******开发有限公司 花园住宅楼建设项目
***项目申请报告
目 录
第一章 申报单位及项目概况........................................................ 1 1.1 项目申报单位概况 ..................................................................... 1 1.2 编制依据 ..................................................................................... 1 1.3 项目概况 ..................................................................................... 2 1.4 项目建设背景 ............................................................................. 5 1.5 项目选址 ..................................................................................... 6 1.6 建设内容及规模 ......................................................................... 6 1.7 工程技术方案 ............................................................................. 7 1.8 工程进度计划 ........................................................................... 19 1.9 投资估算 ................................................................................... 20 1.10 投资估算结果 ......................................................................... 24 1.11 资金筹措 ................................................................................. 26 1.12 项目招标 ................................................................................. 26 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 ......................... 29 2.1 发展规划分析 ........................................................................... 29 2.2 产业政策分析 ........................................................................... 31 2.3 行业准入分析 ........................................................................... 31 第三章 资源开发及综合利用分析 ............................................. 35
第1页
3.1 资源开发 ................................................................................... 35 3.2 资源利用 ................................................................................... 36 3.3 资源节约措施 ........................................................................... 37 第四章 节能方案分析 .................................................................. 37 4.1 用能标准和节能规范 ............................................................... 38 4.2 项目所在地能源供应条件和结构合理性分析 ....................... 39 4.3 项目消费能源种类、数量 ....................................................... 41 4.4 节能措施 ................................................................................... 44 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置 ................................. 48 5.1项目选址及用地方案 ................................................................ 48 5.2土地利用合理性分析 ................................................................ 48 5.3征地拆迁和移民安置规划方案 ............................................... 49 第六章 环境与生态影响分析...................................................... 50 6.1 编制依据 ................................................................................... 50 6.2 环境和生态现状 ....................................................................... 51 6.3 生态环境影响分析 ................................................................... 51 6.4 生态环境保护措施 ................................................................... 51 第七章 财务分析 .......................................................................... 54 7.1 编制依据 ................................................................................... 54 7.2销售收入测算 ............................................................................ 54
