购物广场租户物业管理条款的约定

购物广场租户物业管理条款的约定

2008-11-30 20:50:10 评0

在SHOPPING MALL招租洽谈过程中,有关“入场期间业主提供的物业交付条件、及运营期业主委托的物业管理公司、其它专业公司为租户所提供的物业服务内容“等物业服务相关条款的约定,通常是仅次于租金价格的谈判重点。

因为,SHOPPING MALL的业主、租户都认识到,SHOPPING MALL运营管理成败的关键,就是在于能否打造项目所在商业辐射区域范围内领先的购物环境,而购物环境的优劣不仅取决于驻场租户提供的服务品质、同时也包括SHOPPING MALL业主方提供的整体物业状况与服务支持。

因此,租户对物业服务合同条款的深究,不仅直接关系到前期投入费用、及后期经营过程中所必需支出的固定经营成本(物业管理费、能耗费分摊等),更重要的是关系到租户对SHOPPING MALL整体购物环境状况、及经营期间得到的业主物业服务支持程度的预期。同时,对于业主,也不仅只涉及到前期建设资金的投入、及后期聘用物业管理公司、专业公司所产生的运营成本,更重要的涉及到SHOPPING MALL能否对优质租户具有足够的吸引力。

严格意义上,SHOPPING MALL选择租户的过程,同时也是租户特别是主力店租户选择SHOPPING MALL的过程。从租户角度,肯定希望业主提供的物业服务,包括的工作项越多、标准越高越好,其中以零售业、餐饮业为代表的主力店租户,其自身经营过程中,用于安保、保洁、设备设施维修维护的费用都十分庞大,对物业服务费用更是斤斤计较。但作为业主,经营SHOPPING MALL从根本上为了逐利,作好物业服务,营造优质购物环境,都是为了实现更高的出租率、租金水平、及租金收缴率,不可能只为提升租户的满意度,就无限制地提供服务。租赁合同中有关物业服务条款的谈判过程,就是业主、与承租户博弈的过程。 SHOPPING MALL业主在与租户进行物业服务条款谈判过程中,要围绕着“SHOPPING MALL内所有物业管理、或服务行为都应最终满足业主资产保护与增值、经营行为(主要指:租赁行为)顺利开展”的最根本目的,按照如下原则进行:

首先,应该承担业主作为MALL主导者的责任(即通常提倡的“大业主、小租户”的SHOPPING MALL管理原则),通过以物业服务为代表的SHOPPING MALL运营期各种管理手段,对项目整体购物环境、特别是公共环境进行有效地管理控制。

再次,始终保持成本意识,对物业服务内容,不是简单地一刀切,对租户要求进行合理区分,提供不同层次服务,对租户运营管理充分了解,与租户合理沟通,清晰了解租户经营活动所需要的物业服务,提供有针对性的支持,保持租户经营活动的顺利开展。

其中,主力店租户多属于餐饮、百货等劳动密集型行业,业主对提供的物业服务应侧重于经营活动的硬件、软件支持,而不是租户自有员工工作量的代替。

租赁开间式商铺、特色经营的中小租户,自身人力资源薄弱,业主的物业服务应以全面为主,使租户可以将全部精力,完全投入到经营中。

对于部分租户的特殊要求,提倡引进先进技术,主要通过设施设备的改进,以物业交付条件的硬件形式实现,尽量避免使用后期物业服务的软性承诺。

运用长效成本管理概念,在通常租户租赁经营期都短于业主产权持有期的情况下,应该坚持自已管理重要设施设备的工程管理模式。,一般不采取租户代管方式。

对于物业服务条款的约定中有关质量标准、物业服务、水电、空调管理等费用标准的确认,要作到明确、主动,避免受制于租户。

SHOPPING MALL整体运营、及租户经营活动组织,受单体、组群等MALL不同建筑形态影响很大,业主在考虑物业服务支持条款时,要充分考虑建筑形态因素的影响。

结合上述原则,就SHOPPING MALL业主为租户提供的的安全、保洁、工程等方面物业服务中,容易产生争议的条款,具体分析如下:

首先,安全管理条款中,主要争议多集中在“租户资产保护、营业纠纷处理协助、通道管理、及消防安全管理”等四方面,在谈判过程中,应该按“业主主外、租户自理内部”原则,合理分解职责。

一,商品防盗,是零售、超市业主力店租户的关注重点,此类租户一般都设有内保组织,内部还设有红外、监控等技防报警系统,并多与公安机关直接联网。在资产保护条款洽谈中,租户永远希望业主承担的责任无限放大,但业主不可能对租户资产进行全面、及时的精确确认,所以,业主不要试图承担资产保全的风险,而且,在商业企业中,商品被盗问题,一直

