上海裕安大酒店项目计划书
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1035．13 0 0 100％ 100％ 1 1 0 0 （二）合作方式
通过对业主分布态势的分析，我们建议：选择第1层和第11－20层作为酒店改建楼层，其中7个楼层为单一业主，4个楼层为多个业主共有。这些业主中，既有安徽省属企业，也有民营企业及私人业主。
根据上图得知：在11－20个楼层里，省属企业业主的产权面积是6562.66平方米，其他业主（民营企业及私人业主）的产权面积是3798.64平方米，各产权类别所占比例如下图所示：
图表29：裕安大厦各产权类别面积比例示意图
各产权类别面积比例示意图37c%省属企业业主其他业主
这样选择可能使得说服业主的工作难度小一些。在具体的操作过程中，我们可以视业主情况和要求，采用产权入股、现金入股、承诺
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固定回报或买断产权等方式，并辅以较有力的行政手段和必要的市场手段说服上述业主参与酒店改建：
（1）产权入股：根据上文的效益分析，办公用房改建为大酒店将有巨大的投资回报率。赞同裕安大酒店改建项目并愿意参股的大厦业主可以自有产权折价入股，依据在酒店中的股份比例，并根据《公司法》及裕安大酒店《公司章程》的有关规定，享有股东权利和酒店收益、承担一定的责任和义务。
（2）现金入股：愿意参股的大厦业主如果以自由产权折现入股后，认为入股比例没有达到预想目标的，可以应现金方式继续入股，该部分现金将作为前期酒店工程改造等费用。
（3）承诺固定回报：若部分业主赞同裕安大酒店改建项目，但由于多种原因不赞成以产权参股大酒店，大酒店可以租赁等方式长期使用这些业主的产权，并承诺给予此类业主可观的固定回报。固定回报的比例根据实际情况确定。但是此类业主不能依据公司法享有酒店股东权利。
（4）买断产权：若部分业主既不愿意以产权入股酒店，也不赞成第二种方式，那么酒店一次性买断此类业主的产权。购买价格将根据大厦房产的市场价格由买卖双方自主谈判确定。
十一、裕安大酒店的公司治理结构 （一）采用股份有限公司形式 1、公司名称
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上海裕安大酒店股份有限公司（暂定名） 2、设立方式 方式一：
公司采用发起设立方式，即由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。发起人由包括上海裕安投资有限公司在内的所有参股业主担任。业主在明确参股方式后，应签订发起人协议，上海裕安投资有限公司承担股份有限公司的筹办事务。
方式二：
公司采用发起设立方式，即由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。发起人由包括上海裕安投资有限公司在内的少数大业主担任。这部分业主作为公司股东来成立“上海裕安大酒店股份有限公司”，然后以“上海裕安大酒店股份有限公司”名义与其他中小业主签订房产租赁协议。
3、公司股份总数、每股金额和注册资本
公司总资产应包括：总面积为15664.08平方米的裕安大厦产权，酒店改造工程费用约1500万元人民币，前期流动现金500万元人民币。
根据房地产市场行情和楼层商业附加值，
裕安大厦房产平均价格约为15000元人民币/平方米； 一楼大堂价格约为25000元人民币/平方米； 二楼裙楼价格约为21000元人民币/平方米； 停车场价格约为7500元人民币/平方米。
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因此，公司总资产总额为（所有资产均根据需要由资产评估机构正式评估，本计划书的数字暂为资产估计值）：
10个楼层产权价值＋一楼大堂价值＋二楼裙楼价值＋停车库价值＋酒店工程改造费用＋前期流动现金
=15526.95＋4586.08＋2940+1558.76+1500+500(万元) ＝26611.79万元≈26620万 公司资产比例示意图如下：
图表30：新公司资产比例示意图
公司资产比例示意图6%6%2个楼层产权一楼大堂二楼裙楼11X%停车场酒店工程改造前期流动 方式一：
所有业主均以房产、现金等方式入股大酒店，公司拟发行股份8000万股，依公司总资产总额26620万元计算。公司拟注册资本8000万元，各业主可根据实际股份进行配股。公司投资总额超出注册资本的部分，留作公司资本公积金。
方式二：公司拟发行股份5000万股，公司拟注册资本5000万元，。公司有2－3家大业主投资成立，成立后与其他中小业主签订房产租
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