2012年注册资产评估师考试辅导讲义 资产评估
取得土地和开发过程中所必须支付的税负和费用。 （五）计算土地增值收益
土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。一般根据前四项费用之和的一定比例计算。
【例5—9】【注意】资利息的计算方法（复利）和不要忘记考虑开发利润和土地增值收益。
四、新建房地产评估的成本法操作步骤
如果评估基准日为房地产开发建成日，无需考虑折旧。
新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 （5-20） （一）土地取得费用
土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等。 （二）开发成本
1.勘察设计和前期工程费 2.基础设施费 3.房屋建筑安装工程费 4.公共配套设施建设费 5.开发过程中的税费及其他间接费用。 （三）开发利润
应根据开发类似房地产的平均利润率来确定。 （四）管理费用 （五）投资利息
土地取得费用和开发成本为基数计算利息。 （六）销售税费
包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税和手续费等。
五、旧建筑物评估的成本法操作步骤
建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限 （5-21） 1.重置成本
应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费 2.贬值额
（1）引起贬值产生的因素 ①物理化学因素 ②社会经济因素
（2）贬值额的计算方法
计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法。 ①直线折旧法
2007年公布的《资产评估准则-不动产》中规定：注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理估算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定建筑物的实体性贬值时，应当综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。
确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额，否则按照经济寿命年限和土地使用权剩余年限熟短来确定 ②成新折扣法
建筑物价值＝重置成本×成新率 （5-23）
【注意】贬值额的估算是成本法的重点，自动续期时要使用经济寿命年限。
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第六节 假设开发法在房地产评估中的应用（掌握）
一、基本思路
假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法，是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。预期价值可以通过市场法或收益法得到
实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：
地价＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润 （5－25）
二、适用范围
1.待开发土地的评估。
2.将生地开发成熟地的土地评估。生地还不具备开发房地产的条件。 3.待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还包含拆迁费用。
三、操作步骤
（一）调查房地产的基本情况
（二）确定被估房地产的最佳开发利用方式
比如城市繁华区可以开发商业地产，一般地区开发住宅，比较偏远的地区可考虑其他开发方式。 （三）预测房地产售价 1.对于出售的房产
采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。 2.对于出租的房地产
（1）先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益（现金口径，不能扣除折旧费用）； （2）再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。 （四）估算各项成本费用 1.估算建筑费 2.估算专业费用
指测量、设计等专业技术费用，专业费用＝建筑费×i（i为一定的百分率） 3.确定资金占用时间，估算资本利息
资金占用时间
投入资金×【（1＋利率）
－1】
【注意】利息的计算采用复利；建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。 4.估算税金
一般按照房地产总价或租金的一定比例计算，包括房产税和营业税等。 5.估算房地产租售费用
一般按照房地产总价或租金的一定比例计算。 （五）确定开发商的合理利润
投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。 （六）估算待估对象价值
需注意待估对象所对应的时点，注意是假设开发情况下的收入和成本费用。
五、应用举例
【例5—11】有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2 000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3 000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9 000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼
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价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。 试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。
【解题思路】现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：
地价＝楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润。08年考试题目与此例题类似，仅将出售变为了出租，需折现求出评估基准日的楼价现值。 （1）计算楼价
楼价＝2 000×2.5×9 000＝45 000 000（元）（容积率＝建筑物面积/土地面积） （2）计算建筑费和专业费
建筑费＝3 000×2 000×2.5＝15 000 000（元）
专业费＝建筑费×10%＝15 000 000×10%＝1 500 000（元） （3）计算销售费用和税费
销售费用＝45 000 000×2.5%＝1 125 000（元） 销售税费＝45 000 000×6.5%＝2 925 000（元） （4）计算利润
利润＝（地价＋建筑物＋专业费）×10% ＝（地价＋16 500 000）×10% （5）计算利息
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利息＝地价×[（1＋6%）—1]＋（15 000 000＋1 500 000）×[（1＋6%）—1] ＝0.1236×地价＋990 000
【注意】利息要按复利计算，指数不一定为整数；建筑费和专业费在建设期内均匀投入，所以，计息期按照建设期的一半计算； （7）求取地价
地价＝楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润
地价＝45 000 000－16 500 000－1 125 000－2 925 000－0.1×地价－1 650 000－0.1236×地价－990 000 地价＝21 810 000/1.2236 ＝17 824 452（元） （8）评估结果
单位地价＝17 824 452/2 000 ＝8 912（元/平方米） 楼面地价＝8 912÷2.5＝3 565（元/平方米）
【注意】假设开发法一般假设房地产项目在评估基准日开发完成出售或出租，费用是在过去投入的。因此，租金收入需折现到评估基准日，成本费用需要计算到评估基准日的终值，一般用投资的复利利息来体现。 一定要理解假设开发的含义。
第七节 基准地价修正法在房地产评估中的应用
大纲要求：熟悉基准地价的内涵、特点及其作用；了解基准地价法的基本思路、使用范围和操作步骤。
一、基准地价的含义
1.基准地价定义
按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价是已知的，政府会进行公布，并定期修正，一般几年修正一次。 2.标定地价（宗地地价）
市、县政府根据需要评估的，正常土地市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格。
二、基准地价的确定
1.基准地价的确定：选择样点土地，根据交易案例，对样点地价进行年期、容积率等因素调整，得到标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地地价求取基准地价。
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2.利用基准地价，评估标定地价
标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估得到。
在基准地价评估项目中，一般都要编制基准地价修正系数表，以满足评估标定地价的需要。
三、基准地价的特点与作用
（一）基准地价的特点
1.基准地价是土地使用权价格； 2.基准地价是区域性价格；
这个区域可以是级别区域，也可以是区段，因而基准地价的表现形式通常为区片价和路段价，或两者结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格。
3.基准地价必定是平均价格； 4.基准地价是单位土地面积的地价； 5.基准地价是评估出的一定时期内的价格。 （二）基准地价的作用
1.政府公告作用； 2.政府参与土地有偿使用收益分配的依据； 3.宏观调控地价水平的依据； 4.征收城镇土地税收的依据 5.进一步评估宗地地价的基础 6.引导土地资源在行业部门间的合理配置。
四、基准地价修正法的基本思路
基本原理是替代原理，根据基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正求取被估宗地在评估基准日的价值。
基准地价修正法，本质上是市场法，只是参照物价格采用的是基准地价。
五、基准地价修正系数法的适用范围
1.适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价； 2.可在短时间内大批量进行宗地地价评估；
3.一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。
六、基准地价修正系数法估价的程序
被估宗地地价＝待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
土地使用年期年期修正系数可按下式计算：
注意：教材公式5－26，分母是基准地价的使用年限，应该采用土地法定最高出让年限。
第八节 路线价法在房地产评估中的应用
大纲要求：掌握深度百分率的表现形式；路线价法的计算公式及其应用；熟悉“四三二一”法则。一般会以客观题的形式进行考查。
一、路线价法的含义和理论依据（了解）
（一）路线价法的含义
路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价配合
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