第2页
7.3出售房屋应交纳的税金及附加 ............................................... 55 7.4成本费用估算 ............................................................................ 56 7.5 效益分析 ................................................................................... 56 7.6 利税指标分析 ........................................................................... 57 7.7评价结论 .................................................................................... 57 第八章 社会影响分析 .................................................................. 58 8.1 社会影响效果分析 ................................................................... 58 8.2 社会适应性分析 ....................................................................... 59 8.3 风险及对策分析 ....................................................................... 60 附件：
1、项目申请报告编制委托书 2、项目地理位臵图 3、项目选址意见书 4、项目选址红线图 5、项目总平面意向图
6、项目建设用地使用权出让合同 7、建设项目规划条件通知书 8、项目环境影响报告表批复 9、项目招标情况表 10、项目节能登记表
第3页
11、建设用地批准书 12、土地成交确认书 13、企业法人营业执照 14、组织机构代码证 15、暂定资质证书（正本） 16、暂定资质证书（副本）
第4页
第一章 申报单位及项目概况
1.1 项目申报单位概况
******开发有限公司，成立于2012年1月，注册资金500万元，位于凤城路中段，是经***建设厅核准的具有叁级开发资质的房地产开发企业。公司现有职工50余人，下设办公室、工程部、财务部、市场部等部门。
公司在董事会、管理层及全体员工的共同努力下，已经建立起一套较完整的内控体系，从公司治理层面到各流程层面均建立了系统的内部控制制度。董事会负责内部控制的建立健全和有效实施，经理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。内部机构设臵合理，管理制度完善。
公司自成立开始，秉承“以质为根、以诚为本、以德为先、以信为生”的企业精神，奉献社会，回报大众，以“诚信为本、赢得市场、建筑生活、无限美好”的经营理念，紧抓机遇、强化管理、积极开拓市场，强调以知识为倡导，科学地进行建筑开发，现已成为***房地产开发企业的中坚力量。公司立志为***人民创建更加美好的生活家园，努力为***地方经济的发展和繁荣作出贡献。
第1页
1.2 编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日） 2、建设部《城市规划编制方法》（2006年4月1日） 3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）2002年版 4、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95） 5、《住宅建筑规范》（GB500368-2005） 6、《住宅设计规范》（GB50096-1999）2003年版 7、《***城市总体规划》（2008-2020） 8、《***土地利用总体规划》（2008-2020）
9、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发?2011?1号）
10、《***人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场健康发展的通知》（晋政办发?2011?18号）
11、***国土资源局国有建设用地使用权公开出让合同（2012-22号宗地）
12、项目规划设计条件通知书（【2011】11号） 13、项目总平面意向图
14、项目单位提供的其他基础资料 1.3 项目概况
1、项目名称：***花园住宅楼建设项目
第2页
2、建设单位：******开发有限公司 3、项目性质：新建 4、法定代表人：*** 5、项目负责人：******** 6、建设年限：2013年—2015年
7、建设规模：总占地6371m2，总建筑面积20806m2，其中地上16306m2，地下4500m2。
详见表1-1主要经济技术指标
第3页
表1-1 主要经济技术指标表
序号 一 1 2 二 1 2 三 四 五 六 七 八 九 十 十一 1 2 3 4 十二 1 2 3 4 指标名称 总占地面积 净用地面积 代征城市道路面积 总建筑面积 地上建筑面积 1#住宅楼建筑面积 2#住宅楼建筑面积 配套管理用房 地下建筑面积 地下车库建筑面积 建筑占地面积 净用地绿地率 净用地建筑密度 净用地建筑容积率 居住总户数 建筑高度 机动车停车位 非机动车停车位 总投资 建安工程费 设备购臵费 其他费用 基本预备费 财务分析 利润总额 所得税后利润 投资利润率 投资利税率 单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 % % 户 m 个 个 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % 数量 6371 6058 313 20806 16306 13122 2352 832 4500 4500 1537 30 25.4 2.7 160 ≤56 98 163 7377.41 4584.49 280 1966.45 546.47 1241.35 931.01 16.03 23.48 备注 18F 6F 含人防736平方米
第4页
1.4 项目建设背景
随着改革开放的持续深入和人民生活水平的不断提高，***房地产开发业经过近十年的发展已经成为该市经济发展的支柱产业之一。特别是近年来受国家房改政策影响，个人购房需求大幅度增长，该市住宅商品房销售市场进一步看好，成为启动内需，促进国民经济持续增长的重要拉动因素。未来几年，房地产业仍然是***经济发展的主要趋势。
首先，加快房地产发展是建设宜居城市和全市经济社会发展的客观要求。《***城市总体规划2008—2020》的批准实施，使***步入“六区联动”组团式结构发展的新阶段。根据总体规划，市区人口将由现在的42.7万人达到70万人，建成区由现在的48.9平方公里增加到76.2平方公里。不论从扩大城市规模，还是人口扩张，无疑为房地产业带来广阔的发展前景，加快发展已属必然。
其次，加快主城区城中村改造建设步伐，必然要加快房地产业的发展。***主城区的城市规划用地内，涉及59个城中村，城中村居民生活环境和景观风貌与城市其他地区形成了强烈反差，远不适应宜居城市、园林城市建设的要求。按照宜居城市、园林城市建设的要求，对城中村进行城市化改造已势在必行。因此，***主城区改造、新片区建设，必将推动房地产业的迅速
第5页
发展。
