三林08.23 - 图文 下载本文

浦东三林—B16-4商业地块

编号: C0500X

每千人商业服务面积: 819~1454 ㎡(含金融邮电、社区服务) 估算本案核心辐射区域人口数3~5年内可达到2~3万人 理论本案所处区域,单点商业体量16000~40000平方米比较合理 依据人口导入时间,商业开发分段实施风险较小 商业服务面积应逐步满足消费饱和度,而逐步增大 趋势本地块位处人口密度较高的集中居民区 将适合形成集中的商业聚合体 “大三林”尚未出现集合餐饮、休闲、娱乐等商业聚合体 若区域内商业定位产生同质竞争,可能形成客源分流

本案商业面积:

(不含停车空间)

27000~29000㎡相对合理

本案经济指标:

规划建筑面积——19080㎡

(不含地下室面积)

本案尚需8000~10000㎡利用率较高商业经营空间 通过开发地下商业空间部分,补足整体商业聚合的考量

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浦东三林—B16-4商业地块

编号: C0500X

二 规划主轴

满足基础需求seeds concept

满足购物氛围seeds concept 满足未来消费形态的绝对前端趋势性 与传统超市、卖场等形态的差异化经营,切入市场不足空缺 重点突出生活的时尚(LIFE STYTLE STORE) 重点突出生活的便利(CONVENIECE) 规划主轴 定位为“大三林”地区 基础民生 购物休闲 时尚娱乐 文化教育等形态 商业聚合体 YZ00X

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浦东三林—B16-4商业地块

编号: C0500X

满足基础需求 业态考虑: 超市卖场——目的消费

业种考虑: 目的消费——超市(基础民生) 目的消费——娱乐(感观形态经营) 专业店(业种区隔) 目的消费/次目的消费 ——餐饮(品牌及口味) 偶发消费——多样化小型商品(服饰鞋类) 专业店——目的消费/次目的消费 专卖店——次目的消费/偶发消费 铺位——偶发消费 定位依据:

? 集中商业需要目的性消费,以形成“集客效应”,带来客源消费。 ? 超市和特色餐饮尤其满足“目的性消费”模式

问题:本案5公里范围内有三大品牌卖场,形成多头竞争。 本案东侧有30万平方米集中商业,也可能建造大型卖场。 本案西侧的住宅沿街商铺可能设置中型超市。

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浦东三林—B16-4商业地块

编号: C0500X

解读1:NEED CONCEPT 中大型SUPER MARKET

解读2: NEED CONCEPT 街铺street store ? 满足消费习性需求 ? 氛围 ? 环境 ? 动线 ? 人流 解读 3:NEED CONCEPT 50㎡——150㎡的商铺 ? 1-2层可形成纵向立体商铺 ? 小面积,利于销售 ? 易于组合 ? 根据业态分隔,考虑经营者

? 确保目的性消费的集客效应 ? 满足基础民生类需求 ? 位置优势 ? 便利性 ? 品牌经营 YZ00X

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