地下空间使用权价值评估问题探讨

福建省土地估价行业协会副会长

中国土地估价师协会专家、高级经济师 林建漳 厦门市大学资产评估有限公司总经理

一、地下空间权利价值评估的法律依据

《物权法》2007年10月1日起施行的《物权法》。明确提出建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，为空间权的设立和估价提供了法律依据。国有土地地下空间使用权可以依法通过出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式提供，也可以通过划拨方式提供。 二、地下空间常见类型

地下空间是指在地球表面以下的天然形成或经人工开发而成的空间。包括结合地面建筑一并开发建设的地下工程，简称“结建地下空间”；独立开发建设的地下工程，简称“单建地下空间”。

根据收益特点，地下空间可以划分为经营性和非经营性。 除防空设施（防空洞）、交通设施（地下通道、地下轨道交通、地下隧道）、市政公益管线设施、军事工程（地下军事指挥中心、军事光缆、通道、物资储备等）、仓储设施（油库、发电站、变电站、粮库、水坝等公益性设施外，经营性地下空间的用途主要包括：商业、停车场、办公、仓储和工业、住宅等。其中：

①商业用途：分为地下综合体（如商业街、商业城、水下游乐馆等）、通道商场型、节点式地下城。从小类用途主要包括餐饮、休闲娱乐、商场和小店铺、旅馆等。 ②停车场：包括独立式地下车库和依附地上建筑物的地下室车库，按服务对象可分为面向社会车辆公开服务的社会性停车库和主要为地上建筑物业主和客户配套服务的停车库； ③办公用途：作办公用途的地下室通常是出租给地上建筑的物业管理公司，也有部分路段较好的地下室作为快递公司、物流公司等的办公场所；

④仓储和工业用途：仓储用途地下室既有市中心区大型百货公司用作货物存储、周转、配送的场所，也有郊区工业企业或物流企业用作原材料和产品存储、周转的场所；工业用途主要是工业企业利用地下室作生产、试验用途； ⑤住宅用途：主要指住宅的地下部分占用的地下或半地下空间。

三、地下空间权设立

1、地下空间的权利登记必须有法律依据、产权设定合同后才能登记，登记后才能评估。地下空间既可以与地上使用权包含在一起，也可以单独设定。国土资源部关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函（国土资厅函〔2000〕171号）“离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可确定为土地使用权（地下）。

根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十四条规定，“地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的，土地使用权确定给地面使用者，空中和地下可确定为他项权利。

2、面积的确定。

土地面积：地下建筑物垂直投影面积。

建筑面积：主要通过容积率得出。目前规划指标通常只考虑地上建筑面积，地下建筑面积则未计算在内。应明确容积率是否含地下建筑面积。 四、地下空间权挂牌实例

地下空间权利取得可分为有偿和无偿取得。

有偿地下空间权的主要特点：①把地下空间权与地上空间权分开出让；②地下空间权参照地上土地使用权，在出让合同里对用途、年期、其他权利没有额外约束。登记的土地使用权类型明确为“出让国有土地使用权（地下）”。对地上已有建筑物的地块进行地下空间的单独割裂出让需征求地上土地使用权者的意见，不能简单地将使用权拆分，对于单建地下工程（单体地下工程）和结建地下工程（地上地下工程一体）需分别对待。

2006年8月，南京市国土资源局通过挂牌的方式出让了3块包含地下空间权的地块，其中2块是独立的地下空间权出让，1块是地上和地下空间权一起出让。以鼓楼区湖南路地下商业街项目为例

项目基本情况：

（1）土地坐落：南京市鼓楼区湖南路地下商业街；

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（2）用地面积：用地总面积为地下42290.1m，其中市

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政配套用地面积1596.9m，实际出让面积为地下40693.2m；

（3）规划用地性质：商业用地；

（4）控制指标说明：①地下街的功能定位：商业及停车；②地下主体建筑全长约1030m，地下深度控制在两层以内。

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根据项目规划设计要点，总建筑面积49800m，其中商

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业建筑面积43600m，停车场建筑面积6200m，挂牌底价为1000万元。

经过90轮的激烈竞争，南京大唐教育发展有限公司以

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7700万元的价格竞得该地块，单价约1892元/m（126万元/亩）。

2006年8月22日，南京大唐教育发展有限公司与南京市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，合同规定出让宗地的用途为商业用地，土地使用权出让年限为：商业份额用地40年；其它份额用地按法定最高出让年期。合同其余条款与普通地上国有土地使用权的出让合同条款基本相同。