难以完全避免,例如,超市业认可的可控失窃率为千分之三,租户要求业主承诺资产安全,只是为了在“出现严重商品被盗事件”的情况下,寻求业主分摊责任风险。在安全管理责任把握上,业主应主要从协防角度出发,在时间范畴,侧重于夜间的安全保卫;在空间范围,坚持租赁合同红线分界;“在租户非营业时间内,以暴力破窗、破门等形式,造成租户的财产破损,由业主(或所聘物业公司、保安公司)承担由执法部门确认的连带责任;但租户在非营业时间内,因自身疏忽,未关闭通道门、或可作为进出口的各类窗、管道、设备井等,及经执法部门确认的针对于租户的报复性行为,所造成的财产破损,业主不承担责任”是业主可以接受的资产安全管理条款约定。还需要特别强调的是,对租户往来商品进出管理,尤其是卸货区管理,业主应坚持“无责任管理”方式,一方面要求安保人员注意观察,一方面明确不承担对货物进出、特别是大型运货车辆离场的清查责任,货物坚持由租户自行交接。

二,业主所聘用安保人员,在租户营业期间内,主要职责侧重于“公共秩序维护”,按国家现有法规,安保人员不具备任何执法权,所以,在安全管理条款约定中,不要涉及业主负责、或协助处理商业纠纷,租户工作人员人身保护的职责,SHOPPING MALL中的零售业、餐饮业、特别是娱乐业,都是容易发生营业纠纷的业态,如安保人员介入处理租户与消费者的纠纷,一方面根本不具备处理权,更容易造成消费方情绪失控,事态扩大,使事件从最初的租户与消费者纠纷,演变为与安保人员的冲突。

三,通道管理(包括:各类电梯),包括租户的营业通道、及工作(工作人员进出、货物进出)通道管理,对于单体MALL,有关通道管理尤为重要,SHOPPING MALL业态复杂,不同业态经营时间不同,超市业、餐饮业夜间还需要保证货运通道,通道的优化管理,首先,要根据业态规划、已签约租户的实现情况出发,在建设设计、设施设备配置,力争作为非常规时间营业的主力店租户,提供独立出入口(如建筑设计无法满足要求,可以通过电梯分层、分时控制,利用消防通道等方式),其次,通道管理条款要坚持明确约定,业主对于主公共通道的开放时间、及安全检查的管理权,通道管理中,不要试图通过安保人员的人防措施,让多家租户混用通道;最后,在单体MALL中,业主应坚持租户独立通道与公共通道隔断门与租户实行“双锁管理”。

四,按国家相关消防法规,消防安全对于SHOPPING MALL经营具有一票否决权,因此,通过消防验收后,业主要对MALL进行整体消防管理,对于从事餐饮、娱乐业态等需要单独进行消防报批的主力店租户,在消防安全管理条款约定中,业主要坚持对租户的消防监督权、甚至要求停业权;同时,一方面在条款约定中,坚持“谁建设、谁管理”原则,而在实际工作中,利用多数租户的喷淋、烟感、光电等技防设施,都与MALL整体消防系统事实连接的

条件,对租户消防系统进行积极、主动(非正式约定)管理,但需要特别提出的是,业主不宜过度介入,承担租户消防批建、验收、抽检的风险。

其次,在保洁服务条款约定中,主要分岐一般都存在于“业主、租户保洁区域位置确认、及业主负责保洁区域的质量标准”等二方面,MALL的建筑形态,是保洁条款约定中的最重要影响因素。

一,在单体MALL中,业主要发挥保洁主导作用,确保整体环境品质,在与租户约定中,可以以租赁红线为界,进行划分,租赁范围以外,统一列入业主保洁服务范围。但需要指出的是,当出现部分主力店租户统租多层,、或承租面积较大的情况,租赁范围内的洗手间、消防楼梯、天顶、电梯门、扶梯等公共场地、公共设施,应要求租户自行保洁,可以用适度减免部分物业管理费作为谈判手段。否则,业主保洁人员要是以租户要求时间、质量标准进行保洁,很难进行工作安排,特别是多数业态的租户集中保洁时间,都在非营业时段,业主保洁人员进入租户场地,涉及资产保护,难以操作。

二,在多幢建筑组群 MALL中,特别是在主力店租户多数独幢经营的情况下,业主应该把保洁力量主要投入到影响MALL整体购物视觉环境的中心广场、景观水景等方面,让租户承租幢成为租户自行负责的独立保洁单位,包括外墙清洗在内,都由租户自行负责。

三、关于垃圾清运,要采取定期开放垃圾房,主力店租户自行“整包装清运”方式,不宜设置多个区域垃圾集中点,否则,不仅占用大量公共面积,也极大地增加了保洁人员的工作量。

四、在与租户的保洁条款约定中,要尽量避免由租户确认保洁质量的条款同时,关注约定细节,例如,餐饮业的隔油池、烟道清理、百货业的一楼橱窗是否属于外墙等。

再次,租户在工程管理条款洽谈判中,除经营所需专属设备设施外,其余部分一般都希望业主能够“一包到底”,而业主应该灵活运用“谁建设,谁管理”的谈判原则,根据实际状况,按有利于SHOPPING MALL经营的目的,区别安排。

一,支持SHOPPING MALL整体运营所必需的高低压配电、给排水管网、消防系统等设施设备,及建筑本体等的维修维护,由业主进行统一管理,业主、租户一般都没有异议。但对于产权属于业主,即使是专供单一租户的空调系统、电梯等机电设备,及在租户租赁区域内

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