再次，要保持区域经济一定的增长速度，必须继续加大房地产投资。同时，***工业化、城镇化的任务还很重，房地产的市场空间十分广阔。还有一个原因是，加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展等一系列配套政策的出台，为房地产业发展提供了政策保障，将促进房地产业步入快速发展轨道。
依据《***城市总体规划》（2008—2020）要求，全市5年内每年要有80万平方米的住房供应量，加上拆迁安臵房的建设，每年要形成100万平方米住房供应量，到2020年累计完成约1200万平方米的住房面积。由此可见，房地产开发前景看好。
1.5 项目选址
本项目建设地点位于***，西侧是市消防中队***，东侧是空地。项目总用地面积6371平方米，其中净用地面积6058平方米，代征城市道路用地313平方米。
1.6 建设内容及规模
本项目主要建设内容为1栋18层住宅楼、1栋6层住宅楼、1栋2层配套管理用房及地下车库，建筑占地面积1537平方米，总建筑面积20806m2，包括地上建筑面积16306m2，地下车库面积4500m2（含人防736m2）。同时配套场区绿化、硬化以及给排
第6页
水、供暖、供电、供气等配套工程。
住宅建筑面积15474m2，住宅户型布臵以三室一厅、两室一厅为主，规划户数160户，其中建筑面积90m2以下的户型占总套数的70%以上。
表1-2 工程建设内容表
序号 1 1.1 1.2 1.3 2 3 用房名称 地上建筑 1#住宅楼 2#住宅楼 配套管理用房 地下建筑 地下车库 合计 占地面积（m2） 1537 729 392 416 1537 建筑面积（m2） 16306 13122 2352 832 4500 4500 20806 备注 1.7 工程技术方案
1.7.1总体布局
该项目总用地面积0.6371hm2，净用地面积0.6058 hm2，场地大致呈矩形。按照《******开发有限公司住宅项目总平面意向图》，场区内设臵一个出入口，位于项目区西北部。18层住宅楼布臵在小区南侧，呈南北向布臵，6层住宅楼位于小区中部，配套管理用房布臵在小区北侧，地下停车库布臵在小区中部地下。楼前楼后进行相应的绿化及硬化。并且要满足绿化率30%的要求。场区内共设臵3#化粪池一座、300m3消防水池一座，同时配套场区绿化、硬化以及给排水、供暖、供电、供气等配
第7页
套工程。（详见项目总平面意向图）
1.7.2建筑设计 1、设计依据
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95 2005年版 《建筑设计防火规范》GB50016-2010
《人民防空工程设计防火规范》GB50098—2009 《人民防空地下室设计规范》GB50038—2005 《民用建筑设计通则》GBJ16-2005 《住宅建筑规范》GB500368-2005
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97 《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98 2、建筑设计方案
本项目设计从功能入手，强调人性化设计，以实用为出发、重点突出、目的明确，努力营造一个环境舒适、造型美观的现代化城市休闲、居住空间。本项目在建筑设计上设有70-120平方米的多种户型，为不同需要的家庭提供多元化的选择，其中90平米以下户型建筑面积占总建筑面积的70%以上，项目设计总户数160户，约可入住560人。
1#住宅楼占地面积729平方米，建筑面积13122平方米，地上18层，层高3.1米。共设两个单元，一梯三户或四户，住
第8页
宅楼采用普通装修，外墙采用酚醛泡沫保温板，刷外墙涂料；毛墙毛地；楼道和楼梯踏步采用水泥砂浆抹面；屋面采用钢筋混凝土现浇楼板，60mm厚1:6水泥焦渣找坡2%，20mm厚1:3水泥砂浆找平层，100mm厚膨胀珍珠岩棉保温层，SBS卷材防水；外门采用套装门，外窗选用PA断桥铝窗，玻璃采用双银Low—E中空玻璃，以楼梯及电梯作为垂直交通的方式。
2#住宅楼占地面积392平方米，建筑面积2352平方米，地上6层，层高3米。共设两个单元，一梯两户。住宅楼采用普通装修，外墙采用酚醛泡沫保温板，刷外墙涂料；内墙面刷普通涂料，室内地面为水泥地面；楼道和楼梯踏步采用水泥砂浆抹面；屋面采用现浇钢筋混凝土楼板，60mm厚1:6白灰焦渣找坡2%，100mm厚岩棉板保温层，20mm厚1:3水泥砂浆找平层，SBS卷材防水；外门采用防火、保温双功能门，户门为优质节能木门，外窗选用PA断桥塑钢铝窗，玻璃采用双银Low—E中空玻璃，以楼梯作为垂直交通的方式。
配套管理用房占地面积416平方米，建筑面积832平方米，地上2层，总建筑高度≤8m，建筑外墙外保温材料采用酚醛泡沫保温板，刷外墙涂料；内墙面刷乳胶漆；顶棚做吊顶处理；卫生间地面铺防滑地砖，其余楼地面铺设普通地板砖，楼道和楼梯踏步采用水泥砂浆抹面；屋面为钢筋混凝土楼板平屋面，做
第9页
岩棉保温层，SBS卷材防水；外窗采用断桥铝窗，木门；以楼梯作为垂直交通的方式。
地下车库（含人防736平方米）总建筑面积4500平方米，地下2层，层高4.2米。地下建筑采用水泥地面，内墙及顶棚为20mm厚1:2水泥砂浆抹灰，刷内墙涂料，墙身及底板做钢筋混凝土结构自防水。
1.7.3结构设计 1、设计依据
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001） 《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002） 《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 2、结构设计方案
1#住宅楼采用框架剪力墙结构，基础采用钢筋混凝土筏板基础，框架结构墙体采用加气混凝土砌块砌筑，砂浆采用M7.5混合砂浆，混凝土强度等级均为C30、C35、C40，钢筋采用HPB235和HRB335；建筑耐火等级为二级，抗震设计按6度设
第10页
防，抗震设防类别为丙类，地下防水二级，设计使用年限50年，基础抗渗等级为S6，屋面防水等级为二级，采用两道SBS柔性防水。
2#住宅楼及配套管理服务用房采用砖混结构，基础为钢筋混凝土条形基础，现浇钢筋砼圈梁及楼板，墙体采用烧结煤矸石空心砖砌筑，外墙厚370mm、内墙厚240mm，砂浆采用M7.5混合砂浆，现浇混凝土等级为C25、C30，钢筋采用HRB400。建筑设计使用年限50年，抗震设防烈度为6度，建筑结构安全等级为二级，屋面防水等级为二级。
地下车库采用框架结构，墙体采用C30钢筋混凝土，外墙厚300mm，内墙厚200 mm；底板采用C30防水钢筋砼浇筑，100mm厚C10砼垫层，20mm厚1:2水泥砂浆抹面，内墙和顶棚采用20mm厚1:2防水砂浆抹面，顶板为抗渗钢筋砼浇筑。
1.7.4人防设计
依据《***人民防空工程建设条例》，本项目住宅楼部分应按照不少于地面首层建筑面积修建防空防护级别为6级以上的防空地下室。本项目地下车库共4500m2，含736m2人防地下室，平时作为地下车库，战时作为人员掩体，人防地下室按六级人防要求设计。
1.7.5给排水设计
第11页
1、设计参数 ①用水量
生活用水量 120L/人·d 管理用房用水 20L/人·d 道路冲洗 2L/m2·d 绿化浇洒 2.5L/m2·d 停车库地面冲洗用水 3L/m2·次
未预见及管网漏失水量按上述用水量之和的10%计 年用水量为2.97万t。 ②污水量
生活污水量按照生活用水的80%计算，则年综合生活污水量为2.38万t。
2、给水系统
