XX别墅可行性研究报告

摘 要

为了能将以往所学专业知识加以实践整合，真正掌握房地产开发的整个过程，本次我们小组的毕业论文课题确定为“XXX别墅可行性研究与营销策划”，并以小组分工合作的形式共同完成。本文站在开发商的角度，完成对项目整个过程包括前期市场调查直至营销策划的开发。本文包括六大部分，即项目概况、市场调查、财务分析、风险分析、营销策划，研究结论以及建议。市场调查是基础，本文从项目的市调工作着手，通过对整个相关市场包括本地块情况、竞争项目、消费者状况、XX房地产市场及相关规划、政策、法规的调查，并加以分析，在此基础上对其设计方案、经济可行性、融资方案、开发风险进行分析、评价，最后根据项目实际结合时下各房开的实际操盘情况，确定本案营销策划方案。

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目 录

摘 要……………………………………………………………………………………………..1 目 录……………………………………………………………………………………………..2 第一章 项目概况…………………………………………………………………………………..3

1.1项目建设背景……………………………………………………………………………..3 1.2项目简介………………………………………………………………………………......4 第二章 市场调查以及分析………………………………………………………………………...7 2.1 调查目的…………………………………………………………………………………..7

2.2 XX别墅市场供求情况以及存在问题…………………………………………………..7 2.3 本项目产品定位…………………………………………………………………………13 2.4 该项目区域经济环境…………………………………………………………….………15 第三章 财务评价………………………………………………………………………………......19

3.1投资估算…………………………………………………………………………. ………19 3.2 资金筹措……………………………………………………………………………….....21 3.3 经济效益分析…………………………………………………………………...……….23 第四章 风险评价………………………………………………………………………………....27 4.1.政治风险………………………………………………………………………….....…...27

4.2 政策风险…………………………………………………………………...……………27 4.3 市场风险…………………………………………………………………...……………29 4.4 财务风险………………………………………………………………………….....…..33 第五章 营销策划……………………………………………………………………...................37

5.1物业概述………………………………………………………………………................37 5.2项目定位…………………………………………………………………..……..............37 5.3项目SWOT分析………………………………………………………...………………38 5.4销售策略…………………………………………………………………………………40 5.5结束语……………………………………………………………………...……………42 第六章 研究结论以及建议……………………………………………………………………....43 参考文献………………………………………………………………………………….…….…44 附录（问卷调查）………………………………………………………………………………..45

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第一章 项目概况

1.1项目建设背景

本项目是XXXX2004年6月16日成立以来运行的第一个项目，也是公司目前唯一成形的项目。（XXXX全称XXXX控股有限公司，是由XX九家实力雄厚且在各自所属行业领域处于龙头地位的民营企业共同出资、发起设立的一家旨在积极探索中国民营经济全新发展和经营模式的XX性控股企业，也是全国首家无地域限制的正式以“XX”命名的控股有限公司，该XX的注册资金为1亿4580万元。）

2004年11月8日，XXXX以XXXX亿元的夺标价拿下位于XX市中心XX路的原XX造船厂一块罕有的面积百亩以上的大型地块，比XX亿元的招标起始价高出近1倍，刷新了XX国有土地出让的成交价记录。

与此同时XX市政府自1988进行第一轮城市改建工程以来一直致力于通过旧城改建来改变XX市区的市容市貌、缓解城市交通、改善居民居住条件和提高环境质量，但是在XX西路原XX造船厂及附近地段内，由于该厂长期闲置，加之周围是原XX水产交易市场所在地，长期有摊贩在此设摊，搭建违章房屋，已成为市民交通生活的瓶颈，该地段房屋破旧，多数住宅没有卫生设施，建筑密度稠密，存在很大火灾隐患。因此此地要求改建的呼声很高，于是市政府顺应民心，将此地段拍卖用与开发，希望能通过竞标单位的开发改善当地环境，促进市容市貌提高居民居住生活质量，促进现代化新XX建设。

近几年来XX房地产市场飞速发展，随之而来的房价也节节攀升，但是突显出来的问题仍然还是很严峻，辟如房子高价不高质，尤其最近几年房产质量都不理想，在XX这样一个民营企业高度发达的地区却没有适合企业家等成功人士居住的高档住宅，这无疑是市场留下的一段空白。

作为公司成立以来的第一个大型项目，XX决定在此建造XX“第一样板工程”，打造XX高标准的“城市客厅”。希望通过该地块开发定位来填补市中心高档住宅的空白，同时也是为XX集团打造全市乃至全国品牌社区的一次全新的尝试。

1.2项目简介

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表1.1 项目基本资料

项目名称 开发商 发展商 项目地址 项目性质 物业类型 项目规模 总容积率 总建筑密度 项目层数 配套设施 绿化率

XX ·XXXX别墅 XXXX房地产有限公司 XXXX控股有限公司 XX地块 商业和住房 住宅，商业房地产，共692户 占地73337㎡，建设用地面积71553㎡，174281㎡建筑面积 2.38 19.7% 西侧层数≤30 东侧层数≤27以及裙楼 10幢高层和小高层错落布置，户户可看江景 西侧地下停车519辆，东侧地下停车344辆，地上停车43辆 55% 1.2.1项目其他介绍

XXXXXXX

1.2.2资金来源

本项目建设资金主要由XXXX9位股东自筹以及战略联盟、合作伙伴提供，通过房地产信托的方式筹集，不足投资通过预售房款解决。

1.2.3可行性研究报告编制依据

⑴XXXX与XX市XX造船厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁，停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》

⑵XX市规划局《XX市XX造船厂改建工程出让地块设计条件及详细规划》 ⑶XX路片区地质勘察资料

⑷省计委计投和市建设局《关于“XX·XX项目建议书的批复》 ⑸省审计事务所验资证明

⑹国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》

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