三、房产调查工作须知

（一）房地产调查：

房地产调查分房屋调查和房屋用地调查以及相关的户籍调查，是对以权属单元为单位房屋的位臵、权界、权属、数量、利用状况以及地理名称和行政境界等逐项实地进行的调查。房产调查应利用相关已有的地形图、地籍图、航摄影片以及有关产籍、户籍资料等。

房屋调查：

房屋调查内容包括房屋的坐落、产权人、产权性质、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、占地面积、权源以及它项权利的调查。

房屋用地调查：

房屋用地调查内容包括产权性质、等级、用地单位（人）所有制性质、权源、分类、用地面积、以及用地纠纷等。

户籍调查：

户籍调查是对房屋权利人进行的有关户籍方面的调查。主要是根据“房屋征收的需要针对房屋权利人进行的有关户籍方面的调查（如是否是该本村村民）（辖区户口）、是否是独生子女户、是否具备分户和享受安臵条件等）。

房屋入户丈量须知：

a：认真查阅该房屋产权、产籍以及房屋产权人户籍方面的权属证照等材料，并签收复印件入档。

b：调查了解分清该宗房屋的相关结构和大体布局，并准确绘制房屋简易平面图。 c：正确使用合格的测量工具，丈量人员报读房屋数据时要看清尺寸，记录人员要予以相应的回应，以防错读、错听，尺寸数据应读至厘米。

d：对简易房的认定可以从以下几个方面判定： 1：没有固定的墙体和围护结构。 2：房屋的高度大部分在2.2米以下。

3：墙体（透风）未粉刷，无规则门窗，以及屋面破旧，不易居住的。

4：房屋的屋面或墙体为简易材料的（如石棉瓦、各种钙塑版、彩钢瓦、油毛毡等）。 （二）分类概述 1.1.1房屋产权人：

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是指房屋所有人的名称。房屋产权人是单位的，应注明单位的法定名称。房屋共有的应注明全体共有单位名称；房屋产权人是个人的，应注明个人的法定姓名，产权是共有的，应注明全体共有人的姓名，并查验相关证件（产权证、土地证、身份证、建设工程规划许可证、协议、公证书等）签收复印件存档。

* 房屋产权人已死亡的，应注明代理人的姓名。并注明家庭社会关系有无代理公证等。

* 对开发商上市商品房：有买卖协议和购房发票的但尚未办理过户的个人应视为该房屋产权人，房屋面积应标注在有相关协议和手续栏，在备注栏注记尚未过户原因，并签收相关材料的复印件存档；

* 对于个人交易的房屋：有房产、土地证、正规买卖协议和发票且尚未过户的房屋，房屋产权人应暂时以买卖双方共有进行登记，在备注栏注记尚未过户原因，并签收相关材料的复印件存档；

1.1.2 房屋产权性质：

是指按照基本所有制形式对房屋产权人房屋划分的，即全民、集体、私有。外产、及中外合资等，按实际注明。

1.1.3 房屋权源：

是指产权人取得房屋产权的时间和方法，如继承、自建、赠受、房改、拨用等。 1.1.4 房屋产权争议：

是指房屋产权不清，如公共部位的分摊、共用墙体的争议等。在登记时应加以记录。 1.1.5 房屋它项权利：

是指该房屋设有典当、抵押权等，在登记时应加以记录。 1.2.1 房屋的坐落：

是指房屋所在街道、巷道的名称和门牌号。原则上以新的门牌号登记，若原产权证载与之不符合，应注记并加以说明。

1.2.2 房屋的层数与层次：

房屋的层数是指房屋自然层，层次是该单元房屋在该幢楼的第几层。内地平以上计算。地下室、假层、隔热层、装饰层不计层数。

1.2.3房屋的建筑结构:

根据房屋的梁、柱、墙及各种架构等主要承重结构的建筑材料划分房屋的建筑架构。

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共划分为：钢结构（钢）、钢和钢筋混凝土结构（钢混）、钢筋混凝土结构（框）、混合结构（混）、砖木结构（砖）其它结构（它）等六类（括号内为简易标注）。

*房屋的结构有规划验收和证载注明的以证载为准。

*我们现阶段调查的房屋大多是混合结构一主要是砖混（混）、砖木（瓦）结构（砖）、和钢筋混凝土结构（框架）三种结构。

*房屋的结构有规划验收和证载注明的，以证载为准。证载与实际有误的，以实际为准。

*房屋的框架结构与砖混结构的区别：

框架结构：多为桩基，有钢筋混凝土浇筑的承重柱、主梁、次梁形成的框架承重以及整体现浇的层面，多为高层或多层。

砖混结构：多为钢筋混泥土或砖基础，部分有钢筋混凝土柱、梁、多为水泥预制板屋面，一般为低层或一层。

1.2.4 房屋建筑年份：是指房屋实际竣工的年份

*房屋建筑年份有证载或有房屋竣工验收报告的且房屋没有翻建的，以证载或竣工验收报告为准；无证的但有相关的正规票据（如规划、建设部门收费处罚等票据）的，可参照票据时间判定。

*一幢楼内各单位房屋年份要一致。楼房层次年份不同的，楼下的年份要比楼上的年久远。

1.2.5 房屋的用途：

是指房屋的实际用途。按两级分类：一类分8类；二级在一级基础上分30类。一级8类是：1住宅、2工业交通仓储、3商业服务、4教育医疗科研、5文化娱乐体育、6办公、7军事、8其它。二级分类（略）。

*单位房屋有规划项目批准或有证载的按证载登记，擅自改变房屋原有用途的应以原有用途登记。

*个人房屋有两种（主要是住宅和经营）用途的，若证载有面积区分的要严格按证载的面积分别登记；若没有区分的经营房要严格按“一层一进”加以区分登记。

*对于是住宅而实际用于经营的房屋，应提供经营满三年的相关工商、税务等部门的证照和纳税票证等材料。严格按“一层一进”的面积加以登记。

*要正确理解“一层一进”的概念，我们可以从两个方面来理解，第一：必须是临

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街、临巷的底面一层；第二：必须是一进。所谓的“一进”必须是同结构自然的一间空间房屋。对不是该自然空间的同结构相邻房屋，无论墙体是否打通，均不应算作“一进”。

1.2.6 房屋附属物的测算：

一要严格把握附属物的标准与规格，（如房屋各种装饰地面）；

二要对不易计算的附属物不能进行简单估算，以防误差较大。（如房屋装饰的各种墙面）。

三要附属物漏登记，补登记时应在登记表内注明。

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