） 商业配套办公 商业配套办公（协会） 酒店 车库共2197个车位 （其中可售车位1030个） 合计 （九）项目现金流分析
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项目 一、资金来源 1、销售收入 2、自有资金 3、融资借款 二、资金运用 1、土地成本 2、土地契税 3、配套费用 4、土地整理 5、建筑安装 6、市政设施 7、销售费用 8、管理费用 9、财务费用 10、缴税 11、归还融资借款 12、其他支出 三、当期结余资金 四、累计盈余资金 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年 2019年 15,000 15,000 13,538 12,978 560 1,462 1,462 120,492 35,492 15,000 70,000 109,840 51,912 1,947 15,455 9,000 14,050 3,400 887 1,680 5,250 4,259 2,000 10,652 12,114 70,985 70,985 46,843 28,100 1,360 1,775 840 5,250 8,518 1,000 24,142 36,256 70,985 70,985 39,318 21,075 1,360 1,775 840 5,250 8,518 500 31,667 67,922 53,238 53,238 21,255 7,025 680 1,331 280 5,250 6,389 300 31,984 99,906 53,238 53,238 78,200 1,331 280 6,389 70,000 200 -24,961 74,945 53,238 53,238 8,780 1,331 560 6,389 500 合计 17,746 454,923 17,746 354,923 30,000 70,000 35,697 352,910 444 560 34,194 500 64,890 1,947 15,455 9,000 70,250 6,800 8,873 5,040 21,000 74,655 70,000 5,000 44,459 -17,951 101,453 119,404 101,453 101,453 - 25 -
（十）融资期内现金流压力测试
1、销售价格下降30%
鉴于目前重庆房地产市场价格较为平稳，且在国内各直辖市及省会城市中价格仍处于洼地，房地产大幅下调的概率较小。但出于谨慎性原则，对项目现金流进行降价压力测试。
假定项目因宏观政策或市场等不利因素影响，商场销售价格下降30%，工程支出按进度不变。在降价因素作用下，在项目实施的二年期限内，项目期间现金流总体情况如下表：
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项目 一、资金来源 1、销售收入 2、自有资金 3、融资借款 二、资金运用 1、土地成本 2、土地契税 3、配套费用 4、土地整理 5、建筑安装 6、市政设施 7、销售费用 8、管理费用 9、财务费用 10、缴税 11、归还融资借款 12、其他支出 三、当期结余资金 四、累计盈余资金 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年 2019年 15,000 15,000 13,538 12,978 560 1,462 1,462 109,845 24,845 15,000 70,000 108,296 51,912 1,947 15,455 9,000 14,050 3,400 621 1,680 5,250 2,981 2,000 1,548 3,010 49,689 49,689 43,755 28,100 1,360 1,242 840 5,250 5,963 1,000 5,934 8,944 49,689 49,689 36,230 21,075 1,360 1,242 840 5,250 5,963 500 13,459 22,404 37,267 37,267 18,939 7,025 680 932 280 5,250 4,472 300 18,328 40,732 37,267 37,267 75,884 932 280 4,472 70,000 200 -38,617 2,115 合计 37,267 12,422 348,446 37,267 12,422 248,446 6,464 932 560 4,472 500 30,000 70,000 -5,310 297,795 311 560 64,890 1,947 15,455 9,000 70,250 6,800 6,211 5,600 21,000 -6,681 21,642 500 70,000 5,000 30,803 17,733 50,651 32,918 50,651 50,651 - 27 -
2、项目成本上涨40%
按照谨慎保守原则，假定项目建设成本上涨40%，工程支出按进度不变。项目期间现金流总体情况如下表：
