黑龙江省农垦总局绥化分局土地级别及基准地价更新报告
等进行检查，对不符合要求的，要重新调查或补充调查。
②样本资料归类：将审查合格的地价样点资料，按土地级别、用途、交易方式进行归类，以便进行样点地价测算。 （4）本次调查获取的地价样点情况
本次地价样点调查工作以实地调查为主，通过调查全分局共获得样点450个；按用途分商业237个、居住213个；按交易方式分房地出租300个、房地买卖150个。每个级别的商业、住宅用地的调查样本数均达到了《规程》的数理统计要求。
第三节 基准地价内涵
农垦总局绥化分局基准地价内涵估价期日为2008年9月30日, 容积等于1,各用途、各级别设定土地开发程度,各用途法定最高出让年期，正常市场条件下各级别各用途平均国有土地使用权价格。
各级别、用途基准地价内涵见下表：
商业、住宅用地基准地价内涵表
内涵 用途 级别 一级地 二级地 三级地 四级地 商业 住宅 商业 住宅 商业 住宅 商业 住宅 土地使用年限（年） 40 70 40 70 40 70 40 70 容积率 1 1 1 1 1 1 1 1 土地开发程度 估价期日 五通一平 五通一平 四通一平 三通一平 权利状况 2008年9国有 月30日 土地使用权 工业用地基准地价内涵表 内涵 土地使用年限级别 一级 二级 三级 （年） 50 50 50 容积率 1 1 1 土地开发程度 五通一平 四通一平 三通一平 2008年9月30日 估价期日 权利状况 国有 土地使用权 注：五通一平指宗地红线外通电、通讯、通路、通上下水，宗地红线内场地平整；四通一平指宗地红线外通电、通讯、通路、通上水，宗地红线内场地平整；三通一平指宗地红线外通电、通讯、通路，宗地红线内场地平整。
黑龙江省地产评估中心 地址：哈尔滨市南岗区红旗大街263号
第37页 共88页
黑龙江省农垦总局绥化分局土地级别及基准地价更新报告
第四节 基准地价测算的方法
地价测算有收益还原法、剩余法、市场比较法、成本逼近法等多种方
法。本次基准地价测算商业和住宅用地的样点地价采用收益还原法、剩余法计算，各级别范围内的商业、住宅样点地价经标准化处理和二倍标准差检验后，采用算术平均法测算商业、住宅用地基准地价；工业用地采用成本逼近法和比例系数法，结合“全国工业用地出让最低价标准”文件，确定工业用地基准地价。
第五节 商业、住宅样点地价计算及标准化处理
商业、住宅样点地价计算采用收益还原法和剩余法。在样点地价测算同时进行标准化处理。
一、收益还原法
(一)收益还原法的概念和计算公式
收益还原法是在估算地产在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还原为评估期日收益总和的一种方法。 根据上述原理，我们对房屋出租实例运用收益还原法中的租金剥离法进行地价评估。其具体步骤为：房地租赁年总收益减去年总费用，得到房地年纯收益，再用房屋现值乘以房屋还原利率，得到房屋年纯收益；然后用房地纯收益减去房屋纯收益，得到土地纯收益；将土地纯收益除以土地还原利率，即得土地价格。用公式表示如下：
房地纯收益=房地租赁价格-管理费-保险费-维修费-税金-折旧费 折旧费=房屋重臵价格×（1-残值率）/房屋可使用年限
如果土地剩余使用年限小于房屋剩余使用年限，则残值率取0。 房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率 房屋现值=房屋重臵价格×成新度 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 土地价格=土地纯收益÷土地还原利率
（二）调整计算公式，样点地价计算及标准化处理
为保证计算结果合理， 使样点地价具有可比性，需将不同条件地价样点进行标准化处理，统一测算出基准地价内涵设定条件下的样点地价。因此对地价样点数据及样点地价进行了交易情况修正、期日修正、楼层修正、使用年期修正、容积率修正和基础设施开发程度修正等标准化处理。
黑龙江省地产评估中心 地址：哈尔滨市南岗区红旗大街263号
第38页 共88页
黑龙江省农垦总局绥化分局土地级别及基准地价更新报告
将计算公式调整为：
客观年租金=实际调查年租金×交易情况修正系数×期日修正系数÷楼层修正系数
标准化后样点地价={[客观年租金-（维修费+保险费+管理费+税金+折旧费）-房屋现值×房屋还原利率]÷土地还原利率÷宗地分摊面积}×容积率修正系数×年期修正系数±开发程度修正值 (三)有关参数的确定 1、土地还原利率
土地还原利率是用以将土地纯收益还原为土地价格的利率（或比率）。确定合适的还原利率，是利用收益还原法准确计算土地价格的关键问题之一。本次工作中，土地还原利率是采用安全利率加上风险调整值的方法来求取。安全利率取一年定期存款利率4.14%，确定土地还原利率为6%。 2、房屋还原利率
一般情况下，房屋还原利率比土地还原利率高2个百分点，本次工作中，房屋还原利率取8%。 3、房屋重臵价格
参考绥化分局的有关房屋重臵价的资料，确定本次测算的房屋重臵价格标准如下：
黑龙江省地产评估中心 地址：哈尔滨市南岗区红旗大街263号
第39页 共88页
黑龙江省农垦总局绥化分局土地级别及基准地价更新报告
房 屋 重 置 价 格 表
单位：元/平方米
房 屋 结 构 结 构 重臵价 用 途 商 业 住 宅 耐用年限（年） 残 值 率（%） 850 800 5 0 2 700 600 4 0 4 350 350 2 0 3 砖 混 结 构 砖 木 结 构 简 易 结 构 注：当房屋可使用年限受土地使用年期限制小于房屋耐用年限时，地价测算时则取房屋可使用年限计算房屋年折旧费，残值率取0；否则，取房屋耐用年限计算房屋年折旧费，残值率按相应的房屋结构确定。
4、管理费、税金、维修费、保险费 管理费：按房屋年租金额的3%计算；
税 金：月租金在120元以上，应缴纳税金为租金额的17.4%、月租金在120元以下，应缴纳税金为租金额的12%； 维修费：按房屋重臵价格的1.5%计算； 保险费：按房屋现值的1.5‰计算。 二、剩余法
（一）剩余法的概念和计算公式
剩余法是在估算不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物现值及与不动产买卖有关的税费后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。计算公式为：
地价=房地交易价格-（房屋现值+税金+管理费） （二）调整计算公式，样点地价计算及标准化处理
为保证计算结果合理， 使样点地价具有可比性，需将不同条件地价样点进行标准化处理，统一测算出基准地价内涵设定条件下的样点地价。因此对地价样点数据及样点地价进行了交易情况修正、期日修正、楼层修正、使用年期修正、容积率修正和基础设施开发程度修正等标准化处理。 将计算公式调整为：
客观售价=实际调查售价×交易情况修正系数×期日修正系数÷楼层修正系数
黑龙江省地产评估中心 地址：哈尔滨市南岗区红旗大街263号
第40页 共88页