自住其最大的特点也就是自由方便，而价格也相对较低。 公寓式酒店,简单地说，公寓式酒店就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能；另一方面，由于其配有全套的家具电器，能为客人提供酒店的专业服务，因此它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

易居臣信行销部市场研究中心认为，从服务上看酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，但从本质上来说，酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、出租、转售，而公寓式酒店则属于酒店，从产权的年限来看，酒店式公寓的产权年限为70年或50年两种，而公寓式酒店则只有40年。

所以这两类产品从根本上来说还是有本质的差别，因此投资者再选购产品时，应充分了解酒店公寓和公寓酒店的差异性，计算两者的投资回报率，避免投资风险。易居臣信专家提醒投资者，按照回收成本的方式来看，一般回收年数越短越好，合理的投资回报年数应在8-10年左右。投资性的房产毕竟不同于一般住宅，能否出租或租金能否达到相应水准，不单单是住宅本身决定的，还包括地段区位、面积等多重因素，所以购房者应细细揣摩，谨慎投资此类房产。

新型的房产投资和消费模式，年收益率 8%的市场前景，使得我市产权式酒店依然持续热卖。位于市区望江西路的温州

翠微宾馆项目（又名天润大酒店）以及洞头国际大酒店，以产权式酒店的形式分别于3月、4月开始对外销售，目前销售率达到90％以上。 据介绍，天润大酒店出售房源总量（含自留房）311套，洞头国际大酒店项目出售房源总量（含自留房）117套，开盘不久便宣告进入清盘阶段。天润大酒店开盘价虽然达到每平方米25000元，但开盘现场仍然人流如潮，不少房源在短时间内下订成功。

所谓“产权式酒店”，就是把酒店、宾馆的每个客房作为一个有独立产权的单位，分别出售给投资者；投资者可以像购买其他房产一样投资置业，委托酒店管理公司管理，从出租经营收益中获取回报；投资者每年还可拥有该酒店、宾馆一定时间段的免费居住权。其实质就是“分时度假＋房产投资”。

从我市第一家产权式酒店——国贸大酒店开盘销售到现在，有别于各地产权式酒店遍地开花的情况，温州至今只有5家产权式酒店。其中，温州国贸大酒店、温州半岛公寓酒店、温州万和豪生大酒店处于营运状态。

经过五六年时间，产权式酒店在温州运营状况良好，与外地产权式酒店的纠纷不断形成鲜明对比。温州国贸大酒店董事长吴明华分析，温州产权式酒店成功运营与其完善的经营理念分不开。由于温州产权式酒店起步相对较晚，因此它吸取了前人的经验和教训，具备了一套相对完善的经营理念。

近年来，温州经济和房地产市场的不断发展，地产价格较以前已增长了几倍甚至几十倍，地段价值越高、发展潜力越大的区域，房产保值、增值的空间就越大，这也为产权式酒店的良好运营提供了机会。据了解，国贸大酒店酒店开盘时每平方米均价仅售6500元，现在房价已经涨到2万多一平方米，投资者一脱手就能赚回相当于成本三倍的钱。

酒店要达到赢利的目的，需要有足够的客房用于经营性的出租。目前，温州市的产权式酒店数量不多，但是星级都比较高，品质好且各具特色，因此都有很高的入住率。温州国贸大酒店共有245间产权式客房，日平均入住率达65%以上，温州万和豪生大酒店日平均入住率在78%左右。经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的。产权式酒店在实际运作中，入住率的高低决定了酒店经营的成败，更是直接影响回报率的兑现与否的关键。 一般而言，产权式酒店投资的年收益率在 8%左右较容易实现。吴明华说：“温州的产权式酒店向投资者承诺的回报率在6%—8%左右，对投资者的回报率承诺基本能够兑现。”为了消除投资者对于回报的疑虑，温州的产权式酒店频出“新招”，温州洞头国际大酒店采用一种“大象担保蚂蚁”的独特方式，在每份买卖合同里均附带一份70%酒店自身资产担保协议内容，确保30%产权客房投资者的回报完全安全。

产权式酒店商业运作模式

产权式酒店，是由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房出租(或委托)给商业管理公司，以出租（或委托）经营获取国定的投资回报，由担保公司进行固定回报的担保，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权（10天左右）。由商业管理公司委托专业的酒店管理公司进行酒店的正常经营管理。一般业主只要投入金额不多的首期，就可不在投入，用酒店固定回报抵消分期付款的费用，大约10－15年后取得产权。

开发商、投资者、商业管理公司、担保公司、酒店管理公司之间的关系

A 投资者 顺驰公司 D 担保公司 酒店管理公司 C

B

A：开发商与投资者之间是买卖关系

商业管理公司