给水由文昌西街城市供水管网接入，项目区内供水管网成环状布臵，供水主管采用DN100mm的球磨铸管，支管采用DN80mm的PE管，埋深0.8-1.2m。供水以环状与枝状相结合的方式供水。室内给水系统采用分户计量式供水系统，采用下行上给枝状管网。
项目绿化、硬化和道路浇洒用水利用城市给水水压直接供给，其余用水设臵生活给水加压系统，竖向分为中、低两个分
第12页
区：地下车库至地上6层为低区，由市政给水管网直接供水；住宅部分7层至18层为中区，由地下室变频泵供水。
3、排水系统
排水体制采用生活污水和雨水分流排放的方式。
建筑内的污水集中收集并经化粪池处理后，进入到城市市政污水管网，最终进入城市污水处理厂。污水采用重力自流形式排放，采用DN400mm钢筋混凝土圆管。室内排水系统为单立管伸顶，枝状管网布臵；粪便污水经化粪池处理，排入污水管网，一般废水直接排入污水管网。
室外雨水排放：屋面雨水采用内排水方式，经落水管流入排水管道排向室外，室外地面雨水顺坡流向排水沟，由排水沟排至小区雨水管网，最终进入雨水市政管网。规划雨水管采用DN300mm钢筋混凝土圆管。道路采用隐形排水，应用异形井盖完善细部处理。
1.7.6燃气工程
本项目规划人数为560人，***煤层气消耗指标取166.7m3/人，管网损耗按10%计，项目区居民年煤层气消耗量为10.27万m3。
小区燃气输配系统由中压管网、燃气中低压调压箱及庭院管、户内管组成。燃气管道为中压——调压箱——低压配气管
第13页
网，小区气源由文昌西街城市燃气管网以DN100碳素钢板卷管中压引至小区箱式调压站。低压干管沿小区主路敷设，供给区内居民。中压燃气管管材全部选用螺旋焊管。应用自动收费系统，从起步开始就积极发展IC卡业务，不但方便用户的现代生活需要，同时使燃气经营单位的供应系统达到智能化、管理现代化。
1.7.7供热工程 1、设计参数 ①室外计算参数
冬季采暖室外计算温度：-8℃ ②室内设计参数 卧室、起居室：20℃ 餐厅：18℃ 厨房：15℃ 卫生间：25℃ 楼梯间：14℃ 2、采暖热负荷
本区供热用户主要为居住区，供热设计温度为85℃，回水温度为60℃。
建筑物的设计施工阶段均严格按照JGJ26-2010中寒冷地区
第14页
A类标准的体形系数、窗墙比、维护结构的传热系数执行，根据《城镇供热管网设计规范》CJJ-34-2010，本项目1#住宅楼热负荷指标为25W/m2，2#住宅楼热负荷指标为29W/m2，配套管理用房建筑热负荷指标为32W/m2确定。
3、采暖设计
项目采暖系统分为室内系统和室外系统，项目室外供热管网拟从**接入。区内二次热力管网呈环状布臵，主要沿小区干道直埋有补偿敷设。管道选用2*DN150-300mm焊接钢管，采用聚氨脂泡沫塑料保温，管道穿越机动车道、地质条件不稳定地段时需设保护套管，按设计规范要求设臵支线井、调节井、放气井和排污井，补偿器可根据情况设在补偿器井内或直埋。
室内采暖系统为散热器采暖，采用上供下回双管制系统。在地下室设换热机组，热供热媒为85-60℃低温水，高层住宅部分采用二次加压。供热系统设臵分户计量装臵。
4、通风设计
卫生间预留通风器，厨房设臵排油烟系统，油烟经净化处理后排放；地下车库设臵诱导式通风换气系统，通风机采用低噪声离心式风机。水泵房按换气次数8次/小时设臵，配电室按换气次数15次/小时设臵。
1.7.8供电工程
第15页
1、用电负荷及变压器选择
本工程主要为住宅用电、地下车库用地和设备用电，用电负荷指标表如下：
表1-3项目用电负荷一览表
名称 住宅 配套管理用房 地下车库 设备负荷 不可预见负荷 总用电负荷 用电指标 4Kw/户 40 W/m2 8W/m2 建筑面积/户数 160户 832 m2 4500m2 使用时间 需要系数 5h 8h 16h 0.4 0.7 0.9 计算负荷 256kw 23.3 kw 32.4kw 69.8kw 38.15 kw 419.65kw 该项目用电负荷为419.65KW，其中住宅用电负荷256KW，配套管理用房用电负荷23.3KW，地下车库用电负荷32.4KW，电梯、水泵、燃气调压设备、采暖加压设备等设备用电负荷69.8 KW，路灯等不可预见负荷按住宅、配套管理用房、地下车库、设备用电总负荷的10%估算，小计38.15KW，项目总用电负荷为419.65KW，项目选用1套500KVA箱式变压器。
2、供电设计
本项目引入两路10KV供电线路，高压电缆穿低摩高强维纶线水泥电缆保护管直埋地敷设接入箱式变压器。低压供电采用380/220V、50HZ三相五线制供电，项目配电系统为TN-C-S制式，住宅照明用电为三级负荷，采用多芯分支电缆供电，电表
第16页
箱设在各层配电间内。在楼内公共走道、门厅设臵事故照明应急灯，以方便发生事故时人们按标志灯指示方向疏散；地下车库内的照明以日光灯为主，安装方式为吸顶式，并设事故应急照明灯和各种标志应急灯。住宅楼电梯、生活泵、消防设备、事故照明等一、二级负荷皆采用双电源供电，末端切换的方式。
3、接地与防雷
（1）消防系统、供电照明系统均与防雷接地共用接地体，接地电阻小于1欧姆。
（2）防雷接地：本项目建筑物按三类等级防雷设计。屋顶采用Ф8镀锌钢筋避雷带，利用柱内主筋作为引下线，利用基础钢筋做接地装臵，接地电阻不大于1欧姆，建筑物四角处的引下线在地面以上1.8米处做暗装测试卡，每根引下线在地面以下0.8米处焊接一段为40mm×4mm镀锌扁钢，伸出散水0.3米，以便人工接地用。
4、电视、电话系统
住宅楼每户在客厅及主卧室墙壁内暗装有线电视插座和电话插孔，以满足收视、通讯需要。考虑计算机网络的发展，满足用户上网需求，每户设两个电话插孔。
通信电缆采用HYA型市话通信电缆，沿道路穿PE管埋地敷设至通信电缆交接箱，再由交接箱出线穿PE管敷设至各建筑
第17页
物。通过道路、建筑物、构筑物时均穿钢管保护。有线电视主干电缆采用SYPFV-75-12，支线电缆采用SYPFV-75-9，沿道路穿PE管埋地敷设。
1.7.9消防设计 （1）设计依据
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《高层建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版） 《建筑灭火器配臵设计规范》GB50140-2005
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005年版) 《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB50261-2005 （2）设计范围
本建筑的室内消防给水系统及喷淋系统的设计。 （3）设计内容
室外消火栓系统按高层普通住宅二类民用建筑设防，室外消火栓的用水量应不小于20L/s，灭火时间2小时，一次用水量144m3。室外消火栓应沿建筑均匀布臵，消火栓距高层建筑外墙的距离不宜小于5.00m，并不宜大于40m；距路边的距离不宜大于2.00m。设地下式消火栓，采用低压供水，管网环状布臵。
室内消防用水量不小于15L/s，灭火时间2小时，一次用水
第18页
量108m3，给水设一根竖管，采用双阀双出口型消火栓。室内消火栓给水系统和自动喷水灭火系统应设水泵接合器，每个水泵接合器的流量应按10～15L/s计算，设在室外便于消防车使用的地点，距室外消火栓或消防水池的距离宜为15～40m，宜采用地上式（当采用地下式水泵接合器时，应有明显标志）。高层建筑的各层均应设室内消火栓，设在走道、楼梯附近等明显易于取用的地点，消火栓的间距应保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达。消火栓的水枪充实水柱长度不小于10m。
室内外总用水量252m3。***花园住宅小区内设300m3消防水池可满足本项目的使用。
1.8 工程进度计划
