知名商业地产公司项目操作指引手册

13、电梯:开业前10天,所有电梯、扶梯、观光梯、坡道梯完成调试,并取得劳动部门的准运证。

14、停车场:开业前10天完成地坪漆、划线施工,墙面、柱面粉刷和施工,车流引导系统施工,停车场收费系统的施工和调试。

15、导视系统:开业前10天完成步行街商业导视系统的施工。

16、客流计数器:开业前5天完成调试具备计数功能。

17、环评报告:开业前30天取得环评报告,以确保商家办理营业执照。

《项目经营目标管理责任书(范本)》

项目名称:

本期开发项目名称:

项目所在公司名称:

第一部分:定义

1、经营性物业:各类主力店、酒店、自用物业及底层商铺(含商业步行街)。

2、销售性物业:各类住宅楼、商住(办公)楼、底层商铺及其它可售物业。

3、经营期:项目经营开始至项目结束的时间周期。

1)项目经验计划开始时间:原则上为开工前6个月,如摘牌或股权转让完成至开工的时间不到半年,则以摘牌或股权转让完成时间为准,如摘牌或股权转让完成至开工的时间超过6个月,则以开工前6个月为经营开始时间。(项目经营计划开始时间之前已到现场工

作的相关人员按股份公司当年年终奖金标准发放奖金)。

2)项目经营计划结束时间:本期最后一个单体竣工验收后六个月之内。(如项目公司经研究销售或结算等事宜可能影响计划结束时点,经计划部核准并请示股份公司领导后,则结束时点可进行调整)。

4、经营期实际结束时点:

1)销售性物业:销售回款额达到本期预计实现销售额的95%,且本期工程竣工后6个月(如计划经营期内销售回款未达到预计实现销售额的95%,则结束时点为销售回款达到95%时点;如规定结束时点内,销售回款达到本期预计实现销售额的95%,且本期工程结算完成,则结束时点允许提前)。

2)经营性物业项目:开业后6个月并取得大产权证。

3)实际经营周期即为奖金分配周期。

4)原则上经营期结束时间按以上规定为准,情况特殊时以项目管理中心、股份公司财务部确认时间为准。

5、销售回款额统计截止时点:销售性物业如在经营期实际结束时点时没有实现100%销售,则本次考核时,销售回款额统计截止经营期实际结束时点。

6、税费计算时点:

1)费用及税金计算的开始时间:新公司成立之日或已开发项目公司分期项目的开工之日。

2)费用及税金计算结束的时间:原则上以经营期结束时间为准,情况特殊时以项目管

理中心、股份公司财务部确认时间为准。

第二部分:总则

1、为了加强股份公司开发项目的经营管理,确保实现开发项目的目标利润,根据股份公司管理的要求,签订本期开发项目的经营目标管理责任书。

2、签订开发项目经营目标管理责任书的基本原则:以市场需求为导向,以质量保证为前提,以过程控制为手段,以规范运作为基础,以提高综合经济效益为目的。

3、签订开发项目经营目标管理责任书的任务:明确项目公司责任人的义务,赋予责任人相应的权利,实施经营业绩与个人利益挂钩的奖励措施,确保高效、优质、安全地完成开发项目的任务。

4、本经营责任书的实际完成情况,将作为股份公司对项目公司及其领导成员业绩考核的依据。

5、要求项目公司依法经营,在工程合同、营销广告、销售合同等工作中不得违反国家、地方法律法规,及时解决经营过程中产生的各种纠纷,并把责任分解到岗、到人。

概况

按政府审批的规划设计方案,项目公司在 整个开发项目的总经营期间内完成 平方米销售性物业的销售、施工、竣工、验收及交付使用, 平方米经营性物业的施工、竣工、验收及开业, 平方米回迁物业的施工、竣工、验收及开业。

整个开发项目的总经营期为 年 月 日至 年 月 日,销售周期为 年 月 日至 年 月 日。

总销售收入确保 亿元;项目实际支出不超过 亿元(不含销售部分所得税)。

项目净现金流指标控制在 亿元,销售部分净利润指标控制在 亿元。

第三部分:经营性物业目标管理及考核办法

一、项目目标及要求

(一)工期控制

1、整个项目所有工程全部竣工的合同工期为 月(见总承包协议),工程最终交付时间为 年 月 日,工程交付完成条件如下:

1)所有土建、机电安装、内装、外环境、室外泛光、小品、广告灯箱及市政配套工程等全部完工并经相关政府部门验收合格。

2)全部达到开业条件,即在项目整体开业前将所有物业按标准交付给业主、各主力店及 商管公司。

3)开业前按各主力店合同约定取得消防验收合格证。

4)开业前通过竣工质检验手机政府其它管理部门的相关验收。

以上工作完成的时间应满足开业的要求。

5)绿化、规划验收工作应在开业后 日内完成。

2、在确保工程按期竣工的同时,应保证各主力店(主力店视具体项目而定)的进场交付时间和需达到的交付标准,具体如下:

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