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项目 一、资金来源 1、销售收入 2、自有资金 3、融资借款 二、资金运用 1、土地成本 2、土地契税 3、配套费用 4、土地整理 5、建筑安装 6、市政设施 7、销售费用 8、管理费用 9、财务费用 10、缴税 11、归还融资借款 12、其他支出 三、当期结余资金 四、累计盈余资金 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年 2019年 15,000 15,000 13,762 12,978 784 1,238 1,238 120,492 35,492 15,000 70,000 121,447 51,912 1,947 15,455 12,600 19,670 4,760 1,242 2,352 5,250 4,259 2,000 -955 283 70,985 70,985 61,577 39,340 3,808 2,484 1,176 5,250 8,518 1,000 9,408 9,691 70,985 70,985 53,386 29,505 952 2,484 1,176 5,250 13,518 500 17,599 27,290 53,238 53,238 29,029 9,835 1,863 392 5,250 11,389 300 24,209 51,499 53,238 53,238 78,844 1,863 392 6,389 70,000 200 -25,606 25,894 合计 53,238 17,746 454,923 53,238 17,746 354,923 9,536 1,863 784 6,389 500 30,000 70,000 6,366 373,946 621 784 4,461 500 64,890 1,947 15,455 12,600 98,350 9,520 12,422 7,840 21,000 54,922 70,000 5,000 43,702 11,380 80,976 69,596 80,976 80,976
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3、销售期延期一年
按照谨慎保守原则，假定项目销售期延长一年，需要五年半才能完成全部销售，工程支出按进度不变。项目期间现金流总体情况如下表：
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项目 一、资金来源 销售进度 1、销售收入 2、自有资金 3、融资借款 二、资金运用 1、土地成本 2、土地契税 3、配套费用 4、土地整理 5、建筑安装 6、市政设施 7、销售费用 8、管理费用 9、财务费用 10、缴税 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年 2019年 2020年 15,000 15,000 13,538 12,978 560 2,000 1,462 1,462 1,548 3,010 109,845 7.00% 24,845 15,000 70,000 108,297 51,912 1,947 15,455 9,000 14,050 3,400 621 1,680 5,250 2,981 1,000 8,968 11,979 28,100 1,360 1,331 840 5,250 6,389 500 11,493 23,472 44,270 21,075 1,360 1,331 840 5,250 11,389 300 17,880 41,353 53,238 15% 53,238 41,745 53,238 15% 53,238 24,711 7,025 680 1,065 280 5,250 10,111 42,591 12% 42,591 合计 42,591 46,140 46,140 46,140 454,923 12% 13% 13% 13% 100% 42,591 46,140 46,140 46,140 354,923 30,000 70,000 79,656 10,750 10,750 19,755 353,470 1,154 64,890 1,947 15,455 9,000 70,250 6,800 8,873 5,600 21,000 1,065 1,154 1,154 280 560 560 8,111 8,537 8,537 18,601 74,655 70,000 200 500 500 70,000 5,000 11、归还融资借款 12、其他支出 三、当期结余资金 四、累计盈余资金 -37,065 35,390 35,390 26,386 101,453 4,288 39,678 75,067 101,453 101,453
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4、销售价格下降15%，同时成本上升10%
按照谨慎保守原则，假定项目建设成本上涨10%，工程支出按进度不变；同时受到宏观政策或市场等不利因素影响，商场销售价格下降15%，在双重因素作用下，项目期间现金流总体情况如下表：
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项目 一、资金来源 1、销售收入 2、自有资金 3、融资借款 二、资金运用 1、土地成本 2、土地契税 3、配套费用 4、土地整理 5、建筑安装 6、市政设施 7、销售费用 8、管理费用 9、财务费用 10、缴税 11、归还融资借款 12、其他支出 三、当期结余资金 四、累计盈余资金 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年 2019年 15,000 15,000 13,538 12,978 560 1,462 1,462 115,168 30,168 15,000 70,000 111,373 51,912 1,947 15,455 9,900 15,455 3,400 754 1,680 5,250 3,620 2,000 3,795 5,257 60,337 60,337 48,109 30,910 1,360 1,508 840 5,250 7,240 1,000 12,228 17,485 60,337 60,337 39,881 23,183 1,360 1,508 840 5,250 7,240 500 20,456 37,941 45,253 45,253 20,799 7,728 680 1,131 280 5,250 5,430 300 24,454 62,394 45,253 45,253 77,042 1,131 280 5,430 70,000 200 -31,789 30,605 45,253 15,084 45,253 15,084 7,622 1,131 560 5,430 500 35,631 377 560 34,194 500 合计 401,684 301,684 30,000 70,000 353,995 64,890 1,947 15,455 9,900 77,275 6,800 7,542 5,600 21,000 68,586 70,000 5,000 47,690 47,690 37,631 -20,547 68,236 47,690
