（六） 价值类型

本报告评估价值内涵为估价对象在估价时点，在下列几项估价设定条件下的房地产抵押价值。

1、设定用途：商业；

2、开发程度达宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、给水、排水、燃气），红线内场地已平整，地面道路水泥硬化；

3、剩余土地使用年限：XX年； 4、价值类型：抵押价值；

5、估价时点：20XX年XX月XX日；

抵押价值是假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 （七） 估价依据 1、 规范、技术标准

（1）《房地产估价规范》GB/T50291-1999； （2）《房地产抵押估价指导意见》。 2、 国家有关法规、政策文件： （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行办法》； （4）《城市房地产抵押管理办法》； （5）《中华人民共和国担保法》； （6）《中华人民共和国物权法》。 3、 委托方提供的评估物有关资料：

12

《房地产权证》[证号：粤房地权证莞字第XXXX号] (复印件)。 4、 估价人员调查的资料： （1）现场勘察、摄影和记录； （2）东莞市房地产市场信息；

（3）人民银行公布的资金存、贷款利率； （4）委估物业附近房地产投资回报状况；

（5）估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料。 （八） （九） 价值定义

本次评估采用公开市场价值标准，本报告所指评估市值是指该物业在估价时点所述设定状况下及未设定法定优先状况下的公开市场价值；抵押价值为评估市值减去应付法定优先受偿款后的价值。 （十） 估价原则

本次估价遵循以下的房地产估价原则 1、 独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上，凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德，按照估价对象的本来面目、实事求是、坚持原则、公平正直地进行估价。本次评估未受估价委托人在内任何单位和个人的干扰，没有偏袒相关当事人中的任何一方，本着各方当事人理性而谨慎并出于利己动机，以估价师身份来反复、精细地权衡估价对象的评估价值。 2、 合法原则

合法原则要求房地产结果是在估价对象依法判定的权益下的价值，则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。本报告估价对象已办理《房地产权证》（粤房地权证莞字第XXXX号）等产权证资料，证载用途为商业。本报告按其法定住宅用途进行估价。

13

3、 最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值，最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用，估价对象其合法批准用途为商业，建筑设计、平面布局及配套均按商业用途进行，与批准用途相符，已达到最佳利用状态，符合最高最佳使用原则。本报告按商业用途进行估价。 4、 替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，其理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够运用市场资料进行和完成的重要理论前提。本次估价选取了多个近期房地产市场上周边类似商业房地产的交易价格来确定估价对象的客观价格。 5、 估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。估价结论同时具有很强的时效性，这是考虑到房地产市场的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。本报告的估价时点为现场查看之日。 6、 谨慎原则

按《房地产抵押估价指导意见》要求，谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本报告的估价结果

14

为抵押价值，将遵守谨慎原则进行估价。 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （十一） 估价方法

估价人员深入细致地分析了评估对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上，考虑到物业的规划用途、特性，结合物业实际情况及对区域内类似物业的调查，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，我们分别采用采用市场比较法、收益法进行评估。

“市场比较法”是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

“收益法”是在充分考虑到市场的实际状况，通过市场调查和分析，预期估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益，再运用适当的资本化率，将该纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 （十二） 估价结果

根据为是确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值的估价目的。我公司依据《房地产估价规范》及《房地产抵押估价指导意见》，遵守、独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，运用市场比较法和收益还原法，以进行实地查堪的XXXX年XX月XX日为估价时点，

15