世联-2010年中国房地产市场回顾与2011年展望 下载本文

2010年中国房地产市场回顾与2011年展望

政策向右,市场向左

2010年中国房地产市场回顾与2011年展望 2010年:五大看点 看点一:千家与千亿

2010年注定将成为中国房地产发展史上不平凡的一年。

这一年,出现了三个“超千”的标志性事件:进入中国房地产的外资开发商数量超千家;万科年度销售金额超千亿;北京、上海、大连三个城市的土地出让金收入超千亿。

外资房企数超千家:据商务部统计,2010年新设或增资的外资房企数量突破1000家几乎是板上钉钉的事。另据多家顾问公司发布的分析报告显示,2010年外资在全国重点城市大宗物业投资的活跃程度亦远远超过2009年。 年销售金额超千亿:2011年1月4日晚间,万科A发布的2010年12月份销售业绩简报称,2010年1-12月,万科累计实现销售面积898万平方米,销售金额1082亿元,成为首个年销售金额超千亿的房企。这一数字,相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。

土地出让金超千亿:据世联监测数据统计,2010年北京、上海和大连三个城市的土地出让金收入超千亿。其中,北京超过上海成为2010年出让金最多的城市,金额为1629亿元;接下来依次是上海:1513亿元;大连:1158亿元。 不管以上三个“超千”的数据是偶然还是必然,至少它们都将成为中国房地产发展史上具有历史意义的事件,也必将对整个房地产市场产生一定的影响。其

一,千家外资开发商的进入,势必会加剧中国房地产市场的竞争,对当地地价及房价产生一定的拉动作用,增加国家调控房地产的难度。当然,外资开发商的进入也会给国内开发商产生一定的示范作用,促进房地产开发质量和管理理念的提升。其二,万科年销售金额超千亿,将会给国内开发商带来很强的刺激作用,原来千亿目标并不是那么遥不可及。这将更加促进开发商全国化战略,加速行业的整合,提高行业的规模化效应。其三,北京、上海、大连三个城市的年土地出让金收入超千亿。土地出让金超千亿说明开发商拿地热情依旧高涨,而地价的高企则又暗示着后市房价有着上涨的内生动力。

2010年,可以说是中国房地产史上调控最严厉的一年。调控政策之严,手段之多,调控之密集程度可以说是史上罕见。可就是在这么严厉的调控之下,居然还能出现三个“超千”的标志性事件。世联研究认为,这既表明众多市场参与者依然看好中国的房地产市场发展前景,同时也表明目前政府宏观调控的暂时失效。“房价屡调不下”现也已成为目前中国民众的固有观点。改变宏观调控思路,打破民众观念的束缚,纠正“政策向右,市场向左”的矛盾,重塑政府在市场的威信,应是今后政府努力的方向。 看点二:规划与房价

金融危机后的这两年,往日屈指可数的区域规划,如同雨后春笋,不断涌现。国家已经批准或待批的经济区域规划基本覆盖了整个中国版图,近期形成的区域规划,在东部先行、西部开发、中部崛起、东北振兴的大板块格局基础上,呈现了缩小范围、多点开花的特点。2009年,国家先后批复了珠三角、福建海西、江苏沿海等9个区域规划。2010年则延续了2009年的火热,1月4日,海南国际旅游岛正式获批,接踵而至的包括皖江城市带、青海省柴达木循环经济试验区、沈阳经济区、长三角、重庆两江、大小兴安岭、深圳前海、山西综合改革配套改革实验区等,加上深圳、厦门和珠海经济特区扩容,前后一共批复了10多个区域规划。后续来看,2011年开年,山东半岛蓝色经济区已经尘埃落定,而成渝经济区、京津冀都市圈、中原城市群规划等重点区域规划同样是箭在弦上。 区域规划是中国经济格局转变的重要影响因素,区域经济的协调是中国经济

继续高速发展的有效支撑。区域规划能够带来国家政策和财政支持力度的加大,基础设施投入的加快以及经济结构的调整等多方面的优势,对于房地产市场而言,这些优势将逐步转化为固定资产投资增加,人口聚集度及收入水平的提升等市场利好。