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5、综合评价
在债务存续期间，以项目的销售收入作为第一还款来源，在扣除工程建设支出、税费及归还本项目本金4亿元和固定收益后，同时归还其他金融机构贷款3亿元及本息后，项目累积净现金流量为74945万元。
同时，我们对项目现金流进行了压力测试 1）项目按销售价格下降30%进行压力测试
根据目前重庆房地产市场情况，降价30%的可能性非常小。但出于谨慎性原则，我们对项目现金流进行降价压力测试。若本项目按销售价格下降30%进行压力测试，累计净现金流量为2115万元。
2）项目成本上涨40%进行压力测试
根据目前房地产工程建设市场情况，项目整体成本上涨40%的可能性非常小。但出于谨慎性原则，我们对项目现金流进行降价压力测试。若本项目成本上涨40%进行压力测试，累计净现金流量为25894万元。 3）项目销售期延期一年进行压力测试
根据目前重庆房地产销售情况，若项目按时完工，项目延期一年销售的可能性较小。该项目总包方中国建筑第六工程局有限公司为项目按时完工提供了强有力的保障。但出于谨慎性原则，我们对项目现金流进行降价压力测试。若本项目销售按延期一年进行压力测试，累积净现金流量达4288万元。
4）项目销售价格下降15%，同时成本上升10%进行压力测试 若本项目销售价格下降15%，同时成本上升10%进行压力测试，累计净现金流量为30605万元。
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五、项目保证方—豪德豪德财富集团
（一）基本情况
豪德财富集团主要投资经营商贸物流城业务，投资领域涉及房地产、工业交通、资源矿产、金融科技、文化旅游、建筑装修工程等行业。豪德集团及旗下公司秉承光彩事业\义利兼顾，德行并重\的宗旨，践行豪德人\以德聚才，以财播德\的价值理念，开发建设现代大型商贸物流市场，本着\建设一座商城，带动一批产业，搞活一片经济，富裕一方百姓\的经营理念，豪德集团摸索出一套大型现代商贸物流城从设计规划、开发建设到经营管理的全新商业运作模式，先后在江西、河南、内蒙古、山东、山西、四川、吉林、福建等13个省区，开发建设了30个大型的现代化商贸物流城，建筑总面积超过4000万平方米，国内投资总额累计超过2000亿元人民币，直接和间接解决了当地300多万人就业，每年为国家和地方财政增加税收200多亿元人民币。
豪德集团多次荣获中央统战部、全国工商联、中国光彩事业促进会颁发的最高荣誉。
申请企业全称 营业执照号码 成立时间 法人代码证号 注册资本 法定代表人 所有制类别 法定住所 办公地址 主管部门 主营业务 440301105237777 2011年3月8日 57002567-2 10000元整 邱庆武 民营 豪德财富集团有限公司 最近年检时间 员工人数 贷款证号码 经营资质 实际控制人 客户组织类别 2014 40 王长利 深圳市龙岗区南湾街道布澜路31号中盈珠宝工业厂区A2栋1501-B 深圳市龙岗区南湾街道布澜路31号中盈珠宝工业厂区A2栋1501-B 投资兴办实业（具体项目另行申报）；投资管理、投资咨询、受托资产- 35 -
管理、企业形象策划、文化活动策划、信息咨询（以上不含证券、保险、基金、金融业务、人才中介服务及其它限制项目）；物业服务，网上销售电子产品、计算机软硬件，电子产品、计算机软硬件的技术开发，国内贸易（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须批准的项目除外）；在合法取得的土地使用权范围内从事房地产开发经营业务。 其他 （二）股东及其股权变化情况
股东 邱庆武 袁洁琼 合计 投资金额（万元） 6000 4000 5000 出资占比% 60% 40% 100% （三）组织架构及内控情况
集团实行集中决策、分层管理、分散经营。集团理事会是集团管理的决策机构；母公司是财务和投资中心，在集团中居于主导和核心地位，对外代表集团，母公司的主要功能是研究和确定发展计划，负责投融资决策，从事资本运作，对经营者进行考核和任命，监控经济运行情况等。
重庆豪德地产控股5家子公司，其分别是：深圳豪德地产开发有限公司，国彩运通投资管理有限公司，深圳国彩通信科技有限公司，东莞市豪德地产开发有限公司，深圳市创富资产管理有限公司。 （四）企业财务情况
1、豪德财富（合并）——资产负债表（单位：万元）
项 目 2012年 2013年 2014年 项 目 2012年 2013年 2014年 货币资金 对外短期贷款 交易性金融资产 应收票据 应收账款 9375 18352 16404 70 5 短期借款 拆入资金 应付票据 应付账款 预收账款 - 36 -
