茗汤商业综合体项目建设项目主要技术经济指标，如表1-1所示。
表1-1 项目主要技术经济指标一览表
序号 1 2 3 4 5 5.1 5.1.1 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ 5.1.2 5.2 6 6.1 6.2 7 7.1 7.2 8 9 10 11 12 13 项目名称 规划用地面积 容积率 建筑密度 建筑占地面积 总建筑面积 地上建筑面积 地上计算容积率建筑面积 商业建筑面积 温泉酒店建筑面积 酒店公寓建筑面积 跃层酒店建筑面积 商务别墅建筑面积 地上不计算容积率建筑面积 地下建筑面积 机动车停车数量 地上 地下 非机动车停车数量 地上 地下 绿化率 绿化面积 温泉酒店客房数 酒店公寓客房数 跃层酒店客房数 商务别墅客房数 单位 ㎡ % ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 套 套 套 套 指标 181784.85 3.5 45 80803.18 771403.12 648971.97 636246.97 216345.69 115434 253724 37528.4 13214.88 12725 122431.15 5865 366 5499 7024 2200 4824 0.077 14088.6 1526 2211 156 58 备注 3.2人/户 - 8 -
序号 14 14.1 14.2 14.3 项目名称 能源消耗 电 水 天然气 单位 10kWh m3 m3 4指标 446.60 266196 807584 备注 1.1.9投资估算及资金来源
茗汤商业综合体项目建设项目总投资242561万元，其中土地费用共计32720万元（包括土地出让金和契税），建安工程费共计191961万元，工程建设其它费用6608万元，其他费用1280万元，不可预见费9992万元。
项目总投资242561万元，其中项目自筹资本金72768万元，商业银行贷款169793万元，不足部分拟由一期销售及预售房款解决，实现滚动开发。
1.1.10项目销售收入与利润估算
项目销售收入107212万元，营业税金及附加为5897万元，预提土地增值税为1139万元，利润总额为58430万元，所得税为14608万元，税后利润为43822万元。
1.2项目编制依据与研究范围 1.2.1本报告的编制依据
依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：
1、本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和国家现行的财税制度。
2、《建设用地规划设计条件》。 3、河北省土地增值税征收管理暂行办法。
- 9 -
4、房地产投资项目基础数据的分析估算。 1.2.2本报告的研究范围
项目建设规模及建设内容、开发项目的市场分析、项目选址与自然条件、项目环境影响分析、投资估算，资金需求与资金筹措、财务评价说明、结论和建议等。
在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。 1.3结论
通过财务分析，本项目所得税后的财务内部收益率为14.49%、所得税后的财务净现值为98918万元、投资回收期为6.80年，上述指标表明，本项目有较好的效益，在财务上是可行的。
该项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标均优于相应的标准，同时，该项目建设有利于改善霸州市的城市面貌，并对提高人民的生活质量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证的。
- 10 -
第2章 项目背景与规划分析
2.1 区域内相关规划
2.1.1《霸州市城乡总体规划（2013-2030年）》
《霸州市城乡总体规划（2013-2030年）》确定的霸州市发展及其定位：
1、霸州市是重要的现代制造业、现代服务业和文化产业基地，新兴区域中心城市。要按照合理布局、集约发展的原则，整合空间资源，统筹益津城区和胜芳城区发展，完善配套设施，提升城市功能，聚集优质产业，强化精细管理，逐步把霸州市建设成为经济繁荣、生态良好、空间有序、特色鲜明的现代化城市。
2、根据总体规划确定的空间布局，到2030年，全市城乡居民点建设用地控制在140平方公里以内，中心城区（包括益津城区和胜芳城区）人口控制在85万人以内，城市建设用地控制在93平方公里以内。坚持绿色发展，加强园林绿化建设和城市环境综合治理，改善人居环境，塑造城市风貌特色。完善基础设施和公共服务设施体系，建立健全消防、人防、防洪、防震等城乡综合防灾体系，加强蓄滞洪区防洪安全与建设的管理工作。
2.1.2《霸州国民经济和社会发展十二五规划》
“十二五”期间霸州市以推进经济社会结构战略转型为主题，围绕以战略性新兴产业为先导、现代服务业与高效都市农业为“两翼”的现代产业定位和国际化生活品质之城的城市定位，着力抓好城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级、园区集群扩张四项重点工程，争创经济强市，建设文化名城，打造品质霸州。
“一体两翼”产业体系是霸州经济发展的重要支撑。“一体”就是以战略
- 11 -