五、国外地下空间权的评估

1、德国。各楼层之间的经济价值分配评估主要采取史基墨滚动法( Schirmer entw ickekten Methods)(表1) 。该方法的原理是将每层楼房的交易价格分别列出,求取其每平方米的价值点数,以之代表各楼层的经济价值。价值点数应视个别价值估算目的、土地位置、用途、建筑物外观等条件, 经土地估价委员会加以修正调整,以符合实际情形。

依照史基墨设计的楼层,均为地上1层的经济价值最高,若换算成地上1层为100%效用比率,则各楼层的效用比如表2

所示。地上1层的效用远高于其他楼层,其余向上及向下的楼层效用比皆大幅递减,除繁华商业地带的地下1层及地上3层经济价格亦较高之外,其他楼层的差别不大。

2、日本。日本《公共用地取得损失补偿基地细则》对楼层效用比率作了规定,如表3所示,以此作为评估土地立体利用价值的依据。表中所有指数系假定地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同的情况下计算而得, 是各阶层单位面积的指数,各阶层的楼地板面积不同时,各种指数与该阶层的楼地板面积之积就形成该阶层的有效指数,但仅表示一般标准,根据建筑物所处区域和城市级别的不同,表中各楼层效用比率应作相应调整,其适用范围以近邻地区、同一供需圈内的相类似情况为原则。由表3可以看出,1楼的效用比率最高,在1楼为基准,向下和向上均逐层递减

表1 史基墨设计的各楼层经济价值表

表2 史基墨计算的各楼层效用比率

表3 楼层效用比率

注: 1、A 类建筑物下层用作店铺,上层作办公场所使用( 也有在办公场所的上层供住宅使用的情况) ,B类建筑物全楼均作办公大楼使用, C 类建筑物下层作办公或店铺使用,上层大部分作住宅使用, D 类建筑物全楼均作为住宅使用；

2、C1为4 楼以上供住宅使用, C2为3楼以上供住宅使用, C3为2楼以上供住宅使用；

3、未表示的楼层指数,可按表中所列趋势与实际情况,予以补充。

六、评估技术思路和评估方法选择

1、根据合同性质（出让、租赁、作价出资或入股决定书、划拨决定书）、建设用地批准文件、土地使用权证等，确定评估的立体空间范围。

2、地下空间权评估的价值影响因素选择 由于地下空间的地质及水文状况、地下深度、垂直区位、地下建筑诸如人防费等优惠措施等因素都对地下空间价值产生影响。针对地下空间的特性，估价方法中的影响因素的选择、修正体系都存在差异。

①测算地下空间的经济效益。应特别注重开发项目所在地段的土地价格、地上建筑投资环境和投资收益率、地上空间环境状况对地下空间开发价值和效益的长远影响,更要分析地下空间对地上空间环境改善的效益和战备效益等特殊因素。

如对于商业建筑来说, 楼层之间的价格变动幅度大，底

层价格最高，向上、向下价格衰减。

②测算地下空间的开发成本。注意地下空间开发成本与地面地价、建筑物造价的关系。商业性的地下空间开发的成本测算中,有建设费用和地价,而影响地下工程造价的因素主要有政策的影响、建筑物功能设置、工程的管理水平等方面。

③容积率的修正。无论地下空间单独出让或与地面上部建筑一起出让,容积率都是重要的修正因素。

④其他因素,对于地下空间的评估,还需要考虑人流量、面积等因素。地下空间的面积取地下建筑物垂直投影面积是比较合理的,与地上建筑物连为一体的地下建筑物,其面积计入整体建筑总面积,然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。

3、选择评估方法。从理论上说，根据评估对象可用的空间、权能的大小、市场状况、开发成本、以及将来的预期收益，可以采取市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法。而就目前地下空间的开发和利用状况看：

（1）颁布或可换算地下空间城镇基准地价，可采用采用基准地价系数修正法。测算时，除了应当进行期日、区域因素、个别因素、容积率、开发程度、年期等修正外，还要考虑其他特殊因素修正。如对商业用途地下空间估价时，应考虑商业配套设施状况，距离地面道路、地下轨道交通进出口水平、垂直区位等因素。相应的估价方法中的一些修正因素也需要修改，内部格局，净高、面积大小等因素；还要考虑地质及水文状况等因素，战备利用等特殊因素也要考虑在内。不仅要考虑地上商业的购物环境状况对地下空间收益的影响，而且要分析地下空间对地上空间环境改善的效益。