******开发有限公司***花园住宅楼建设项目总工期24个月。项目实施共分为四个阶段：第一阶段为前期阶段，主要进行项目报批、立项等工作；第二阶段为工程设计、招标阶段；第三阶段为工程施工阶段；第四阶段为项目竣工验收阶段。
具体进度安排见下表。
第19页
表1-4 工程实施进度表
工期 工程 前期准备 设计、招标 建筑工程 竣工验收 1-4 5-8 月数 9-12 13-16 17-20 21-24 1.9 投资估算 1.9.1 编制依据
1、2011年《***建筑工程计价依据》 2、2005年《***建筑工程消耗量定额》
3、2011年《***建筑安装工程概算定额》及相应调整文件 4、2009年《***建设工程其他费用标准》 1.9.2建设工程费用估算说明 1、建安工程费
（1）单项工程建安工程费
根据工程方案设计，参考估算指标结合市场价确定各项工程单方造价指标，其投资规模如下：
①1#住宅楼面积13122m2，框剪结构，包括土建、给排水、采暖、电气、弱电等，根据同类建筑结合***市场价取综合平均价格按2100元/m2估算，小计2755.62万元。
②2#住宅楼面积2352m2，砖混结构，平均价格按1600元/m2
第20页
估算，小计376.32万元。
③配套管理用房832 m2，砖混结构，平均价格按1600元/m2
估算，小计133.12万元。
④地下车库面积4500m2，框架结构，按2500元/m2估算，小计1125万元。
（2）室外配套工程
绿化工程：总面积1817m2，主要包括草皮铺种、栽植小叶黄杨、红叶小檗、金叶女贞等花灌木及种植雪松、桧柏、龙爪槐等树木和牡丹、月季等花卉，按120元/m2估算，绿化工程费用小计为21.8万元。
场区道路及硬化：总面积2704m2，采用150mm厚C25混凝土面层，150mm厚3:7灰土垫层，基层素土夯实，按150元/m2估算，小计40.56万元。
新建3#钢筋混凝土化粪池1座，按5万元/座估算，小计5万元。
新建300m3钢筋混凝土消防水池1座，按25万元/座估算，小计25万元。
大门及围墙214.4米，综合造价按600元/米估算，小计12.9万元；
供水管线240米， 综合造价按600元/米估算，小计14.4
第21页
万元；
砼管排污管线250米， 综合造价按360元/米估算，小计9万元；
砼管雨水管线200米， 综合造价按350元/米估算，小计7万元；
电力电缆240米， 综合造价按450元/米估算，小计10.8万元；
供热管线240米， 按1000元/米估算，小计24万元； 燃气管线300米，按800元/米估算，小计24万元。 2、设备购臵费
表1-5 设备购置表
序号 1 2 3 4 5 6 7 名称 500kva变配电设备 18层电梯 变频供水设备 燃气箱式调压柜 安防设备 采暖加压设备 合计 单位 台 部 套 台 套 套 数量 1 3 1 1 1 1 单价（元） 投资（万元） 400000 450000 300000 150000 400000 200000 40 135 30 15 40 20 280 1.9.3 其它费用估算说明 1、土地使用相关费用
土地出让金，依据2012-22号国有建设用地使用权成交确认
第22页
书确定，小计1430万元；
2、建设管理费
①建设单位管理费按建设工程费用1.5%计取；
②工程监理费按《建设工程监理与相关服务收费管理规定》发改价格[2007]670号计取；
③设计图纸审查费按工程投资额的2‰；
④工程勘察成果报告审查费按勘察费的6.5%计取； ⑤工程招标代理费按《招标代理服务收费管理暂行办法》计价格[2002]1980号计取。
3、可行性研究费按《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》计取。
4、工程勘察费按建安工程费用的0.3%计取。 5、工程设计费
①基本设计费按《工程勘察设计收费标准》【2002】10号计取；
②施工图预算编制费按建设项目基本设计费的10%计取； ③竣工图编制费按建设项目基本设计费的8%计取。 6、环境影响评价费按国家发改委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）规定计取。
第23页
7、场地及临时设施费，按建安工程费的1%计取； 8、特殊设备安全监督检验费，按电梯设备总价的0.8%计取。 9、供水增容费按40元/吨·月计取； 10、供热入网费按27元/m2计取。 1.9.4 预备费
基本预备费按建设工程费、设备购臵费和其他费的8%计取，小计541.97万元。
1.10 投资估算结果
该项目总投资7377.41万元，其中建安工程费4584.49万元，设备购臵费280万元，其他费1966.45万元，基本预备费546.47万元。具体投资详见下表。
表1-6 项目总投资估算表 序号 一 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 项目名称 建设工程费 建安工程费 1#住宅楼 2#住宅楼 配套管理用房 地下车库 室外工程 (1)硬化面积 (2)绿化面积 单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 数量 13122 2352 832 4500 2704 1817 单价（元） 2100 1600 1600 2500 150 120 合计（万元） 4864.49 4584.49 2755.62 376.32 133.12 1125.00 194.43 40.56 21.80
第24页
2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 二 1 2 2.1 2.2 2.3 (3)300m3消防水池 (4)3#化粪池 (5)大门及围墙 (6)供水管道 (7)排污管道 （8）雨水管网 （9）供暖管道 （10）供电线路 （11）燃气管道 设备购臵费 500kva变配电设备 18层电梯 变频供水设备 燃气箱式调压柜 安防设备 采暖加压设备 工程建设其他费用 土地相关费用 征地费 建设管理费 建设单位管理费 工程监理费 施工图纸审查费 座 座 m m m m m m m 台 部 套 台 套 套 （一） （一） 1 1 214.4 240 250 200 240 240 300 1 3 1 1 1 1 250000 50000 600 600 360 350 1000 450 800 400000 450000 300000 150000 400000 200000 1.5% 0.2% 25 5 12.9 14.4 9.0 7.0 24.0 10.8 24.0 280 40 135 30 15 40 20 1966.45 1430.00 1430 219.10 72.97 118.08 6.88 工程总投资
第25页
2.4 2.5 3 4 4.1 4.2 4.3 4.4 5 6 7 8 9 三 四 勘察成果审查费 招标代理费 可行研究费 勘察设计费 工程勘察费 基本设计费 施工图预算编制费 竣工图编制费 场地准备及临时设施费 环境影响评价费 特殊设备安全监督检验费 供水增容费 供热入网费 预备费 建设项目总投资 工程勘察费 （一） 1 （一） 基本设计费 基本设计费 1 吨 m2 2665.43 16306 6.5% 0.89 20.28 16.26 0.3% 10.0% 8.0% 1.0% 0.8% 20 27 0.08 202.59 13.75 160.03 16.00 12.80 45.84 2.22 1.08 5.33 44.03 546.47 7377.41 （一）＋（二） （一）+（二）+（三） 1.11 资金筹措
项目总投资7377.41万元，所需资金全部由项目单位自筹解决。
1.12 项目招标 1.12.1 编制依据