9734 32131 283 139120 其他应收款 预付账款 存 货 其他流动资产 流动资产合计 长期应收款 投资性房地产 长期股权投资 固定资产 工程物资 在建工程 固定资产合计 无形资产 长期待摊费用 递延资产 其他非流动资产 资产总计 5555 11298 16190 42419 14260 118 190 118 56988 14701 30249 2373 57921 65791 184876 101218 289528 23910 7590 260 1313 260 1313 17 8920 125389 298448 应付工资、福利费、应交税金之和 应付股利 应付利息 其他应付款 一年到期长期负债 其他流动负债 流动负债合计 长期借款 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税 其他非流动负债 负债合计 实收资本 资本公积 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 归属母公司权益 少数股东权益 所有者权益合计 负债及权益 -286 38041 47490 -5156 57017 -15133 76015 83994 15 200299 200299 30000 40800 12800 47490 96794 10000 10000 20000 -1322 8678 820 9498 56988 -2225 8200 28595 27348 98148 298448 125389
2、豪德财富（合并）——损益表（单位：万元）
项 目 一、营业收入 减： 营业成本 营业税金及其附加 行次 2012年 1 2 3 - 37 -
2013年 2014年 9553 3097 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 投资收益 二、营业利润(亏损以\号表示) 加 营业外收入 减：营业外支出 三、利润总额(亏损以\号表示) 减：所得税 四、净利润 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 391 575 -11 -955 17 -973 -973 261 660 -21 -897 6 -903 -903 658 2092 -17 3723 3204 231 23494 902 22592 六、项目保证方—豪德明珠
（一）基本情况
深圳豪德明珠投资有限公司为专门为豪德财富商业城成立的，为项目公司的控股股东。
申请企业全称 营业执照号码 成立时间 法人代码证号 注册资本 法定代表人 所有制类别 法定住所 办公地址 主管部门 深圳豪德明珠投资有限公司 440301106502569 2012年8月23日 1000元整 王桂珠 民营 最近年检时间 员工人数 贷款证号码 经营资质 实际控制人 客户组织类别 2014 10 王长利 深圳市福田区深南大道北侧浩铭财富广场A座21D（仅限办公 深圳市龙岗区南湾街道布澜路31号中盈珠宝工业厂区A2栋1501 投资兴办实业（具体项目另行申报）；投资咨询；在取得合法土地上进行主营业务 房地产开发；计算机软硬件的技术开发；国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）；经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。 其他 - 38 -
（二）股权结构
股东 王桂珠 汪雪薇 合计 投资金额（万元） 900 100 1000 出资占比% 90% 10% 100% 六、项目投资价值分析
1. 该项目业态为商贸、餐饮及文化旅游，均属于国家鼓励的第三产业范畴，是当地政府大力推进和支持的产业。操作灵活，融资方便，不与国家房地产调控政策相违背，是可持续发展的产业。
2. 该地段的土地市场价格在300-500万/亩。按每亩300万的市场价格来计算的话，整体490亩净地溢价为5.27亿。
3. 家电协会以行业协会的身份发动老家电市场商户搬迁进入，提高了家电子项目市场搞活的成功率。家电市场的启动还将有利于数码、通讯等相关市场的启动搞活。
4. 火锅产业集团深谙餐饮产业链运作模式及规律，在招商资源、推广平台、产品供应方面的优势为火锅子项目的推进和运营提供了强大的资源平台。
5. 本项目将商贸、餐饮及旅游融为一体，将一般的商业业态变成了文化旅游目的地，变成了文化体验消费地，更易于吸引人气，拉动消费，商贸餐饮旅游综合发展。
6. 内环快速路四公里江南立交整改方案已初步确定，改造工程预计在2014年内动工。本次改造主要为解决本地块的交通组织问题。改造工程新增一条从学府大道进入项目地并连通内环快速路的隧道，同时增加项目地与对面地块及烟雨路的连接天桥，以减轻江南立交的
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压力，同时极大提高了项目地块与外界的交通衔接能力。
七、项目风险分析及应对策略
1、 法律和政策风险的应对策略
公司将密切关注、跟踪国家法律政策以及宏观经济状况，对未来政策和市场走势作出相应判断，严格按照预期进度安排施工建设，争取按时完成所有项目。
2、 流动性风险和应对策略
虽然本项目与家电协会及火投集团合作，采取合作定向开发模式，可以预先收取部分定制款项，保证销售速度与高去化率。但亦不排除宏观经济出现显著变化，商业地产销售市场出现变化，存在着销售回款不及时到位的情况，如果积累到一定程度，会出现一定的流动性风险。为此，项目公司将保持勤勉的工作态度，将销售招商与工程建设作为两条工作主线同时推进。在保质保量的完成项目工程的同时，加强销售招商推广力度，大力推进行业协会对市场的支持力度，尽快形成重庆及西南地区最好的运营环境和运营能力，尽快聚集商业氛围。
八、结论
重庆豪德财富商业城项目地段优越，土地成本有优势，定位设计合理，市场需求踊跃；项目公司的母公司，管理规范，经验丰富；豪德财富及其关联公司毅德国际（港交所代码01396）在全国物流市场方面有巨大的影响力，信用良好。因此本项目收益可获，风险可控，管理可行，
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建议合作。
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