模式以及与产品特性相匹配的经营模式的形成，是为“人和”。 （1）管理模式专业规范。国外的旅游景观房产可以由开发商经营也可以交给专业的管理公司或是由家庭业主协会控制。全美61.0%的度假村由开发商管理，37.1 %由旅游业主协会控制。很多度假村备有一份自己或附近的成人、孩童运动休闲和社会活动场所开放的时间表。度假村的雇员都是训练有素的专业人员，很多度假村都提供警卫服务，作为旅游胜地保安的辅助。

在国外的分时度假村，全体业主还需一起分担年维修费，每年付给家庭业主协会用于度假村的维修，帮助保持休闲房产的质量和未来价值，支付管理、客房维护和再装修、公共事业和度假村公共领域及环境的维护如游泳池、网球场和高尔夫球场。就象公寓业主一样，当管理权被移交给旅游业主后，他们就通过家庭业主协会的董事会成员来决定收费。年维修费的多少主要决定于度假村的大小、位臵和环境。维修费由每个业主按年支付。加勒比海平均每个时段为379美元。墨西哥的维修费用约325美元。在美国，一间沙发客房的平均维修费用要270美元，一个卧室客房要315美元，2个卧室的客房要380美元，3个卧室的客房要425美元。加权平均值是360美元。卧室的结构6.8%是旅馆或沙发客房，25.7%是1个卧室的客房，55.9%是2个卧室的客房，11.5%是3个卧室的。

加勒比海地区37.6%是旅馆房间和沙发客房，42.7%是一个卧室的单元，19.7%是两个卧室的客房或者更大。在墨西哥约26.7%的客房有两个或更多的卧室，41.3%有一个卧室，32%是旅店房间或沙发客房。 （2）经营模式以分时度假为主。分时度假是国外旅游景观房产的主要经营模式，该模式之所以广为流传且日益兴旺缘自其二大优点： 一是为消费者提供了舒适便利又省钱的度假环境。分时度假旅游景观房产不比酒店房间或租来的房子，每次使用都要交费，而且每年

费率都在上涨，它只要交足购买费和每年的维护费，就获得了分时度假所有权，可以年复一年的到度假村旅游了。

分时度假旅游景观房产通过交换系统为可承受的环球旅行提供了无以伦比的灵活性和机会。通过国际交换网络，业主可以在全球范围内选择水平相当的度假村享受分时度假时权。交换系统公司为它的成员之间提供交换服务。它直接吸收年度会员，业主可以自主加入交换公司的附属机构。把他/她可用于交换的的时段存入交换公司的数据库内，再从中选出合适的交换度假村和时段。完成一次交换，交换公司除一年的会员费外，还要收取一定的交换费用。交换公司和度假村通常会为他们的会员提供额外的好处，允许他们节约或保留旅游时权作为预约项目，以便来年使用。

二是对当地经济有着显著的贡献。分时度假行业不仅带动了当地的旅游业和房地产业，更促进了当地的消费，直接或间接的带来了各种收益，对当地的经济、财政税收有着不容忽视的贡献。

有关资料表明，近10年来加勒比海地区每个投资分时度假的业主期望回报率为7.5倍，而如果没有分时度假则这个地区的投资期望回报率平均数只有3.9倍。1998年分时度假项目的全年使用率为83.3%，而1997年酒店业的使用率则是66.7%。

分时度假行业每年要为当地带来数以百万计的游客。平均每个分时度假旅行团在一次旅行中会在加勒比海留宿10.3个夜晚，包括占用一个分时度假单位和享受其他提供通宵膳宿的单位。旅行团的平均规模为2.9人。这些数据说明分时度假行业每年为加勒比海提供了1000万的旅行者，直接或间接的提供了约11万份工作和2亿美元的薪水。

而在墨西哥，平均每个分时度假旅行团会留宿9.4个夜晚，旅行团的平均规模为3.8人，墨西哥每年就此会有差不多2700万的游客。

平均每个旅行团一次分时度假花费大约2294美元，不包括分时度假的买价，其中大约一半（48.7%）是花费在餐饮上（26.9%）和购物上（21.2%）。分时度假者每年在加勒比海总的消费支出约7.85亿美元，近4.85亿美元花在旅行支出上。

所有分时度假者在墨西哥的直接消费支出总额超过14亿美元，每年用于旅行支出的达4亿多美元。如果加上由增值效应引起的间接支出、市场和销售支出、职工的税金和别的花费，估计每年可以给国家经济带来72亿美元的贡献，直接或间接创造约94000份工作和9亿美元的薪水。

在美国平均每个旅行团一次分时度假中要留宿11.6个夜晚，在这期间直接花费平均1900美元，用于旅行的费用平均1160美元。

1.3.2国内旅游景观房产的开发经营现状 1.3.2.1 发展历程

上世纪八十年代末期，国内开始了部分在旅游度假区之内的以度假村为主的旅游景观房产开发，东南沿海也开始出现以休闲度假为主的旅游景观房产的开发。

九十年代末，国际上的分时度假和产权酒店等旅游景观房产经营模式概念引入中国，并率先在海南等地开始实践，开创了中国旅游景观房产的新局面。时下，海南、深圳、青岛、杭州、厦门、北京等地已开工的旅游景观房产项目达到近百个，其中以分时度假模式经营的项目超过30个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家。国内目前涉足该领域的公司超过100家，主要有首创、海航、中信、中旅等大型企业以及一大批房地产开发商。

目前，国内的旅游景观房产主要采用分时度假和产权酒店两种经

营模式。其中分时度假作为一个全新的旅游度假理念和产品，越来越为人关注。从１９９９年海南“南海传说”在全国开始营销，先后有海南的“康乐园”、大连的“维多利亚”、“华夏之旅”等分时度假系统旗下的九家海南酒店在全国进行营销推广，并引起了一定的市场反响。中国本土首家大型分时度假交换机构——海南华夏之旅，为全国范围内星级酒店闲臵资产的盘活和旅游房地产市场的拓展提供了一个平台。目前，中国市场中较具规模的从业机构如美国ＲＣＩ分时度假机构、首创集团无伦分时度假有限公司、海航酒店集团等，均已制定出雄心勃勃的扩张计划。中国已有青岛弄海园度假村、北京五华山庄、昆明石林酒店、上海金桥花园酒店、珠海石景山等15个度假圣地率先加入了RCI的分时度假网络。

去年以来，海南、深圳、南京、北京、大连、秦皇岛等城市纷纷出现了产权酒店。产权式酒店这种模式的引入，一方面可以使酒店闲臵的客房资源按房地产的方式迅速收回投资；另一方面可以提高酒店开房率，拓展客源市场，提高综合效益，具有不影响酒店正常经营和不需要酒店再投资进行客房建设、改造等特点，是解决我国目前酒店开房率偏低现状的一种低风险的可行方案。 1.3.2.2 国内旅游景观房产发展评价

国内旅游景观房产从雏形到逐渐发展已经有十余年的历史，近两年由于各方面条件的成熟，发展速度有加快之势。

首先，正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游景观房产市场开发提供了巨大的发展空间。据国家旅游部门统计，到1999年底，我国共有旅游住宿设施23.7万个，其中涉外饭店7035家，客房88.94万间；我国过夜旅游人数和旅游外汇收入分别位居世界第五位和第七位，奠定了亚洲旅游大国的地位。“十五”计划一旦顺利实现，旅游业将为国家提供外汇收入900亿美元以上，增加