1、国家发展计划委员会令第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；
第26页
2、国家发展计划委员会等七部委令第30号《工程建设项目施工招标投标办法》
3、《***基本建设物资采购招投标实施细则》； 4、《***工程建设项目勘察设计招投标实施细则》。 1.12.2 招标确定
******开发有限公司***花园住宅楼建设项目总投资7377.41万元，其中：建安工程费4584.49万元，设备购臵费280万元，工程设计费160.03万元，工程勘察费13.75万元，工程监理费118.08万元。
《***工程建设项目招标范围和规模标准规定》中第七条 规定：第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，达到下列标准之一的，必须进行招标：（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算在100万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。
依据以上规定，项目的建筑施工、设计、监理和设备采购均应进行招标，勘察费用较低可经相关部门批准后不进行招标。建议委托有资质的招标代理机构对项目的建筑施工进行公开招
第27页
标，对项目的设计、监理、设备采购进行邀请招标。具体招标情况见附表。
1.12.3 招投标管理
1、根据相关法规政策，结合项目本身的实际情况，就项目的施工实行公开招标，对项目的监理、设计、设备采购进行邀请招标。
2、重点规范招标工程预算造价编审，实行工程量清单计价，把预算造价编准编实。
3、设臵招标最高控制价和最低控制价，对投标总价高于最高控制价和低于最低控制价的予以否决。
第28页
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1 发展规划分析
1、项目建设符合《***国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的要求
***十二五规划第六篇第二十一章提出，要提高中心城市综合竞争力，紧紧围绕建设“方便、温馨、开放、现代”的城市目标，充分彰显城市的舒适性、健康性、安全性、便捷性、功能性，着力打造山西连接南北、沟通东西、集物流、商贸、旅游于一体的重要门户城市和富有太行山水灵气、彰显江南园林特色的生态、自然、现代、宜居城市，把***建设成为山西乃至中部地区最具发展活力、最有竞争实力、最富人文魅力的新兴现代化城市。
同时，《规划》中还指出，健全住房供应体系，立足保障基本需求、推动合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。建立健全住房标准体系，倡导租买结合、梯度消费。
2、项目建设符合《***城市总体规划》（2008—2020年）的要求
***城市总体规划指出：通过城乡空间布局、基础设施建设、
第29页
产业发展、劳动保障、社会发展、生态环境建设六个方面一体化，形成城乡之间社会、经济、空间及生态整体联动，和谐发展的良好局面。采取“中心集聚，网络组合，区域协作”的和谐发展战略，以区域经济布局为基础、交通干线布局为依托、对外经济联系主导方向为引导，沿“二纵四横”四条产业发展轴带形成“井”字形城镇空间布局结构。
《规划》中还提出了***住房建设目标和原则：全面实现小康居住目标，人均住房建筑面积达到36m2，城市低收入家庭人均住房保障面积不低于22m2。
（1）面向不同收入阶层，合理调整住房供给结构，加大廉租房、经济适用房和中低价位商品房建设力度，形成完善的住房供给体系。
（2）优化居住用地的结构和布局。加快旧城区内旧居住区及城中村整治改造，控制居住人口容量，改善居住环境质量。新区住房建设坚持统一规划、综合开发、配套设施与住宅同步建设的方针。
（3）坚持土地集约、节约利用原则，发展节能省地型住宅。 （4）建设服务社会化、保障社会化并满足现代化生活需求的和谐宜居社区。完善配套设施，提高社区物业管理和服务水平。
第30页
3、《***土地利用总体规划》（2005-2020）
依据***的城市功能定位，晋国文明故都、商贸物流重镇、先进制造基地、生态宜居新城。***积极开展国家环保模范城市，综合类宜居城市和生态园林城市“三城联创” 活动，打造生态城市景观，提高人民生活质量，建设环境优美、景色秀丽、人际和谐、生态宜居的城市。因此，在《***土地利用总体规划》中提出，要大力推进节约集约用地，实施用地结构布局优化策略，满足进程功能对土地利用的必须要求，有机疏散中心城功能，适度集聚产业。要推进城镇用地理性增长和建设用地集约节约策略，本着“保发展、促集约、盘存量”的思想，统筹管理城乡建设用地，严格控制城乡建设用地盲目扩张，推动建设用地节约集约利用。
2.2 产业政策分析 1、符合国家的房地产政策
房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，是金融业稳定和发展至关重要的因素之一，房地产市场平稳发展有助于推动居民消费结构升级，起到改善民生具有重要作用。为此，国家已经把房地产行业作为我国国民经济的支柱产业之一，从土地、房地产开发、市场销售等各个方面制定了一系列政策，来促进、维
第31页
护房地产健康发展。同时，为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，国家税务总局发布了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，明确提出对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
2、符合国家现行有关政策
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发?2010?4号）将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。控制高档商品房建设，增加普通商品住房供应。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。本项目建设的住宅均为中小套型的普通商品住房，符合国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的要求。
《***人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
第32页
指出：调整住房建设用地供应结构。各地要根据居民住房需求，确保中低价位、中小套型住房建设用地的供应，并落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标。城市规划区基础设施较为完善区域内的住宅建设用地，要统筹布局普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设。
加强商品住房项目的规划管理。商品住房项目选址要符合城市规划，综合考虑居民居住、生活、出行、公共服务设施配建等因素。修建性详细规划要综合考虑城市性质、传统风貌、规划用地周围环境条件，合理布局住宅、公建、道路和绿地，合理确定小区容积率、建筑密度、绿地率、住房套型结构比例等规划控制性指标。根据上述内容，本建设项目符合《***人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的相关要求。
由以上列举的国家产业政策分析，该项目建设符合国家相关政策，是遵照各级规划精神，落实完善住房保障的具体体现。
2.3 行业准入分析