不少城市对于地下空间使用权价格的确定在很多政策文件中都有涉及。如：

①《杭州市人民政府关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节约和集约利用的意见(试行)》(杭政1200522 号) 中规定“地下一层土地出让金按市区土地基准地价相对应用途容

积率为2.0 楼面地价的30%收取；地下二层的土地出让金按地下一层的标准减半收取；地下三层的土地出让金按地下二层标准减半收取”。

②《宁波市城区土地使用权出让价格及地价评估管理若干规定》( 甬土资发12004265号)中规定“地下停车场用地及经营性用途的地下建筑物等用地土地出让金标准,参照5宁波市区商业用地土地级别图6 分级,用途类别修正系数为0.4”。

③广州市规定: 地下车库按经营性基础设施用地收取费用,即略高于基础设施用地,而低于住宅用地商业用地、办公用地低；原划拨商业用地补办土出让金的,负一层按首层楼面地价的40%计,负二层按首层楼面地价30%计,负二层以下按首层楼面地价20%计；对于设备用房,由于其面积已计入地上总建面积, 故按地上用途确定,不再单独计算。

④《厦门市地价征收管理若干规定》：半地下室协议出让最低价＝基准地价×５５％×半地下室建筑面积；地下室协议出让最低价＝基准地价×５０％×地下室建筑面积；除地下停车库外，建筑物地下室作为商品房出售的，按协议出让方式办理相关用地手续；根据规划批准的用途，按地下室协议出让最低价计算。半地下建筑，根据规划批准的用途，按半地下室协议出让最低价计算。

（2）剩余法（假设开发法）适用于待建的地下空间权评估。其作为首选方法。

（3）市场比较法在商业用途地下空间评估运用要看地下空间类似交易实例的数量和可比性。目前市场比较案例很少，且各案例之间差异非常大，地价水平之间可比性差，不适合选用市场比较法。

（4）成本法逼近法只对其成本进行估价，没有将其所处地理位置、交通便捷程度等因素对房地产价格的影响考虑在内，商业用途地下空间为收益性建筑，成本逼近法不适合采用。

（5）收益还原法适用有收益的商业用途地下空间估价。对于已建成使用的地下空间权评估时，收益还原法是首选方

法。 n基本公式：P=A/i×[1-1/(1+i)] 式中：P—房地产价值；A—年客观纯收益； i—房地产资本化率；n—收益年期。 关键点是收益和还原利率的确定。 A、客观收益的确定 根据评估对象同一供地圈内相似规模、类似地下商城（停车场）出租的租金水平或经营状况，采用市场比较法，确定评估对象的客观收益。但对于同一供需圈内无类似物业时，可以类似地区地下商城（停车场）租金与地上商城（停车场）租金的比例关系，根据评估对象所在区域地上租金，采用市场比较法来确定其客观收益。 B、还原利率的确定 在确定地下空间权还原利率时可以参考同一地块其地下商场与地上商场租金与售价的比例关系，参照地上土地还原利率确定。一般认为，地下空间使用权的土地还原利率应该高于地上建设用地使用权的还原利率。 4、以实例说明地下空间评估思路 （1）案例1 文化广场地下商场 ① 概况 ：项目规划地上为公共绿地，地下为商场，地下层高6米。现对地下商场进行出让。该宗地红线外基础设施达到\六通\，红线内达到场地平整状态。 ② 方法选择 作为建成后具有收益的地下空间使用权，估价对象规划条件明确，可采用剩余法进行评估。此外，可考虑采用基准地价系数修正法进行评估。 ③基准地价系数修正法 主要考虑“地质、水文状况、地下深度”等重要因素的影响。 ④ 剩余法 A、确定不动产总价 周围有地下商场案例，且均处在市商服中心属同一供需圈，多为出租方式，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。

B、确定开发周期和投资进度安排。参照类似不动产的开发过程进行确定。

C、确定开发成本。建筑成本按照定额确定，按照土建工程一般标准，修建地下工程依深度不同而变化，但基本要高出地面建筑造价几倍。

D、税费的确定。主要为营业税、城建税、教育附加等税费，应考虑人防费的减免情况。

E、利润。根据项目土地开发的正常投资利润率确定。 （2）案例2 桥下商场 ①方法选择

采用收益还原法及基准地价系数修正法进行评估。 ②收益还原法 A、收益。

根据周围市场租金水平，考虑该市场处于立交桥下，收益受到一定影响，故租金水平略低于市场客观租金水平。

B、费用

管理费:主要为管理人员的工资支出。

市场重置成本:包括土地平整，不需考虑桥的重置成本。 维修费：是市场的维修费，而不是桥梁的维修费。 税金:指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。

