至善至美 诚挚周详 35000-36000 C座：约80
②、营销推广分析
推广诉求：1）以“项目稀缺性”为主要推广诉求
投放媒介：1）软广告：我们负责接待总统。2)户外：楼梯、华强北、东门户外广告。3）路演：罗湖高档商场。4）小众：航空杂志、DM、机场通道、经济观察报 小结：配合各个阶段不同的销售卖点，一个销售目标配合一个活动。
③、客户群分析
客户群组成：1）福田、罗湖投资客为主；2）附近辐射区域自用客户为辅。 小结：以业主自住或找代理商自行转租为主，转租对象针对小型企业主。
④、总结分析
优势：1）五星级酒店式公寓；2）全复式户型；3）豪华装修，采用中央空调、中央热水、卫星电视、全屋国际水准装修。
劣势：1）临近铁路轨道，受噪音影响大；2）位置交通死角，出入便利程度较差。
交叉分析
项目 客户群定位 核心推广诉求 主推广媒介 进驻公司类型 金融类、电子IT类公司为主 广告、设计、代理、投资、贸易类公司为主 广告、设计、代理、贸易、金融公司为主 广告、设计、代理、金融、电子IT类公司为主 交楼标准 毛坯 目前价格 (元/㎡) 约30000 （有价无市） 约23000 租金 (元/㎡) 约75-95 宏发中宝安投资客为主，项目区报纸、电视、直邮、短心大厦 辐射区域客户为辅 域价值 信、户外液晶、T牌 嘉麟 豪庭 福田投资客为主，项目区香港投资客户为辅 域价值 楼体、网络为主 毛坯 约55-75 星河世福田投资客为主，项目区报纸、网络、电视、电纪大厦 香港投资客户为辅 域价值 台、杂志、户外 雕塑 家园 福田、罗湖投资客为主，辐射区域客户为辅 产品稀缺性 以报纸、电视、广告牌为主 毛坯 约25000 约80 毛坯 约19000 约62-70 21
至善至美 诚挚周详 世金 汉宫 福田、罗湖投资客为主，辐射区域客户为辅 户外、路演及航空杂产品稀缺性 约志、DM、机场通道、易、金融公司为豪装 约70-80 经济观察报等小众23000-36000 主 传媒 广告、设计、贸分析小结：
1） 星河世纪大厦、宏发中心大厦、嘉麟豪庭、雕塑家园、世金汉宫均为70年产权商住两用土地，户型面积区间集中在40-140㎡，主流交楼标准为毛坯，租金约60-95元/㎡/月。 2）客户定位：以核心区域投资客为主，辐射区域聚焦重点突破。
3）推广诉求：客户购买动机、项目价值点结合考量，重点突出“区域价值”、“稀缺性” 等强势价值支撑点，从而提升产品价值及促进成交。
4）推广媒介：通过整合报纸、户外、网络等具有较强影响力的媒介进行传播及展示形象的效果，提升知名度、影响力。
5）进驻企业：商务公寓进驻企业以金融、电子IT类居多，商住公寓涉及行业范围较广，以规模在30人内的企业为主。
3、住宅市场分析
? 招商果岭 ①、楼盘基础信息 占地 建面 容积（m2） （m2） 率 39998 217530
②、营销推广分析
推广诉求：1）价格；2）户型（超高性价比），赠送面积达10%。 投放媒介：短信、产品发布会、网络广告、报纸、楼体广告、微博互动 小结：以“价格优势”作为主诉求，针对刚需人群通过网络等媒介进行整合。
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4 用地 性质 商住用地 物业 用途 主力户型 户数 面积区间（m2） 一居53，二居85-89， 居住 1696 三居124-126 交楼 标准 精装 目前售价 （元/m2） 16000 至善至美 诚挚周详
③、客户群分析
客户群组成：1）宝安客户为主；2）附近辐射区域客户为辅。 小结：产品面积、户型及价格主要针对片区刚需人群为主。
④、总结分析
优势：1）以“低价入市”抢占客户资源；2）东南亚海滨风情，绿色种植墙面，架空层屋顶花园，溪流、叠水，雕塑小品。
劣势：1）实用率为73%,相对偏低；2）容积率为4，影响居住舒适度。
? 佳华纽约客 ①、楼盘基础信息 占地 （m2） 6022
②、营销推广分析
推广诉求：1）地段（宝安中心区，前海规划未来价值）；2）交通方便（双地铁物业）；3）户型稀缺性（小户型）。
投放媒介：短信、网络广告、报纸（宝安日报）、楼体广告、T牌广告 小结：通过整合媒介推广项目地段、交通、户型稀缺性等卖点。
③、客户群分析
客户群组成：白领、小家庭置业者、投资客； 小结：受政策影响，对于小户型需求以自住客为主。
④、总结分析
建面 容积率 （m2） 31523 3.9 用地 性质 商住 用地 物业 用途 居住 主力户型 户数 面积区间（m2） 58-61（一房）；208 80（二房） 交楼 标准 毛坯 目前售价 （元/m2） 21500 23
至善至美 诚挚周详
优势：双地铁物业，为出行提供更便捷的交通。
劣势：开盘均价22000元/ m2，整体价格水平相比邻近楼盘偏高；目前销售不理想。
? 天健时尚空间 ①、楼盘基础信息
占地 建面 用地 容积率 （m2） （m2） 性质 18770
②、营销推广分析
推广诉求：百变空间，创新无限可能
投放媒介：短信、条幅、网络广告、报纸、楼体广告、T牌广告 小结：主要针对产品户型的多样性及灵活改变性进行整合推广。
③、客户群分析
客户群组成：投资客、单身人士、新婚夫妇
小结：由于项目位置具备优势，一定程度上吸引投资客置业。
④、总结分析
优势：1）配套规划已经定型，未来升值潜力大；2）户型具备多样性及灵活改变性。 劣势：当时项目周边配套不成熟。
住宅市场个案交叉分析
项目 招商 果岭 客户群定位 核心推广 诉求 主推广媒介 短信、条幅、网络广告、报纸、楼体24
物业 用途 居住 77933 2.7 商住 主力户型 户数 面积区间（m2） 35㎡-74㎡（一房）、568 79㎡-91㎡（两房） 交楼 标准 毛坯 目前售价 （元/m2） 25000 交楼标准 精装 目前价格 (元/㎡) 16000 销售情况 销售率约为35% 宝安本地中端客价格、户型（超高性户，多用于自住 价比）