位和交通优势，发展承接港、澳，辐射珠三角的现代产业服务功能与总部办公基地。地区城市公共服务体系将完善，形成集行政、文化、教育为一体的车站商务核心。

广州南站规划为“一带，一核，两轴，三区”。一带为广佛发展带由东至西联系汉溪长隆、钟村、新客站并延伸至佛山林岳商贸区的城市发展轴。一核为新客站交通枢纽核心。两轴为以新客站为核心，向东西分别联系车站商务区与总部研发办公区的生产服务轴和以市民中心为核心，向南北分别联系TOD商业中心，文化中心与体育中心。

5、广州中轴线南区区域

广州中轴线南区整体功能定位为“具有岭南特色的行政中心，文化、休闲、公共活动区和高品质多元生活区″。中轴线南区定位为具有岭南特色的行政中心，主导功能为行政办公、文化、旅游休闲、生态果园、居住、商业商务等功能于一体的南中心区。

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中央绿轴旅游观光区绿带行政办公区综合功能区生态功能区蓝心创意文化区休闲生态区生态过旅游观光区园区 中轴线南段地区北起珠江前航道和黄埔涌，南至珠江后航道，西起广州大道，珠江后航道沿岸地区四起丫髻沙大桥，东至珠江岛东岸。规划总面积40.26平方公里，轴线总长度为6.4公里，核心区规划范围：包括行政办公区、领事馆区、海珠区雨洪调蓄湖、南海心沙等。

中轴线南区分为五个功能区：

（1）旅游观光区：电视台、赤岗塔、第一领事馆区、商务办公区；

（2）区域行政区：行政办公区、第二领事馆区、大塘综合商务中心、商务办公区；

（3）生态休闲区：海珠湖、万亩果园、小洲村等； （4）滨水居住区：海心沙、沥滘枢纽、体育公园等； （5）科技创意区。

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6、白鹅潭区域

白鹅潭地区是广州市实现“西联”及“中调”城市发展战略的重要地区，也是广佛同城的重要节点。白鹅潭地区规划成为广佛之心、广州的国际商业中心和水秀花香的宜居城区。

白鹅潭北至大坦沙尾，南至环翠路与环城高速公路，东到工业大道中和工业大道南，西至芳村大道北和花地河，规划总用地面积3,517公顷，总建筑面积4,183万㎡，居住人口63.4万人，

白鹅潭地区定位为面向广佛地区的商务办公、创意智慧、商业休闲和文化娱乐核心区。并辐射珠三角、具有国际影响力的集商贸、购物、休闲、文化于一体的复合型滨水商业中心，富有岭南特色与水秀花香风貌的低碳、生态宜居示范区。

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1.2 广州市商业市场分析

1.2.1 广州市十区商业市场分析

经历了近两年国家房地产宏观调控政策对住宅市场的影响,特别是限购政策对住宅市场的门槛禁入,投资客从住宅市场撤离资金转投商业地产, 从2010年起，国内商业地产“一枝独秀”,国内诸多开发商转战商业地产开发,开发规模、资金投入等都达到近年来的顶峰，商业市场呈现供求两旺的局面。

2011年,广州市十区商业市场供应量小幅下降,新增供应呈现向边缘扩散趋势;在住宅投资渠道封闭及通货膨胀的预期下，虽受银行信贷紧缩影响，但2011年广州市十区商业需求旺盛，成交价格呈现大幅上涨趋势,一方面巨大的消费需求催生商业市场发展，另一方面投资渠道的收窄促使资金转投商业地产开发及投资。总体来看，2011年广州市商业房地产市场成交活跃。

2011年，广州市十区商业市场供应面积达58.89万m，较2010年下降9.53%;全年成交面积达54.29万m，较2010年下降15.71%,成交均价达24,133元/m，较2010年上涨18.67%,全年供求比1.08:1。供给的小幅减少反映出在当前国家房地产宏观调控政策背景下,商业地产虽不受政策限制,但在整个行业调控的大背景下,开发商普遍缩减投资,同时

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