折旧费:折旧费应考虑桥梁的耐用年限，桥钢混结构残值率为0%,桥梁设计使用年限为100年，已使用12年，土地使用权尚可使用40年，桥尚可使用年限超过40年，故经济耐用年限52年。

C、土地还原利率。还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。 七、评估实例

要求：评估地下一层商场（建筑面积3969.08平方米，土地面积800.47平方米）国有出让土地的土地使用权价值。 1、估价方法的确定。选用基准地价系数修正法和剩余法。

2、基准地价系数修正法

公式为：基准地价设定开发程度下的宗地地价=宗地所在等级基准地价×临路修正系数×楼层修正系数×年期修正系数×（1+区域因素修正系数+个别因素修正系数）×期日修正系数。根据《××市城镇土地基准地价》，位于商业H1区，基准地价4200元/平方米（楼面地价）。

①楼层修正。由于估价对象位于地下一层，地下室出让最低价=基准地价×50%×地下室建筑面积。楼层修正系数为50%。

②年期修正。修正公式： K =[1-1/（1+r）]/[1-1/（1+r）

n

m

]

其中:K为修正系数，r为还原利率（取6.5%），m为尚可

使用年期（取34.5年），n为法定最高年期（40年）。则年期修正系数为0.96。

③区域因素及个别因素修正系数

通过测算地价区域因素和个别因素修正系数为14.5%。

④期日修正系数。确定期日修正系数为1.10。 经以上分析，可得到待估宗地在基准地价设定开发程度下的土地价格为：

基准地价设定开发程度下的宗地地价=4200×50%×1×0.96×（1+14.5%）×1.10=2539元/平方米。

3、剩余法

地价＝房地产交易价格-房屋现值-销售费用-税金 （1）房地产交易价格。估价对象所在区域同类型地下一层商业交易案例较少，大部分地下一层商场均作为出租使用，地下一层商场租金为30-38元/平方米?月。须通过收益还原法测算得出地下一层价值。

具体是通过预测该部分房产所能产生的预期总收益和所要发生的总支出，得出预期纯收益，以一定的还原利率（资本化率）将预期纯收益折算为现值之和，从而确定该部分房产的采用收益法得出的评估值。

（1）、当估价对象使用年限有限且净收益按一定比率递增时，收益现值法基本公式为：

P1= A/(R-g){1-[(1+g)/(1+R)]}

n

其 中： V——收益法评估价格 a——房地产年纯收益

r——房地产还原利率 n——房地产收益年

期

g——净收益年递增率

（2）、租金确定

项目 估价对象 ××地下一层商场 3969.08平方米 案例A 绿苑商城地下一层07商场 案例B 禹洲华侨城地下一层23商场 案例C 未来海岸地下一层10市场 位置 建筑面积 租金 单价 49平方米 230平方米 40平方米 1862元/月 8050元/月 1480元/月 侍估 38元/平方35元/平方37元/平方米 米 米 通过修正得出租金为35元/平方米?月。房地产收益单价=7600元/平方米。 （2）房屋现值的确定 1）、房屋建筑安装费。根据调查和参考工程造价指标，则该地下一层建筑安装费用平均取2600元/平方米。 2)、专业费用。按房屋建筑安装费的一定比例确定。 3）、管理费用。按房屋建筑安装费和专业费之和的3%确定。 4)、利息。 5)、利润。利润确定为20%。 6)、销售税费。 7) 房屋重置价格： 公式：建筑物重置价=建筑物开发成本+投资利息+管理费+开发利润+销售税费

8)、房屋折旧费。年折旧费=房屋重置价×年折旧率 9)、房屋现值的确定

房屋现值=建筑物重置价-建筑物折旧

房屋现值=1719.3万元-48.48万元=1670.82万元 5、销售费用的确定：

根据市场调查，由于该类房产规模较大，销售费用按售价的3%确定，即： 销售费用=售价×3%=90.50万元。

6、税金的确定：

税金包括营业税及其附加税，按房屋售价的5.55%计算,即:税金=房屋售价×5.55%=167.42万元。

地价＝房地产交易价格-房屋现值-销售费用-税金，则求得地价=1087.76万元

单位楼面地价=1087.76万元/3969.08平方米=2741元/平方米。