第二节 开发项目成本测算分摊规定
一、 开发项目成本测算分摊口径（成本科目）及报表格式
成本科目：按MB03样表中所设定的一、二、三、四级成本科目进行开发项目“标的成本”和“本期成本”的测算分摊（其中：四级成本科目可视开发项目具体情况作适当调整）。成本科目结构如下所示（具体科目及定义，详见MB03表）：
一级科目项目总成本开发成本二级科目土地成本前期费用建安成本管网工程园林景观公共设施开发间接费三级科目政府地价及市政配套费合作款项红线外市政工程费拆迁补偿费土地评估（内部考核）四级科目土地出让费/转让费/征用费耕地占用税土地使用费土地勘界费（略）（略）前期策划费前期推广费（略）期间费用销售费用财务费用营业税金机动数及风险金
成本报表
机动数风险金（略）（略）(1)开发项目成本目标（即：项目成本控制标准MB03表）。 (2)开发项目成本分析表（实际＋预测与目标对比）。 注：上述二表均包括“标的成本”和“本期成本”。
二、 开发项目成本测算分摊具体规定
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1、土地成本测算分摊：
按以下规定测算分摊的土地成本，既是“标的成本”，也是“本期成本”。即：在各期开发项目之间不存在摊入、摊出土地成本的测算分摊。
(1) 先测算分摊规划建造“商业”产品应承担的土地成本 a) 有明确的商业土地出让金单价的：
? 整个小区“商业”产品土地成本…….................（公式A）
＝商业土地出让金单价×整个小区独立“商业”产品规划占地面积＋整个小区底层
“商业”产品土地成本
? 某期独立“商业”产品土地成本…….................（公式B） ＝商业土地出让金单价×该期“商业”产品规划占地面积
? 某期底层“商业”产品土地成本…….................（公式C）
＝｛某期底层“商业”产品预计销售总额÷(整个小区预计销售总额－整个小区独立
“商业”产品预计销售总额）｝×（整个小区土地总成本－整个小区独立“商业”产品土地成本）
b) 没有明确的商业土地出让金单价的：
? 整个小区“商业”产品土地成本……………….（公式D）
＝（整个小区“商业”产品预计销售总额÷整个小区所有产品预计销售总额）×整个小区土地总价
? 某期“商业”产品土地成本…………………….（公式E）
＝（某期“商业”产品预计销售总额÷整个小区“商铺”预计销售总额）×整个小
区“商业”产品土地成本
(2) 再测算分摊各期开发项目应承担的土地成本
a) 各期开发项目除“商业”产品外、其他可售产品应承担的土地成本： ? 某期开发项目除“商业”外、其他可售产品的土地成本
=｛（该期项目规划占地面积－该期项目“商业”产品规划占地面积）÷（整个小区
项目规划占地总面积－整个小区独立“商业”产品规划占地总面积）｝×（整个小区土地总成本－整个小区“商业”产品土地成本） ….（公式F） (3) 各期开发项目应承担的土地总成本
? 某期开发项目土地总成本……………………….（公式G）
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＝该期开发项目除“商业”产品外、其他可售产品的土地成本（公式F）＋该期“商
业”产品土地成本（公式B＋公式C、或公式E）
2、前期费用测算分摊:
(1) 本期开发项目“标的成本”的前期费用范围界定：
a) 本期开发项目以前已经发生（已签订合同、或已经付款）的、属于本期项目单
独承担的前期费用。
b) 本期开发项目以前已经发生（已签订合同、或已经付款）的、需在本期项目及
其他期项目分摊且未作分摊的前期费用，或者虽然作了分摊、但预分配金额与实际（或现在预计）发生额产生差异的前期费用之差异金额。
c) 需在本期开发项目建造期间发生（需签订合同、或需支付款项目，不论其是否
需要分摊）的前期费用。
(2) 本期开发项目“本期成本”的前期费用测算分摊：本期开发项目需在各收益
开发项目中分配的前期费用测算分摊。
? 本期开发项目应承担的前期费用…………….（公式H）
＝｛（本期开发项目“可售面积”＋本期开发项目“公建面积”）÷（各收益项目
『含本期』“可售面积”之和＋各收益项目『含本期』“公建面积”之和）｝×应分摊的前期费用“调整后目标成本”金额。 注： i、 ii、
此处的“公建面积”包含：公共园林的占地面积。
调整后目标成本＝标的成本＋本成本科目使用机动数或风险金的数值－本成本科目节约金额。 （以下同）
? 本期开发项目“摊出”的前期费用…………….（公式I）
＝本期开发项目应分摊的前期费用“调整后目标成本”金额－本期开发项目应承担
的前期费用（公式H）
? 本期开发项目前期费用“本期成本”计划总额…….（公式J）
＝本期开发项目前期费用“标的成本”总额－本期开发项目“摊出”的前期费用总额（公式I）＋其他分期项目“摊入”的前期费用总额 ? 本期开发项目前期费用“本期成本”实际总额…….（公式K）
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＝本期开发项目前期费用“本月估计总成本”－本期开发项目“摊出”的前期费用总额（公式I）＋其他分期项目“摊入”的前期费用总额
3、建安成本测算分摊：
(1) 建安成本的“标的成本”等于“本期成本”，即：在各分期项目之间不存在“摊
入/摊出”建安成本的测算分摊。 (2) 车位建安成本测算分摊的特殊规定
a) 车位：与建筑物连为一体的可售车位（不含出售使用权的车位），以车位售价
的70%计算建安成本，并在其相对应建筑物的建安总成本中扣除该部分车位成本后，再测算分摊该建筑物上其他产品的建安成本。 b) 车库：完全独立的可售车库，按照独立产品测算分摊成本。
4、社区管网工程成本测算分摊:
a) 本期开发项目“标的成本”的社区管网工程成本范围界定：
仅指在本期开发项目中施工建设的“社区管网工程”（不论其工程范围是否跨分期开发项目）而发生的建造成本与费用。
b) 本期开发项目“本期成本”的社区管网工程成本测算分摊：本期开发项目需在
各收益开发项目中分配的社区管网工程成本测算分摊。 ? 本期开发项目应承担的社区管网工程成本……（公式L）
＝｛（本期开发项目“可售面积”＋本期开发项目“公建面积”）÷（各收益项目
『含本期』“可售面积”之和＋各收益项目『含本期』“公建面积”之和）｝×应分摊的社区管网工程成本“调整后目标成本”金额 注：此处的“公建面积”包含：公共园林的占地面积。 ? 本期开发项目“摊出”的社区管网工程成本….（公式M）
＝本期开发项目应分摊的社区管网工程成本“调整后目标成本”金额－本期开发项
目应承担的社区管网工程成本（公式L）
? 本期开发项目社区管网工程“本期成本”计划总额.（公式N）
＝本期开发项目社区管网工程成本“标的成本”总额－本期开发项目“摊出”的社区管网工程成本总额（公式M）＋其他分期项目“摊入”的社区管网工程成本
? 本期开发项目社区管网工程“本期成本”实际总额.（公式O）
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