【湖畔春晓项目】
第一部分 项目总论
第一节 项目背景
一、宗地来由及概况
90年代初，衡阳市财政局联合多家企业发起设立衡阳经发股份有限公司，根据当年城市发展规划和自身拓展战略需要，在衡阳市蒸水河以北购买了该宗土地，用于经发中央空调生产基地，并生产了大量空调产品。
随着衡阳市城市化发展进程的不断推进，老城区三个区级政府机关驻地均往外迁，老城区的许多市级机关及企业亦外迁，该宗地所在辖区的石鼓区政府已搬迁至宗地以北两公里的外环线边的松木，该宗地西面为电信公司及其南方长途电讯传输中心所在地、永新家具博览中心及华源建材装饰大市场、中湘机电大市场所在地俱在其对面，市场整体规划面积逾3000亩，现已开发1000多亩，该宗地已不宜再做工业用地。该宗地因经发与国旅吸并上市而与衡山国旅进行资产置换，而进入衡阳XX房地产开发有限公司，现衡阳XX房地产开发有限公司因改制需要决定整体剥离该资产，我们鉴于该宗地的优越位置，决定接手开发。 该宗地已经办理齐全各项商业住宅用地手续，并随时间推移而增值，目前该宗地周围挂牌价已超过每亩130万元，该宗地先通过内部关系协调，协商作价每亩100万元，土地总面积约118亩，计总价1.18亿元，连地带公司一起转让，预付8000万元，余款待开发产品资金回笼时分期支付。
二、 项目所在区域发展情况
1、所在区域概况
项目所在区域属衡阳市石鼓区，石鼓区位于衡阳市区西北部，东临湘江与珠晖区隔江相望，南以解放路为界与雁峰区毗邻，西延蒸湘北路至蒸水桥并沿蒸水河而上与蒸湘区和衡阳县接壤，北依107国道前行与衡阳县樟木乡和集兵滩镇相邻，原名城北区，素有衡阳城区“北大门”之称，2001年行政区划调整后更名为石鼓区，全区总面积112平方公里，辖2个乡、6个街道办事处，28个行政村，43个社区居委会，2009年末全区总人口为26万余人。区划调整以来，区委、区政府按照全区城市建设和经济发展蓝图——“一二三”计划（一，指拉通一线，即蒸水大桥；二，指开发两翼，即东翼的五一大市场，西翼的湖南雁城大市场；1
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三，指建设三区，即建设党政机关办公区、工业园区、高等级住宅区）。特别是近两年以来，区委、区政府进一步细化“一二三”计划，提出“南改北拓，城乡一体”，大力实施重点项目拉动、民营企业引动和城市建设促动等“三动”战略，积极抢占加快发展的制高点，努力推进全区各项工作不断向前发展。全区经济社会呈现出前所未有的良好发展态势。经济综合实力进一步增强。 2、所在区域经济
107、322国道，1814省道贯穿其境，区内商贸繁荣，共有各类市场17个，年成交额达52.5亿元。第三产业发达，辖区内酒楼、宾馆、茶肆、娱乐城数量居全市三城区首位。民营经济发展迅速。文化教育事业兴旺，境内有南华大学和湖南环境生物工程学院两所部、省属本科院校。
3、所在区域景观
石鼓区风光绮丽。石鼓区依山带水，清俊秀美，自古以来来就博得了衡阳古八景中的“石鼓区江山锦绣华”之美誉。石鼓广场、莲湖广场是城区两颗明珠，郁郁葱葱，水城相容，靓丽异常，人流如云，繁华至极。蒸、耒、湘三水绕城而去，如城中玉带，波光粼粼，熠熠生辉，增添古城之灵气。石鼓山天然造就，枕三水而眺天际，每每蒸、耒、湘三水交会，犹如有巨鼓雷鸣之声，声声远播。西湖公园如城中之客厅，荷花夜放，阁楼别院，深深几许，是休闲游乐之佳处。蒸水风光带如靓丽霓虹彩裳，扮靓了蒸水，扮靓了城区。
4、所在区域人文
石鼓区历史悠久。在衡阳城区中，石鼓区历史最为悠久。自西汉开始设县治至中华人民共和国，历经两千多年历史变迁，石鼓区为衡阳行政“中枢”，沉淀了深厚的历史文化底蕴。境内北宋时称“四大书院”之一的石鼓书院，朱熹、王夫之等儒家先贤曾于此临江讲学，传承文化思想；辖区内的演武坪曾是湘军的摇篮，晚清中兴名臣曾国藩、彭玉麟的水师由此而起；来雁塔屹立三江之滨，彭玉麟曾亲笔题写塔名。
石鼓区人文灿烂，人杰地灵，人才荟萃，名人众多，文化流长，风骚独领，古衡阳八景的“朱陵洞内诗千首”极言石鼓文化之繁荣。古往今来，朱熹、王夫之、周敦颐纷至沓来，著书立说，曾国藩、彭玉麟据此练兵，成就湘军。这是一片从来就不乏思想、不缺人才的热土，湘、蒸、耒三水在此交会，各种思想经此交流，江水北去，百舸争流，形成了石鼓区璀璨的文化之源，绵绵不息，源远流长。
