物因素 外观 建筑结构 设施设备 装饰装修 平面布局 通风采光 防水保温 隔热隔声 日照 层高 完损程度 好 钢混结构 完备 办公标准，较好 合理（规则） 较好 较好 较好 充足 约3.5米 完好 较好 钢混结构 完备 普通装修，一般 合理（规则） 较好 较好 较好 充足 约3.5米 完好 好 钢混结构 基本完备 办公标准，较好 合理（规则） 较好 较好 较好 充足 约3.5米 完好 好 钢混结构 完备 办公标准，较好 合理（规则） 对着尖塔山，一般 较好 较好 充足 约3.5米 完好 根据上表描述情况，可比实例实物因素调整系数如下表所示： ②实物因素调整系数表（表四） 拟估案例及比较 实例 比较因素 建筑面积 外观 建筑结构 设施设备 实物因素 装饰装修 平面布局 通风采光 防水保温 隔热隔声 日照 层高 完损程度 实物因素修正总幅度 实物因素修正总系数 待估物业 东莞市南城区***号****** 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 —— —— 实例A XX大厦3楼物业 100/100 100/98 100/100 100/100 100/97 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/95 1.0526 实例B XX大厦3楼物业 100/100 100/100 100/100 100/97 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/97 1.0309 实例C XX广场3楼物业 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/99 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/99 1.0101 ③编制实物状况比较因素条件指数

A、建筑面积：分为适宜、较适宜、不适宜三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；

B、外观：分为新、较新、旧三个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

C、建筑结构：均为钢混结构，故本次评估不作建筑结构修正；

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D、设施设备：分为完备、较完备、基本完备三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2：

E、装饰装修：分为有高档、中档、一般、毛坯四个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

F、平面布局：根据估价对象与比较案例的室内空间布局，分为合理、较合理、一般三等级，以估价对象景观指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；

G、通风采光：分为良好、较好、一般三个等级，以估价对象环境优劣度为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；

H、隔热隔声：分为良好、较好、一般、较差四等级，以估价对象景观为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降31；

I、日照：分充足、较充足、一般三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

J、层高：本次估价对象与可以实例层高均相同，故不作层高修正；

K、完损程度：分为完好、较完好、一般三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

（9） 权益状况调整

权益状况是指对房地产价格有影响的房地产权益因素，由于可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，故影响房地产价格的主要权益状况为土地使用年期。土地使用年限修正系数（即权益状况调整系数）公式为：

K＝[1－1/(1＋r)n]/[1－1/(1＋r)m]

公式中：K－使用年限修正系数

r－还原利率5.5%[还原利率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率2.25％，再加上一定的风险因素调整值，按5.5%计] m－可比实例土地剩余使用年限 n－待估对象土地剩余使用年限

表五、权益状况调整系数表

拟估案例及比较 实例 比较因素 土地使用年限 剩余使用年限（至估价时点） 修正系数K 待估物业 东莞市南城区***号****** 70年，从1999年11月10日起计 39.57 —— 实例A XX大厦3楼物业 70年，从1999年11月起计 39.57 1.0000 实例B XX大厦3楼物业 70年，从1999年11起计 39.57 1.0000 实例C XX广场3楼物业 70年，从1999年11起计 39.57 1.0000

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（10） 求取比准价格及评估单价（评估市值）

将上述测算系数分别代入比准价格测算公式，则： 比准价格A

＝5,635×1.0000×1.0000×1.0101×1.0526×1.000?5,991(元/㎡) 比准价格B

＝5,600×1.0000×1.0000×0.9901×1.0309×1.0000?5,716(元/㎡) 比准价格C

＝5,582×1.0000×1.0000×1.0204×1.0101×1.0000?5,753(元/㎡) 将上述三个结果的算术平均值作为该物业的评估单价，则： 评估单价＝（5,991＋5,716＋5,753） / 3? 5,820(元/㎡)

（11） 市场法估价测算汇总

表六、市场法估价测算汇总表 项目名称 一、成交单价 二、成交日期 三、建立比较基准后价格 统一房地产范围后价格 统一付款方式后价格 统一价格单位后价格 四、交易情况修正系数 五、市场状况调整系数 六、房地产状况调整 区位状况调整系数 实物状况调整系数 权益状况调整系数 七、比准价格 八、测算结果 评估单价 建筑面积 市值总价 元/m2 元/m2 m2 元 1.0101 1.0526 1.0000 5,991 0.9901 1.0309 1.0000 5,716 5,820 合计：390.6954 2,3,847 1.0204 1.0101 1.0000 5,753 ％ ％ 5,635 5,635 5,635 100 100 5,600 5,600 5,600 100 100 5,582 5,582 5,582 100 100 单位 元/m2 年 月 可比实例A 5,635 2010年1月 可比实例B 5,600 2010年3月 可比实例C 5,582 2010年1月 说明 ? 益法估价测算分析 1、收益法技术路线

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收益法是在充分考虑到市场的实际状况，通过市场调查和分析，预期估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收益，再运用适当的资本化率，将该净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。收益法基本公式：

a ( 1 +s )n

V= –—— ×[ 1 – –———— ]

r-s ( 1 +r )n

式中：V：物业现值（收益价格） a：未来第1年末净收益

r：资本化率（还原利率） s：物业租金收益年增长率(s≠r) n：收益期限（剩余使用年限）

2、年净收益（a）测算

经调查，评估物所在区域商业繁华程度高，商业氛围浓厚，区域商业房地产供需大致平衡，租赁情况较为活跃，市场租赁价格基本趋于稳定，故本次从类似商业房地产的租赁收入情况入手，以租赁收入测算待估商业房地产的净收益。 （1）租约限制说明

在有租约限制的情况下，租赁期限内的租金应采用租赁合同约定的租金，即实际租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。

据委托方介绍，待估物业不存在租约限制，故本次评估采用正常客观市场租金进行测算。 （2）净收益a测算公式

年净收益a＝有效毛收入－运营费用

＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用

其中：

潜在毛租金收入（potential gross income,PGI），是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。

空置的面积没有收入。收租损失是指租出的面积因拖欠租金，包括延

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