1、根据《城市房地产开发经营管理条例》有关规定，房地产开发企业除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程
第33页
专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
该项目建设单位是******开发有限公司，符合房地产行业的准入规定，并已取得房地产开发企业暂定资质证书。
项目地块土地使用权已取得《国有建设用地使用权出让合同》，公司在资质范围内开发本项目，有自己的名称、固定的经营场所，有足够的注册资本，足够的专业人员，在房地产企业开发资质、对土地的开发使用、企业的经营条件等方面，都符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。
2、该项目是根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定，与***国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，依法取得的国有建设用地。该项目开发单位对该宗土地在出让期限内享有占地、使用、收益和依法处臵的权利。有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。
第34页
通过以上分析，本项目及开发单位都符合国家行业准入条件。
第三章 资源开发及综合利用分析
3.1 资源开发
******开发有限公司***花园住宅楼建设项目为房地产项目，主要开发资源为土地。本项目土地类型为出让土地，总占地面积9.5亩，承建单位对该工程项目选址及方案反复论证，优化设计。在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻建筑物及后续开发的延续与发展。
依据节约型社会及节能省地的要求，充分论证项目土地、利用模式，基础设施配臵，项目平面布臵及户型功能分区等方案的有事，做到优化用地结构布局、合理确定建筑密度以提升环境品质，以强化节约和集约利用土地资源。根据《***城市总体规划（2008-2020）》，本地块为居住用地，其开发潜力如下：首先，便捷的交通条件，便于居民出行；其次，完善的基础设施条件，能够满足居民日常生活需求；第三，本项目建成后能够改善周边环境，减少污染，扩大城市规模。
该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、
第35页
钢材、木材、玻璃等。本地区土产建材资源丰富，有多个建材批发市场，交通便利，物流快捷，完全能够满足项目建设所需全部材料供给。工程项目建设用材本着就地取材的原则、提倡开发新型环保节能材料，综合利用工业废料，增值降耗。
3.2 资源利用 3.2.1 土地资源
土地的合理开发利用就是必须依据土地经济的规律和土地本身的自然规律，有效地对土地进行保护、开发、整治和利用，提高土地利用效益，使土地生态效益、经济效益和社会效益得到有机的统一。
为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进房地产行业的健康发展，必须确保城市土地获得最佳的用途，从而取得最佳的经济效益、社会效益和生态效益。
该项目利用的土地资源面积为6371平方米，土地使用年限为70年。项目各部分用地建筑密度、容积率及绿地率均符合相关政策要求，用地合理、规范。
3.2.2 水资源
该项目不开采地下水，项目区生活用水及消防用水均由市政自来水管网供给，在地下设臵泵房、消防水池，顶层水箱间设水箱。给水系统分为市政给水低区、中区两个区。项目水资
第36页
源供给对项目建设不构成影响。
3.3 资源节约措施 3.2.1节约土地资源措施
一是合理规划居住区，在保证住宅功能和舒适度的条件下，确定居住区的人口规模和住宅层数，提高单位住宅用地的住宅面积密度；二是通过设计的优化，改进建筑结构形式，增加可使用空间；充分利用地下空间，提高土地利用率；延长住宅寿命，减少重复建设；合理控制住宅体形，实现土地资源的集约有效利用；三是合理配臵居住区的环境绿化用地；减少停车占地并向立体空间发展，以留出更多居住空间。
3.2.2节约建筑材料措施
一是推广可循环利用的新型建筑体系；二是推广应用高性能、低材耗的建筑材料；三是因地制宜地选用当地的、可再生的材料及产品；四是推行一次装修到位，减少耗材、耗能和环境污染。
第四章 节能方案分析
能源是社会发展和提高人民生活水平的重要物质基础，长期以来我国的能源供应一直十分紧张，严重制约经济的发展。
第37页
随着城市建设的高速发展，我国的建筑能耗逐年大幅度上升，已达全社会能源消耗量的32%，加上每年房屋建筑材料生产能耗约13%，建筑总能耗已达全国能源总消耗量的45%。庞大的建筑能耗，已经成为国民经济的巨大负担。因此建筑行业全面节能势在必行。实行建筑节能有利于从根本上促进能源资源节约和合理利用，缓解我国能源资源供应与经济社会发展的矛盾；有利于加快发展循环经济，实现经济社会的可持续发展；有利于长远的保障国家能源安全、保护环境、提高人民群众生活质量、贯彻落实科学发展观。
4.1 用能标准和节能规范
1、《居住建筑节能设计标准》（DBJ04-242-2012） 2、《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》（2007） 3、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004） 4、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93） 5、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004） 6、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001） 7、《城镇燃气设计规范》（GB50494-2009）
8、《城市供热管网工程质量检验评定标准》（GJJ38-909） 9、《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008） 10、《采暖居住建筑节能检验标准》（JGJ132-2001）
第38页
11、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008） 12、《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）
13、《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008 ） 14、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）
15、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003(2009年版) ） 16、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003） 17、《城镇供热管网设计规范》(CJJ34-2010)
18、《民用建筑太阳能热水系统应用技术规（GB50364-2005） 19、《***用水定额》晋政办发[2008]1号 20、《民用建筑节水设计规范》（GB50555-2010） 21、《***工程建设建筑节能系列标准》
22、《建筑外门窗气密—水密—抗风压性能分级及检测方法》（GBT 7106-2008）
23、《供热计量技术规程》（JCJ 173—2009）
24、《关于加快推进太阳能光热建筑应用的通知》（晋建科字［2011］132号）
