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③、客户群分析
客户组成：1）以宝安投资客户为主；2）其次为宝安自用客户、南山投资客户；3）部分为福田自用客户。
小结：针对投资客户偏好，展示产品投资价值潜力，引导投资客购买。
④、总结分析
优势：1）产品品质较高，大堂高10米，建筑局部装修均较气派；2）可注册公司。 劣势：1）所处位置于前海片区边缘地带；2）开发商品牌知名度、美誉度一般。
? 鸿荣源国际西岸大厦 ①、楼盘基础信息
项目位于宝安区政府和景观中轴线东侧，作为纯正甲级写字楼，具备深圳唯一70年产权的商业办公用地。 建面 用地（m2） 性质 商业57723 办公
②、营销推广分析
推广诉求：1）以地段作为主推广诉求；2）其次分别为区位、品牌、产权。 投放媒介：以报纸、电视、广告牌等为主要推广媒介。
小结：片区投资者对地理位置、交通配套相对看重，针对性推广项目价值点。
③、客户群分析
客户组成：1）以新安、宝安中心区为主；2）其次为南山和福田；3）部分为西乡、沙井、福永的客户，占比偏小。
小结：以宝安为主，拓展全市客户，针对个别工业园对自用企业进行挖掘。
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物业主力户型 交楼用途 面积区间（㎡） 标准 商业127-165㎡ 毛坯 办公 目前售价 租金 （元/m2） (元/㎡) 只租不售 100 进驻企业类型 以电子IT、贸易类企业为主 至善至美 诚挚周详
④、总结分析
优势：1）处于宝安中心门户核心位置，双地铁口物业；2）产权70年，为前海片区内使用年限最长的写字楼；3）开发商品牌知名度、名誉度于片区内较高；4）大堂高10大堂使用高档石材装修，喷泉开放，形象高档。
劣势：1）采用大连星玛的电梯品牌，影响产品档次；2）6个独立卫生间对1450㎡的标准层略显不够。
? 龙光世纪大厦 ①、 楼盘基础信息
项目位于宝安中心区宝华路与兴业路交汇处，周边配套完善，地铁5号线出入口于楼下。 建面 用地（m2） 性质 商业80518 办公
②、营销推广分析
推广诉求：1）以地段价值为主推广诉求；2）其次为建筑设计及科技硬件优势。 投放媒介：以报纸、电视、广告牌为主。
小结：将“地段价值”、“硬件优势“结合推广，拔高产品形象及品质，建立差异化价值。
③、客户群分析
客户组成：1）以宝安投资客户为主；2）其次为深圳其它区域投资客户；3）部分福田区自用客户。
小结：主要针对深圳投资客户进行销售，部分单位自留，用于招揽大客户（腾讯）进驻项目。
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物业主力户型 交楼用途 面积区间（m2） 标准 商业88-1560 毛坯 办公 目前售价 租金 （元/m2） (元/㎡) 只租不售 100 进驻企业类型 电子、通信、互联网等企业为主 至善至美 诚挚周详
④、总结分析
优势：1）开发商品牌知名度、名誉度于片区内较高；2）顶级低能耗设备，硬件优势显著；3）建筑设计、产品品质体现产品高端档次。 劣势：无明显劣势。
交叉分析
项目 NEO企业大道 客户群定位 罗湖、福田、南山投资客为主，香港等其它客户为辅 核心推广 诉求 主推广媒介 进驻公司类型 交楼目前价格 租金 标准 (元/㎡) (元/㎡) 金融类、城市综合体，户外、网络、报电子IT类、毛坯 投资公司为主 高端商务公寓 纸、短信 金融类、我是中心，CBD报纸、电视、广电子IT类、毛坯 告牌等 投资公司为主 商务标杆 40000 200 罗湖、福田、南山投资卓越世客为主，香港等其它客纪中心 户为辅 45000 240-300 宝安以报纸、电宝安投资客为主，其次视、广告牌为荣超滨跨洋商务，掌舵为宝安自用和南山投资主；南山、福田海大厦 未来 客户，小部分福田客户 以直邮、短信为主 贸易、电子IT类、金融类、投资公毛坯 司为主 计算机、电子、通信、互联网为毛坯 主 以电子IT、贸易毛坯 类企业为主 只租 不售 65 报纸、电视、广告牌为主；地段价值 短信、液晶广告辅助推广 以新安、宝安中心区为以报纸、电鸿荣源地段价值；其主；其次为南山和福田；视、广告牌等国际西次为区位、品部分为西乡、沙井、福为主要推广岸大厦 牌、产权 永的客户，占比偏小 媒介 宝安投资客户为主；地段价值为龙光世其次为深圳其它区主；其次为建报纸、电视、纪大厦 域投资客户；部分福筑设计及科技广告牌 田自用客户 硬件优势 宝安投资客为主，宝安、万骏经福田自用客户、南山投贸大厦 资客为辅 只租 不售 65 只租 不售 100 电子、通信、互联网等企业为主 毛坯 只租 不售 100 分析小结：
1） 纯写字楼不存在市场相关“住改商”政策困扰。 2） 目前宝安中心区写字楼售价受片区价值支撑力度未达到发展商心理预期，因此目前普遍采用只租不售的方式进行捂盘。 15
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如荣超滨海大厦、万骏经贸大厦前期尝试销售部分单位，目前均只租不售，鸿荣源国际西岸大厦、龙光世纪大厦一直只租不售。
3） 写字楼一般位于城市核心片区，但关内写字楼相对关外写字楼价格较高。 关内写字楼所在片区成熟，商务氛围较浓，市场关注度高，售价也高；而关外写字楼市场尚未形成一个商务办公氛围成熟的片区，目前其片区市场环境不利于其价格的提升。
4） 写字楼市场价格与同档次住宅价格相差不大，但装修配套要求投入颇高。 写字楼外立面设计用材要求较高，一般配备智能系统、中央空调、洗手间（公用或独立）等装置。
5） 市场写字楼交楼标准一般为毛坯，主要考虑到各公司入驻后的内部办公环境难以统一问题。
2、“类写字楼”市场分析
? 宏发中心大厦 ①、楼盘基础信息
项目位于宝安中心区的CBD核心位置，宏发中心大厦为宏发领域4栋楼推广名，用地期限为70年，共670个单位，所有单位可进行平面拼合，最大可整层拼合，面积达1600㎡。
项目对外宣传推广形象为宝安中心区第一个完全适用于既商
务办公又方便居住的商务公寓项目，前期不可注册办公，后期通过关系处理可注册办公。
建面 用地物业主力户型 交楼 目前售价 租金 户数 （m2） 性质 用途 面积区间（m2） 标准 （元/m2） (元/㎡) 商住商业一房49、65-76 约30000 65367 616 毛坯 约75-95 两用 办公 二房：74-84㎡ （有价无市）
②、营销推广分析
推广诉求：1）国际锋尚 品质铸造；2）CBD商务公寓。
投放媒介：1）宝安：报纸、电视、广告牌；2）福田车公庙、竹子林企业聚集地：直邮、
进驻企业类型 金融类、电子IT类公司为主 16