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5、所在区域气候特点
石鼓区气候特点，年降水量1452毫米，年平均气温17.9℃左右，1月平均气温4.6℃，7月平均气温30.3℃，属中亚热带湿润季风气候。 亚热带季风气候分布在大陆东岸的亚热带地区，这里冬季不冷，1月平均温普遍在0℃以上，夏季较热，7月平均温一般为25℃左右，冬夏风向有明显变化，年降水量一般在1450毫米左右，主要集中在夏季，冬季较少。这类气候以我国东南部最为典型。其它地区，由于冬季也有相当数量的降水，冬夏干湿差别不大，因此被称为亚热带季风性湿润气候。
三、项目发起人及发起缘由
该项目为衡阳市历史遗留项目，宗地内无拆迁，无法律纠纷，属典型的企业资产产权交易行为，亦属政府重点工程，因项目所在地为雁栖湖公园一隅等。
四、项目投资的必要性
1、该项目启动对公司未来几年发展具有举足轻重的战略意义，属公司的核心项目；
2、公司进入衡阳市区域市场、选择该项目，开发条件成熟，项目所在区域各项配套设施齐全，交通便利、景观丰富、依托两大市场，比邻冠都现代城和雁栖湖耀江花园两个超级大盘，有利于直接以该城市高尚产品确立品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3、该项目地价合理，开发成本稳定可预期，利润指标可观，对公司步入湖南房地产市场确立发展基础，保持持续经营创造优越的条件。
第二节 项目概况
一、项目名称：
该项目位于建设中的雁栖湖西南角，濒临雁栖湖水面，雁栖湖规划档次较高，规模为目前衡阳之最，景观资源丰富、优质，故暂定名为“湖畔春晓”
二、项目建设单位概况（暂略） 三、项目地块位置及周边现状
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1、地块位置
该项目地块属衡阳市石鼓区蒸湘北路黄沙湾团结村地段，东面是雁栖湖公园，有耀江花园和五一大市场，西面是蒸湘北路、路西有雁城大市场、永新家具博览中心、衡阳电信局等，北面两公里为石鼓区政府驻地，南面一公里为衡阳市西湖公园、南华附一医院、南华大学、船山宾馆、步步高超市、晶珠MALL等。 2、宗地现状
1）四周范围，东面为雁栖湖湖面、北面为雁栖湖公园环湖景区南面为衡阳市蔬菜研究所生产基地，西面为蒸湘北路和雁城大市场。
2）宗地内较平坦，西高东低，西面与蒸湘北路平，标高为61米，东面较低最低处自然标高为51米，雁栖湖水面标高48米；
3）地面现状清楚单纯，宗地内无水渠和较深的沟壑、池塘及高压线等，只有5000平米厂房和场地对外出租的苗木栽植基地，对开发没有影响素，无需计算任何赔偿补偿，厂房拆除费用由我们负责，外租苗木基地由承租方自行撤离； 4）地面现未有居民居住，经发空调工厂停工多年，原作为置换资产整体置换过来，与原单位无纠纷，无生产工人、无离退休人员，无任何产权劳资纠纷； 5）地下情况未经资料查实，但据交易方介绍，地块内无管线、地下电缆、暗渠、除经发厂房外，地上无其它建筑物，没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建，现场目视与交易方介绍相同；
6）宗地内土地完整，不存在诸如市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地，土地全部为可用地；
7）地质情况尚需经勘探确认其土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 3、项目周边的社区配套 1）周边3000米范围内的社区配套 ? 交通状况
（a） 公交系统情况，地块东面为城市南北向主干道，道路路幅宽64米，为衡阳主城区一级城市主干道，为衡阳市内环路的一部分，能连系衡阳市九大功能区中的六个功能区，承担了衡阳市主要的商务、人居、工业、物流、市场等集群的交通任务。宗地有K5、19、20、26、28、30、37等多条公交线路联系市区各主
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