首先,基于区域规划长期的资源聚集和发展前景,能够直接推动区域内房产物业的升值。例如,海南房价在旅游岛获批后再度疯狂,国家统计局数据显示,2010年1-11月份累计成交量同比上涨70%;深圳前海规划获批后,整个片区房价逆调控周期上涨10%左右,充分说明区域规划的概念能够成为房地产市场重要推手。

其次,规划区域内上演城市一体化趋势。核心城市的高房价具有示范效应,对周边城市的辐射能力增强,城际轨道的铺建和高速路的网络化则发挥着催化剂的作用,加强了房价上行的预期。例如,京津冀都市圈的概念一经报道,河北省境内的近首都区域房价强势上涨。

第三,特区扩容解开了特区外楼市发展的有形枷锁。深圳、厦门、珠海扩容后,城市发展面临的政策、财政、资源等方面的制约将不复存在,房地产市场发展的土地瓶颈迎刃而解。虽然特区内外的有形枷锁已经解开,但购房者心中的无形约束短期内难以根除,因此,土地扩容带来的楼市供给增加不会对原特区内的高房价形成冲击,而原属特区外的区域将因为全新的发展机遇,管理和政策的协同以及配套设施的跟进,促进区域地产升值。 看点三:通胀与楼市

2010年,房地产调控“两难”问题贯穿始终。上半年是保增长与稳房价的两难,人们担心救市刺激政策的退出会导致经济下滑,而政府对房地产的打压则会加速这种下滑态势。由于过去两年坚持适度宽松的货币政策,由此注入的大量流动性导致2010年下半年物价压力陡增,因而下半年中央政府要在“保增长、防通胀、稳房价”之间进行艰难的平衡。时至今日,中国经济经受了考验,保持平稳发展,但单月CPI(居民消费价格指数)同比涨幅已超5%,创下近两年单月最高纪录,通胀之势愈演愈烈。而房价走势也愈发坚挺,70个大中城市房屋销售

价格环比从未下跌。

世联研究认为,通胀对于中国楼市来讲既是机遇又是挑战。一方面,高通胀带来的负利率并不支持人们放弃对房产的追逐,这预示着严厉调控下的购房需求依然旺盛,此乃机遇。正是这种机遇导致年底各限购和非限购城市成交继续火爆,调控效果愈发不尽如人意。另一方面,高通胀必然会导致货币政策收紧,2010年央行6次上调存款准备金率、两次加息只是本次货币政策收紧的前奏,如果通胀继续,加息政策将会延续,进而对房地产市场造成一定的冲击,此乃挑战。从加息对楼市的影响来看,其调控逻辑主要是通过调节开发商的资金成本、需求者的购房成本,来促进供应、压缩需求,从而使供求关系发生改变,从而达到稳定房价之目的;但从加息的实质影响来看,其初期影响较小,主要是通过连续加息、作用累加后房价走势才开始明显逆转。未来通胀压力犹存,抗通胀将成为2011年的首要经济目标,连续加息可能性依然较大,对楼市的影响也不容小觑。 看点四:忽悠的政策

2010年可谓名副其实的“政策年”,政策层出不穷,不仅出台的频率史无前例的密集,而且覆盖范围广,囊括土地政策、税收政策、信贷政策、货币政策和住房政策等等;但是有的政策因其长期空转或执行落实效果太差,让人感觉有些忽悠的成份。

房产税可谓是2010年最大的忽悠。从2010年年初就开始不断爆出全国将完善房产税制度;5月份上海房产税征收将启动的新闻轰动全国;紧接着爆出中央紧锣密鼓筹征房产税,2010年逐步推出房产税的消息;6月份北京又爆出拟对持有多套房征收房产税;7月份爆出杭州、深圳将率先试点房产税;10月份上海房产税落地准备已接近完成的消息传出;再传出重庆正在完善房产税方案,深圳将首试房产税的消息;最后年底爆出了上海、重庆做好2011年房产税试点准备的新闻等等。房产税政策在2010年被炒得沸沸扬扬,同时也是最扑朔迷离的政策,但是房产税这只靴子什么时候能落地,实施以后对楼市调控究竟有什么影响都还只是未知数??

另外,要求“78家央企退市”的方案并没有明确规定央企退出房地产行业