泓域咨询丨产业规划设计·项目投资分析
第二章 项目建设背景及必要性
一、 项目提出的背景 （一）产业发展政策符合性
第三次工业革命的提法是对工业发展状况、趋势与前景的描述，而“中国制造2025”是中国对新的国际竞争环境的回应，是针对中国制造业发展过程中存在的一系列深层次问题提出的、推动制造业发展的国家战略、行动计划和解决方案，是在对制造业历史演进的基础上作出的展望。提出制造业的国家战略与行动计划的目的是争夺国际产业竞争战略制高点、确保国家竞争力、提高制造业的效率、实现企业与产业的转型升级、创造新的工业文明。其本质是要通过创新提高效率。
（二）区位发展背景
2017年，是全面实施“十三五”规划的第二年，也是到2020年全面实现建成小康社会目标的关键之年。年初以来，面对全州经济持续下行的压力，州委州政府带领全州各族干部群众深入学习新时代中国特色社会主义思想和对云南对大理工作重要讲话精神，认真贯彻落实中央和省委、省政府各项决策部署及各项稳增长政策措施，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，牢牢把握经济工作的主动权，紧紧围绕年初目标，攻坚克难，砥砺奋进，全州呈现经济平稳增长、社会安定和谐、民生持续改善、社会事业全面进步的良好局面，为全面完成“十三五”规划目标和2020年全面建成小康社会奠定了良好的基础。2017年全州地区生产总值（GDP）1066.5亿元，比上年增长9.7%。分产业看，第一产业增加值214.95亿元，增长6.0%；第二产业增加值409.6亿元，增长10.4%；第三产业增加值441.96亿元，增长10.8%。三次产业结构由上年的21.1:38.2:40.7调整为20.2:38.4:41.4。全州人均GDP达到29846元，比上年增长9.1%。非公有制经济实现增加值509.27亿元，比上年增长10.3%，占全州地区生产总值的47.7%。全州经济总量突破千亿元大关，实
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现了经济发展新跨越。2017年，全州全部工业完成增加值301.6亿元,比上年增长10.4%，其中，规模以上工业完成增加值223.6亿元，增长11.3%。在规模以上工业中，轻工业完成增加值87.4亿元，增长2.3%；重工业完成增加值136.2亿元，增长17.9%。国有企业完成增加值0.5亿元；集体企业完成增加值0.1亿元，增长2.7%；股份制企业完成增加值204.85亿元，增长11.1%；外商及港澳台商投资企业完成增加值15.9亿元，增长9.1%；在规模以上工业中：私营企业完成增加值35.3亿元，增长19.7%。 全年规模以上工业中，烟草制品业完成增加值46.0亿元，比上年增长0.4%，电力、热力生产和供应业完成增加值45.0亿元，增长15.5%，农副食品加工业完成增加值13.9亿元，增长5.9%，食品制造业完成增加值8.1亿元，增长2.7%，化学原料及化学制品制造业完成增加值3.3亿元，下降0.2%，非金属矿物制品业完成增加值18.0亿元，增长20.1%，黑色金属冶炼及压延加工业完成增加值0.1亿元，增长133.1%，有色金属冶炼及压延加工业完成增加值11.9亿元，下降0.8%，汽车制造业完成增加值28.3亿元，增长32.7%。 全年全部工业产品产量：饲料54.5万吨，比上年增长24.3%；乳制品35.2万吨，下降0.2%；啤酒17.0万千升，增长10.4%；十种有色金属产量9.9万吨，增长18.5%，其中：锌产量7.3万吨，下降0.5%；水泥产量1533.9万吨，增长8.5%；卷烟产量42.6万箱，下降4.1%；中型拖拉机9.6万辆，增长14.9%；汽车14.0万辆，增长6.7%；自来水生产量8055.4万立方米，增长7.2%。
（三）产业发展符合性
战略性新兴产业代表新一轮科技革命和产业变革的方向，是培育发展新动能、获取未来竞争新优势的关键领域。“十三五”时期，要把战略性新兴产业摆在经济社会发展更加突出的位置，大力构建现代产业新体系，推动经济社会持续健康发展。宝石制造名列其中，覆盖拟建项目投产后的产品，因此，该项目属于当前国家重点鼓励发展的产业；综上所述，该项目符合国家及地方相关行业的准入规定。
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（四）有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平
1、通过该项目的建设可为社会提供601 个工作职位，可为当地农村剩余劳动力和大学毕业生提供就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时，可增加当地就业人的员的收入，进而提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。
2、某某有限公司通过自身拥有的专业技术和前期调研、询价掌握的市场信息等准备工作，已经建立起来的基础条件与优势将使各项工作顺利开展。
二、 项目建设的必要性
1、当前，我国经济发展步入新常态。一方面，经济韧性好、潜力足、回旋空间大，为转方式、调结构，促进经济持续健康发展提供了有利条件；另一方面，新常态下出现的一些趋势性变化，也使得经济社会发展面临不少困难和挑战。解决这些前进道路上的现实矛盾，关键的一招就是全面深化改革。
2、引领新常态，就要加快培育经济增长新动力。进入经济发展新常态的中国，经济韧性更好、潜力更足、回旋空间更大，在产业转型升级、新型城镇化、创新创业、对外开放等诸多方面都孕育着重大机遇。我们要积极顺应世界科技革命和产业革命的大势，在稳住经济运行的同时，积极谋“进”，以更有力的改革举措、更“活”的市场、更“实”的创新、更“宽”的政策，激励更多人去创业创造，培育新的经济增长点，让新的增长“发动机”动力更充沛，让中国经济在新常态中迈上新台阶、实现新跨越。
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第三章 项目选址科学性分析
一、 项目选址及用地方案
1、某某有限公司通过对项目拟建场地缜密调研，充分考虑了项目生产所需的内部和外部条件：距原料产地的远近、企业劳动力成本、生产成本以及拟建区域产业配套情况、基础设施条件及土地成本等。
2、通过对可供选择的建设地区进行比选，综合考虑后选定的项目最佳建设地点——大理州xxxx工业园区，所选区域完善的基础设施和配套的生活设施为项目建设提供了良好的投资环境。
3、由某某有限公司承办的“宝石生产建设项目”，拟选址在大理州xxxx工业园区，工程场界为：东接健身广场，西靠幸福公园，南临园区主干线，北依（连）蓝天小区。所选建设区域土地资源充裕，而且地理位置优越、交通便利、四方通衢、地形平坦、土地平整、交通条件便利、配套设施齐备，符合项目选址要求。
4、拟定建设区域属项目建设占地规划区，项目总用地面积90000.5 平方米（折合约135.0 亩），代征地面积810.0 平方米，净用地面积89190.5 平方米（折合约133.8 亩）；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照宝石行业生产规范和要求，进行科学设计、合理布局，符合宝石生产经营的需要。
二、 土地权属类别
该项目拟建场区位于大理州xxxx工业园区，土地性质为工业建设用地，其土地权属为国有出让土地，使用权归某某有限公司，项目总占地面积90000.5 平方米（折合约135.0 亩），目前，土地征用工作已经全部完成，所使用土地均系通过土地出让方式获得，土地使用权费1134.0 万元，土地使用年限为50年。
三、 现有土地状况及征地拆迁条件 （一）现有土地状况
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