4.2 项目所在地能源供应条件和结构合理性分析 4.2.1项目所在地能源消费情况
***是我国重要的能源生产基地，全省含煤面积占其总面积的37%，已探明储量2600多亿吨，煤炭产量占全国1/4，煤炭
第39页
调出量占全国4/5，省级电力输出量占全国第一，***能源消费以煤炭和电力为主。
据***统计局发布的数据显示，2011年全省规模以上工业企业综合能源消费量14037.52万吨标准煤，工业能源消费增速从一季度的9.5%、二季度的11.75%增长到三季度的12.84%，再回落至11.04%，呈现出“先升后降”的态势。全年规模以上工业能源消费总量增长慢于GDP增速，工业领域能耗效益继续提高。有色金属矿业、非金属矿业、电力、热力的生产和供应业、石油加工炼焦及核燃料加工业、化学原料及化学制品制造业、黑色金属矿业等六大高耗能行业能源消费合计10552.21万吨标准煤，能耗回落态势明显，特别是第四季度当季，高耗能行业能耗增速仅为3.35%，比三季度当季回落13.11个百分点。
4.2.2项目所在地能源供应条件
《***城市总体规划》（2008-2020年）中对水、燃气、热力、供电等能源供应条件做了如下规划：
1、供水规划
供水以主城区地下水源、郭壁泉水源、围滩水库和其下游泉域、东焦河水库、张峰水库、任庄水库及城市中水作为城市水源，并在各片区规划共9个水厂，保障城市用水；
2、燃气设施
第40页
城市燃气气源为沁水煤层气，在城市燃气系统中规划共设4个门站、6个储配站。
3、供热设施
以热电厂和区域锅炉房作为城市热源，全面实施城市集中供热。
4、供电设施
以现状的**220kV变电站及规划新建的焦园、金匠220kV变电站，作为城市供电电源。
4.2.3 项目能源结构的合理性分析
项目用能主要包括：水、燃气、热、电四种能源，在能源结构选择上，符合***当地能源情况，按照《***城市总体规划》（2008-2020年），项目用能情况可以得到落实，因此用能结构选择合理，且不会对整个主城区用能结构产生重大影响。
4.3 项目消费能源种类、数量
本项目消费能源主要包括水、气、热、电四种，各种能源消耗情况如下：
1、用水估算
表4-1项目年用水估算表
序号 1 类型 生活用水 数 量 560 人 120 指标 L/人·d 天数调整日用量 （d） 系数 （t） 365 0.85 57.12 年用量 （万t） 2.08
第41页
2 3 4 5 6 7 管理用房 道路洒水 绿化用水 地下车库 管网损耗 合 计 10 2704.00 1817.00 4500 人 m2 m2 20 2 3 L/人 L/m2 L/m2 L/m2 0.1 365 253 253 265 0.20 5.41 4.54 13.50 8.08 88.85 0.01 0.14 0.11 0.36 0.27 2.97 m2 2.5 2、用气估算
表4-2项目年用气估算表
序号 1 2 3 类型 生活用气 未预见量 合计 指标 166.7 m3/人/年 数量 560 人数 耗气量m3 93352 9335.2 102687.2 3、耗热估算
表4-3项目年耗热估算表
热负采暖面荷指序号 类型 2积m 标W/m2 1 1#楼 13122.00 25 2 2#楼 2352.00 29 3 配套管理用房 832 32 4 管网损耗 5 总耗热量 采暖小时 天数 h d 24 24 24 107 107 107 0.08 s/h 3600 3600 3600 热负耗热量 荷KW GJ 328.05 68.21 26.62 3032.76 630.57 246.13 312.76 4222.22 4、耗电估算
第42页
表4-4项目年用电量估算表
序号 1 2 3 4 5 6 用电类型 居民用电 配套管理用房 地下车库 设备用电 ①变频供水设备 ②燃气增压设备 ③采暖加压设备 ④电梯 ⑤排烟风机 不可预见电量10% 合计 指单位 标 4 kw/户 数量 系数 天数运行时用电负荷年用电量（万（d） 间（h） （kw） kwh） 365 365 365 365 365 107 365 365 5 8 16 16 24 16 10 2 256.00 23.30 32.40 69.80 8.80 27.00 8.00 8.00 18.00 38.15 419.65 46.72 6.80 18.92 34.39 5.14 23.65 1.37 2.92 1.31 10.68 117.52 160 0.4 40 w/m2 832 0.7 8 11 30 10 10 10 w/m2 4500 0.9 kw kw kw kw kw 1 1 1 2 2 0.8 0.9 0.8 0.4 0.9 0.1 表4-5项目能耗分析表
序号 1 2 3 4 能源种类 计量年需要实单位 物量 万电力 KWH 117.52 煤层气 万m3 10.27 热力 参考折标系数 0.1229 0.5143 kgce/KWh kgce/m3 年耗能量tce 144.44 52.81 能源消耗结构 42.00% 15.36% GJ 4222.22 0.03412 kgce/MJ 能源消耗总量（吨标准煤） 能耗工计量年需要实参考折标系数 质种类 单位 物量 水 万m3 2.97 0.0857 kgce/m3 耗能工质总量（吨标准煤） 项目年耗能总量（吨标准煤） 144.06 41.90% 341.31 年耗能量 tce 2.55 2.55 343.86 0.74% 综合以上各专业能源消耗的分析，本项目年综合能耗343.86吨标准煤/年。
qw = q / Ao
=343860/20806
第43页
2
=16.53kgce/m
qw—单位面积建筑物综合能耗 q —项目年耗能总量 Ao—项目总建筑面积
单位面积综合能耗指标为16.53kgce/m2。 4.4 节能措施 4.4.1建筑节能措施
1、建筑总平面的布臵和设计，利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风，建筑的主朝向宜选择为南北朝向。
2、结构、形体
在结构中采用现浇混凝土结构。建筑形体尽可能简洁以减少建筑的形体系数。依据《严寒和寒冷地区居民建筑节能设计标准》JGJ26-2010，本项目建筑形体系数应小于0.26。
3、门：居住建筑的门多为木门，在木门中间或内外贴臵聚苯乙烯板，可以提高保温效果。
4、窗户：设臵双玻窗、并积极采用中空玻璃、镀膜玻璃。 5、窗帘：室内可使用镀膜窗帘。冬季，镀层使热量在室内循环以减少供热用能；夏季，可防止强烈的太阳辐射而减少制冷用能。
6、外墙保温：外墙墙体材料采用加气混凝土砌块，采用挤
第44页
塑聚苯板保温，经过保温的建筑，日后的运行费用（如采暖、空调用能量）会大大降低。时间越久，其经济效益越明显。
4.4.2 给排水节能措施
1、该项目给水管拟采用PP-R代替冷、热镀锌钢管，以减少管道对流体动力的消耗。排水在充分利用地势进行重力排水的基础上，以最短的线路排入城市污水干管。
2、推广使用节水型卫生器具和配水器具。
3、以瓷芯节水龙头和充气水龙头代替普通水龙头。 4、强化设计、施工、管理质量，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率小于国家规定的标准。
5、考虑对雨水进行集中收集，用作绿化灌溉与道路洒水，减少对新水的消耗。
6、分户安装水表，做好计量工作。
7、加强宣传教育，让居民养成良好的用水习惯和节水意识。 4.4.3 采暖节能措施
1、控制室内采暖系统计算温度。温湿度取值的高低与能耗多少有密切关系，在加热工况下，室内计算温度每降低1℃能耗可减少5%-10%，为节省能源，应避免冬季采用过高的室内设计温度，室内计算温度应严格按照国家有关节能规定取值；
2、冬季最大限度地利用自然热来取暖,多获得热量和减少热
第45页